나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41445 [1] 경기도 평택시 오성면 죽리 84-55 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지엘 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 오성면 죽리 소재 ""오성초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 삼각형의 토지로서 단독주택(다가구주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 로폭 약 6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(주거지), 지구단위계획구역(숙성지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(오성중), 상대보호구역 (오성초), 비행안전제2구역(전술)임.

제시목록 외의 물건

후면 ""지적 및건물개황도"" 및 사진용지 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층건물(사용승인일 : 2012.07.19)로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 및 도시가스설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후면 ""지적 및 건물개황도"" 및 사진용지 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41445 (1)

소재지: 경기도 평택시 오성면 죽리 84-55

용도: 다가구주택

감정가: 497,743,800원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (토지 및 제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산임의경매

토지면적: 244.00㎡ (약 73.81평)

건물면적: 200.77㎡ (약 60.72평)

건물 제시외면적: 57.80㎡ (약 17.48평)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 오성면 죽리 소재 오성초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택 및 학교가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통 여건 또한 보통입니다.

본건 토지는 서측으로 로폭 약 6미터 도로에 접하고 있습니다.

본건은 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(숙성지구)으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

다만, 전술 비행안전구역에 포함되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원 2018카단583, 김재식 가압류 (2018.05.15.)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 말소기준권리보다 후순위인 가압류 (농협은행, 여수수산업협동조합), 압류 (평택시), 근저당 (김수정), 임의경매 (김수정) 등.

* 등기부상 소유권이전청구권가등기 (더모아주식회사, 2022.09.06.)는 말소기준권리가 선순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 김기옥 (보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2018.04.30)

* 김기옥 임차인은 대항력이 있어 보증금 60,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 배당신고일자(2025.03.26) 기준으로 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 인수 금액이 발생합니다.

* 임대 관계는 미상으로 파악되나, 위 대항력 있는 임차인의 정보가 확인되었습니다.

특이사항:

* 제시외 건물 57.80㎡가 일괄매각에 포함됩니다.

* 공동담보 물건으로 경매가 진행되었습니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지인 오성면 죽리 일대는 주거 기능과 농업 활동이 혼재된 지역입니다.

인근에 오성초등학교가 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

평택시 로컬푸드직매장 오성점이 인근에 있어 신선한 농산물 구매가 용이합니다.

그러나, 주변 지역에 다수의 레미콘 공장, 폐기물 처리 업체, 축사 등이 입지해 있어 환경적인 문제가 제기되고 있습니다.

특히, 오성면 죽리 156-22번지 일대에도 레미콘 공장 신설 승인이 신청된 바 있어, 환경오염 및 소음, 악취 등의 혐오시설로 인한 부정적인 영향이 우려됩니다.

또한, 평택 서부권역에 대규모 환경복합시설(폐기물 처리 시설) 건립이 추진 중이라는 점은 장기적인 관점에서 지역 환경에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 오성초등학교 (인접)

* 편의시설: 로컬푸드직매장 오성점 (인근)

* 교통: 차량 접근 가능, 버스 정류장 인근

* 주변 환경: 주거 지역 및 학교 인근이나, 다수의 산업 시설(레미콘, 폐기물 처리 등)이 산재하여 환경적 민감도가 존재함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 김기옥 임차인의 보증금 60,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높아 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

* 주변 산업 시설로 인한 환경 문제: 레미콘 공장, 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 또는 환경 유해 시설이 인접해 있어 소음, 악취, 대기오염 등의 생활 환경 저해 및 재산 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

* 개발 제한: 비행안전제2구역(전술)에 포함되어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 일괄 매각에 포함된 제시외 건물로 인해 예상치 못한 추가 비용이나 행정적 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 평택시 오성면 죽리에 위치한 다가구주택으로, 주거개발진흥지구 및 지구단위계획구역 지정으로 인한 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

오성초등학교 인근에 위치하여 주거지로서의 기본적인 조건은 갖추고 있으나, 인근 산업 시설로 인한 환경적 문제가 매우 심각한 리스크로 작용하고 있습니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 60,000,000원을 인수해야 하므로, 실질적인 취득 비용이 감정가를 상회할 수 있습니다.

주변 환경 문제와 임차인 문제를 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 개발진흥지구 및 지구단위계획구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 오성초등학교 인근으로 주거지로의 수요 가능성.

* 다소 낮은 감정가 대비 넓은 대지 면적.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 497,743,800원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인 김기옥 씨의 보증금 60,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

더불어 주변 레미콘 공장, 폐기물 처리 업체 등 혐오시설로 인한 환경 리스크와 비행안전구역 등의 개발 제한 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 430,000,000원 ~ 450,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 제안합니다.

입찰가 430,000,000원 기준, 총 취득 예상 비용은 약 490,000,000원 (입찰가 430,000,000원 + 인수 보증금 60,000,000원)이 됩니다.

이는 감정가 수준에 육박하므로, 현장 조사를 통해 정확한 임대차 현황 및 주변 환경 리스크를 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.