나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41634 [1] 경기도 평택시 평택동 185-44 어반스페이스 9층911호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 평택동 소재 '평택역(지하철1호선)' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주
위는 근린생활시설, 주상복합아파트 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 평택역(지하철1호선)이 소재
하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제9층 제911호로서,
(사용승인일 : 2018.05.04.)
-외벽 : 석재 붙임 마감 등,
-내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
-창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

아파트(도시형 원룸)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄하게 조성한 2필일단의 사다리형 토지로서, 아파트(도시형 원룸) 및
근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1), (2)는 공히 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

도시형 원룸으로 이용중
주택도시보증공사로부터 2026. 6. 100. 자에 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다"는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경41634 (1)

소재지: 경기도 평택시 평택동 185-44 어반스페이스 9층911호

건물명: 어반스페이스

층수: 14층 건물 중 9층

호수: 911호

건물 용도: 도시형생활주택 (아파트, 도시형 원룸)

사용승인일: 2018년 5월 4일

1.2. 건물 및 토지 현황

토지 면적: 4.80㎡ (약 1.45평)

토지 지분: 4.8049㎡ (약 1.45평)

건물 면적 (전용): 17.63㎡ (약 5.33평)

건물 지분: 17.63㎡ (약 5.33평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건물 전체 연면적: 6038.34㎡ (약 1827.05평)

건물 전체 대지 면적: 914.9㎡ (약 276.78평)

1.3. 감정가 및 경매정보

감정가: 82,000,000원

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 평택시 평택동 소재 '평택역(지하철 1호선)' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설, 주상복합아파트 및 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 평택역(지하철 1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.2. 토지이용계획 및 도로

토지 이용 계획: 본건은 일반상업지역에 속해 있습니다.

도로 상태: 본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 2022년 3월 3일자 염경숙 근저당권 (을2) 입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

현재 본 물건에는 임차인으로 주택도시보증공사(강현식)가 있으며, 보증금 120,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2021년 12월 15일, 확정일자는 2021년 12월 24일입니다.

다만, 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인되며, 이는 등기부등본 상 주택임차권(을6)이 말소 예정인 것과 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서 내용("임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다")에 근거합니다.

이에 따라 본 건 매각으로 임차인의 보증금 120,000,000원은 인수되지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 등기부 요약

주요 등기사항은 다음과 같습니다.

* 을2: 근저당권 (염경숙, 39,000,000원) - 말소기준권리

* 을4: 근저당권 (장상민, 65,000,000원) - 말소

* 을5: 근저당권 (김학규, 70,000,000원) - 말소

* 을6: 주택임차권 (강현식, 120,000,000원) - 말소

* 갑6: 가압류 (주택도시보증공사, 436,000,000원) - 말소

* 갑8: 강제경매 (주택도시보증공사, 120,000,000원) - 말소

총 등기부채권액: 730,000,000원

4. 상권분석

본건이 위치한 평택동 일대는 평택역을 중심으로 상업 및 업무 시설, 주거 시설이 혼재된 지역입니다.

일반상업지역으로 분류되어 있어, 배후 주거 수요와 함께 주변 상업 활동을 통한 임대 수익 창출 가능성이 높습니다.

평택역 초역세권이라는 지리적 이점은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

* 교통: 평택역(지하철 1호선) 도보 이용 가능, 다수의 노선버스 정류장 인근에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 쇼핑 시설 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

* 주거 환경: 도시형 생활주택(원룸)으로, 1인 가구 또는 소규모 가구에게 적합한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관계: 정보 상 '대항력있는 임차인'으로 명시된 부분과 임차인 현황 및 등기부상 '대항력 없음'으로 나타난 부분에 간극이 있습니다. 그러나 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용에 따라 임차인의 보증금은 법적으로 인수되지 않는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 기타 잠재적 분쟁 소지에 대한 최종적인 법률 검토를 권장합니다.

* HUG 인수조건 변경: 이 부분은 구체적인 내용을 추가 확인해야 하나, HUG 확약서 내용과 함께 임차인 권리 관계에 영향을 미치는 요소로 고려됩니다.

* 소형 면적: 17.63㎡(약 5.33평)의 전용면적은 실수요자에게는 적합하나, 향후 매도 시 매수층이 다소 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 평택역 초역세권에 위치한 비교적 신축(2018년식) 도시형 생활주택(원룸)으로, 투자 및 실거주 가치가 높다고 판단됩니다.

교통, 상권, 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 일반상업지역에 속해 있어 향후 시세 상승 잠재력도 기대해볼 수 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위인 채권들이 모두 소멸되므로 매우 깔끔한 편입니다.

임차인 관련 사항은 HUG의 확약서에 따라 보증금 인수 부담이 없으나, 관련 서류를 철저히 검토하고 법률 전문가의 자문을 받는 것이 안전합니다.

감정가 8,200만원은 해당 입지와 건물 연식을 고려할 때, 시장가 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 평택역 인근 초역세권 소형 주택으로 높은 희소성 및 투자 가치 보유.

* 2018년식 신축급 건물로 유지보수 비용 부담이 적음.

* 일반상업지역의 입지로 안정적인 임대 수요 및 시세 상승 기대.

* 인수되는 보증금이 없어 권리 인수 부담이 매우 적음.

* 실수요자에게는 역세권 소형 주거 공간으로, 투자자에게는 안정적인 임대 수익 창출 상품으로 적합.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 82,000,000원입니다.

주변 유사 면적의 실거래가 데이터가 직접적으로 제공되지 않아 정확한 시세 분석에는 한계가 있으나, 평택역 역세권, 2018년식 신축급 도시형 원룸임을 감안할 때 감정가 이상의 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

주택도시보증공사(HUG)의 확약서에 따라 임차인의 보증금 120,000,000원은 인수하지 않으므로, 입찰가 산정 시 해당 금액은 고려하지 않아도 됩니다.

주변 단지들의 거래 사례(범규빌 2016년식, 46.1㎡, 9,300만원) 및 건물 연식, 입지 등을 종합적으로 고려 시, 보수적으로 감정가 대비 10~15% 가량의 상승 여력을 고려할 수 있습니다.

따라서, 본건의 적정 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 95,000,000원 사이로 판단됩니다.

이는 입찰 시 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 결정은 신중하게 내리시길 바랍니다.

현재까지 확인된 인근 지역에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.