나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41465 [1] 경기도 평택시 합정동 964-2 8층802호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 ""비전2동행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 업무시설, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근의 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 10층 내 제8층 제802호로서,
ㆍ외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 및 석재타일 마감 등
ㆍ내벽 : 수성 페인팅, 벽지 도배, 타일 붙임 및 인테리어 마감 등이며,
전반적인 관리상태는 보통입니다.

이용상태

다세대주택(방3, 화장실2, 주방, 거실 등)입니다.
(후첨 ""호별배치도 및 내부이용도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 탐지 및 승강기 설비(750kg, 11인승) 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 등과 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, ""오피스텔, 다세대주택 건부지""입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 20M 내외 및 동측으로 노폭 약 12M 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역(평택고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.

2)기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이왕주)로부터 2026.06.09.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경41465 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 195,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 평택시 합정동 964-2, 8층 802호

토지 면적: 16.68㎡ (약 5.05평)

건물 면적: 55.58㎡ (약 16.81평)

건축년도: 2017년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 10층 중 8층

1.3. 건물 내부 이용 상태

용도: 다세대주택

내부 구성: 방 3개, 화장실 2개, 주방, 거실 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 "비전2동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 업무시설, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근의 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 사항

준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m), 상대보호구역(평택고등학교)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 상 권리 분석

말소기준권리: 2025년 2월 21일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑9)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 235,000,000원

* 전입일자: 2021년 6월 29일

* 확정일자: 2021년 4월 26일

* 등기부상 주택임차권(을1)은 말소 예정입니다.

* 임차인 이 는 대항력이 없는 것으로 현황 조사되었으며, 주택도시보증공사와 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

매각으로 인해 채권, 저당권, 임차권 등 대부분의 권리가 말소되므로, 특별한 사정이 없는 한 낙찰자는 인수하는 권리가 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 실거래가 분석

* 2026년 5월 거래 사례 분석 결과, 비슷한 시기 준공된 다세대주택의 경우:

* 전용면적 약 27.8㎡ (8.4평) : 8,300만원

* 전용면적 약 24.18㎡ (7.3평) : 7,200만원

* 또한, 전용면적 약 84.72㎡ (25.6평) 다세대주택은 2026년 5월 8일 24,300만원에 거래되었습니다.

4.2. 건물 및 단지 분석

건축물대장상 건물은 2017년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지상 10층 건물이며, 총 23세대(오피스텔 15호, 다세대주택 8세대)가 거주하고 있습니다.

본건은 이 중 8층 802호에 해당하며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 및 생활 시설

주위에는 아파트 단지, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육 시설

평택고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 혐오 시설 유무

제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본건 인근에서 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항이 있으나, 현황 조사 및 등기부 상으로는 대항력이 없는 것으로 확인되며, 임차권은 말소될 예정입니다. 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 토지 이용 제한: 토지 이용계획상 '상대보호구역(평택고등학교)'으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 합정동에 위치한 다세대주택으로, 접근성 및 생활 편의성이 보통 수준입니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 보증금이 없는 것으로 판단되어 비교적 안전한 물건으로 보입니다. HUG 보증 관련 이슈가 있었으나, 확약서 제출로 인해 낙찰자 부담이 해소된 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* HUG 보증 관련 이슈가 있었으나, 확약서 제출로 인해 낙찰자 부담이 해소된 것으로 판단됩니다.

* 주변 시세를 바탕으로 적정 입찰가 산정 시 시세차익을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 195,000,000원

주변 시세 분석:

* 본건의 전용면적 55.58㎡ (약 16.81평)를 기준으로, 최근 매매 사례의 단위 면적당 가격(약 297.7만원 ~ 305.8만원/㎡)을 적용하면 대략 1억 6,550만원 ~ 1억 6,980만원 범위의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

* 감정가 1억 9,500만원은 현재 시세 추정치보다 높은 편입니다.

인수되는 권리: 0원

예상 입찰가 제안:

인수되는 권리가 없다는 점을 고려하여, 시세 범위 하단인 1억 6,000만원부터 시작하여 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 움직임을 면밀히 파악하여 1억 7,000만원 내외에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.