나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51519 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 526-3 센트럴파크그랑베르 20층2005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현서 · 평가일 2025.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 ""안산우체국"" 동측 인근에 위치하며 주위는 동유형의
오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 고잔역(4호선, 수인분당선)이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상25층 내 제20층 제2005호로서,
(사용승인일: 2018.03.20)

외벽: 몰탈위 페인팅 및 벽돌형 타일붙임 마감,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임

설비내역

난방설비, 승강기설비, 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 가장형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 70m의 도로와 접하나 완충녹지로 인하여 직접적인 차량의 접근은 북동측 노폭 약 6m의 진입도로를 통함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용),
지구단위계획구역, 광로1류(폭 70m 이상)(주간선도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대
기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역
<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 등

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

2026.5.26. 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 박미지)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경51519 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 105,000,000원

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 526-3 센트럴파크그랑베르 20층2005호

건물명: 센트럴파크그랑베르

사용승인일: 2018년 3월 20일

용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 3층/지상 25층 중 제20층 제2005호

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.58㎡ (약 1.39평)

토지지분: 4.5797㎡

건물면적(전용면적): 23.22㎡ (약 7.02평)

건물지분: 23.2223㎡

토지/건물 일괄매각 대상입니다.

1.4. 권리관계 요약

채권자: 주OOOOOOO

말소기준권리: 압류 (2023-07-24)

등기부채권 총액: 162,000,000원

1.5. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 지구단위계획구역, 광로1류(폭 70m 이상), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 안산우체국 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 동일 유형의 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 다수 소재합니다. 도보 거리 내에 고잔역(4호선, 수인분당선)이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 건물은 남측으로 노폭 약 70m의 넓은 도로와 접하나, 완충녹지로 인해 직접적인 차량 접근은 제한될 수 있습니다. 차량 접근은 북동측 노폭 약 6m의 진입도로를 통해 이루어집니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(임차권자 박 )

보증금: 142,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 8월 23일

확정일자: 2022년 7월 25일

배당신고일자: 2023년 11월 21일

대항력: 없음 (아래 주의사항 참조)

* 임차인: 신

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024년 5월 22일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

3.2. 권리분석 요약

말소기준권리인 압류(갑4, 2023-07-24)보다 후순위인 임차권(을3, 박 ) 및 강제경매개시결정(갑6, 2025-02-03)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권(박 )은 매각으로 소멸되며, 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 주의사항 및 임차인 관련 특이사항

신청채권자인 주택도시보증공사(임차권자 박 )로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 보증금 반환을 청구하지 않으며, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 의미입니다. 따라서 본 물건 매수 시 임차인 보증금 미회수분 인수 위험은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내 상업시설

본건이 속한 센트럴파크그랑베르 건물에는 다수의 오피스텔과 더불어 다양한 종류의 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 주변 상업 및 업무시설

건물 동측 인근에 안산우체국이 있으며, 주변 지역은 상업 및 업무시설이 혼재된 지역으로 유동인구가 많아 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 인접한 곳에 위치한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변은 고잔동의 대표적인 오피스텔 밀집 지역으로, 비교적 정돈된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설

안산시청, 안산문화예술의전당, 안산도서관 등 공공시설과 다양한 상업시설, 금융기관 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

5.3. 건물 설비

난방, 승강기, 기본적인 위생 및 급배수 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계

신미라( ) 임차인의 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않아, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 그러나 해당 임차인의 경우 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

과거 HUG 인수조건 변경 및 임차권자의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인 부담은 줄었으나, 관련 서류의 정확한 이해와 법적 효력 검토가 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 고잔동에 위치한 센트럴파크그랑베르 오피스텔로, 신축 연식(2018년)이 비교적 짧고 고잔역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 특히, 임차인 박 (주택도시보증공사)이 대항력을 포기함에 따라 임대차 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 명확한 편입니다. 주변 상업 및 업무시설 발달로 인해 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 입지입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 고잔역(4호선, 수인분당선) 이용 편리

* 준신축 건물: 2018년 준공으로 건물 상태 양호

* 명확한 권리관계: 임차인 보증금 인수 부담 없음

* 우수한 생활 인프라: 상업, 문화, 행정시설 인접

* 안정적인 임대수익 기대: 오피스텔 밀집 지역

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(23.22㎡) 오피스텔의 실거래가는 2026년 5월 8,600만원(10층), 2026년 7월 4일 8,300만원(12층), 2026년 7월 22일 8,800만원(16층) 수준입니다. 본 건은 20층으로 상대적으로 고층에 해당하므로, 최근 최고가인 8,800만원을 기준으로 층수 프리미엄을 고려하여, 현 시세를 반영한 예상 입찰가는 9,000만원 ~ 9,500만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (감정가: 105,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.