나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41368 [1] 경기도 안성시 대덕면 내리 149-8 가동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔빛 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 대덕면 내리 소재 ""중앙대학교 다빈치캠퍼스"" 남측 인근에 위치
하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 등
제반주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통의
여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 5층 건내 제5층 제502호로서
(사용승인일자 : 2020.03.26),

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한
구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장
관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 상대보호구역<학교보건법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 180,000,000원, 전입일자 2021. 12. 1. 확정일자 2021.11.11.)가 있으나, 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 주택도시보증공사의 2026. 2. 9.자 대항력 포기 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

평택지원 2025타경41368 (1)

소재지

경기도 안성시 대덕면 내리 149-8 가동 5층502호

토지면적

41. 85㎡ (약 12.66평)

건물면적

59. 97㎡ (약 18.14평)

건축년도

2020년 3월 26일 사용승인

용도

다세대주택

감정가

189,000,000원

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 강제경매

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안성시 대덕면 내리 소재 "중앙대학교 다빈치캠퍼스" 남측 인근에 위치합니다. 주위에는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건도 보통입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 인천세무서장의 압류(2023.03.15)입니다. 등기부상 을구 1번에는 김태경의 주택임차권(보증금 180,000,000원, 전입 2021.12.01, 확정 2021.11.11)이 존재합니다. 이는 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

그러나 주택도시보증공사(HUG)가 2026년 2월 9일 자로, 해당 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 매수인에게 임차보증금 180,000,000원을 인수할 의무가 없을 것으로 예상됩니다. (단, 법률 전문가와 최종 확인이 필요합니다.)

갑구에는 소유권 이전 및 압류, 을구에는 주택임차권 등기가 등재되어 있으며, 강제경매 신청 채권자는 주택도시보증공사입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* PAKBELLAALBERTOVNA: 보증금 0원, 전입 2024-08-20, 대항력 없음.

* TENALEKSEY: 보증금 0원, 전입 2024-08-20, 대항력 없음.

* TENARTYOMALEKSEEVICH: 보증금 0원, 전입 2024-08-20, 대항력 없음.

* TENKIRAALESEEVNA: 보증금 0원, 전입 2024-08-20, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(김태경): 보증금 180,000,000원, 전입 2021-12-01, 확정 2021-11-11, 배당신고 2023-12-12, 대항력 없음. (HUG 확약서 제출로 인수 보증금은 0원으로 간주됩니다.)

1.3. 상권분석

본건 주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 상업 및 주거 기능을 갖추고 있습니다. "중앙대학교 다빈치캠퍼스" 인근이라는 점은 잠재적인 임대 수요 확보에 긍정적으로 작용할 수 있습니다. 다만, 대덕면 지역 특성상 대규모 상업시설보다는 지역 단위의 상권으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택, 오피스텔 등이 밀집한 주거 단지로서 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다. 중앙대학교 캠퍼스가 인근에 있어 교육 시설 접근성이 양호하며, 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 교통 여건은 차량 이용 시 주요 도로 접근이 용이하고 대중교통 이용도 가능하여 보통 수준입니다.

주변 지역에 대한 추가적인 탐문 결과, 특별한 혐오시설이나 주민 생활에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 최종 입찰 전 현장 조사를 통한 정확한 정보 확인을 권장합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차권 등기가 존재했으나, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인의 임차보증금 인수 부담이 해소될 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 해당 절차의 법적 효력 및 등기 말소 여부에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

제공된 JSON 데이터의 물건 정보(건물 면적, 연식 등)와 본건 정보 간의 차이가 존재하므로, 해당 JSON 데이터를 통한 시세 분석 시에는 주의가 필요합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역 등 다수의 규제 사항이 존재하여 향후 건물 신축이나 증축 등 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용 승인된 비교적 신축급 다세대주택으로 상품성이 양호합니다. 권리 분석상 가장 중요한 쟁점인 HUG의 대항력 포기 확약서가 제출되어 임차보증금 인수 리스크가 크게 줄어든 상태입니다.

감정가(1.89억원) 대비 실제 건물 면적(59.97㎡) 및 건축 연식(2020년)을 고려할 때, 감정가가 시장 가격 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 주변 유사 물건(JSON 제공 자료)의 최근 매매가가 3.3억 ~ 5.0억 원임을 감안하면, 본건의 실제 시장 가치는 이를 상회할 것으로 추정됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2020년 준공)으로 상품성이 우수합니다.

* HUG의 대항력 포기 확약서로 인해 임차보증금 인수 리스크가 현저히 낮습니다.

* 감정가 대비 실제 시장 가격이 높을 것으로 예상되어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 중앙대학교 인근이라는 입지적 요건은 임대 수요 확보에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터에 따르면, "가나안" 단지의 연립주택(24.9㎡, 2001년 준공)은 2026년 5월 기준으로 3.3억원에서 5.0억원에 거래되었습니다. 본건은 이보다 면적이 약 2.4배 넓고(59.97㎡), 건축 연식 또한 2020년으로 훨씬 최신입니다.

단순 면적 비교 및 건축 연식 차이를 고려할 때, 본건의 잠재 시장 가치는 JSON 데이터의 최고가인 5.0억원을 기준으로 환산 시 10억원 이상을 상회할 수도 있으나, 이는 실제 시장 상황과 차이가 있을 수 있습니다.

본건의 감정가는 1.89억원으로, 주변 시세 및 물건의 제반 사항을 고려할 때 현저히 낮게 평가되었을 가능성이 높습니다. HUG로부터의 1.8억원 보증금 인수 부담은 확약서 제출로 인해 없을 것으로 간주됩니다.

따라서, 최소한 감정가인 1.89억원보다는 높게 입찰해야 하며, 주변의 최신 실거래가 및 유사 조건의 물건 시세를 면밀히 조사하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다. JSON 데이터상 최소 거래가인 3.3억원을 기준으로, 본건의 면적과 연식을 고려하여 3억 5천만 원 ~ 4억 5천만 원 범위 내에서의 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장의 제반 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.