나이스옥션 법원경매 안산 2025타경471 [1] 경기도 시흥시 배곧동 223-2 배곧에토스 10층1014호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경471 [1] 경기도 시흥시 배곧동 223-2 배곧에토스 10층1014호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매5계 2025타경471 | 소재지: 경기도 시흥시 배곧동 223-2 배곧에토스 10층1014호 | 감정가: 98,000,000원 | 최저가: 68,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 정보 및 소재지

사건번호: 안산지원 2025타경471 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 223-2 배곧에토스 10층1014호

용도: 오피스텔 (업무시설)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 98,000,000원

1.2. 물건 상세 현황 (면적 및 구조)

전용면적: 건물 $22.92\text{m}^2$ (약 $6.93\text{평}$)

토지 지분 (분양면적 기준): $4.9259\text{m}^2$ (약 $1.49\text{평}$)

구조: 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건 내 10층

이용상태: 오피스텔로 이용 중

매각대상: 토지/건물일괄매각

설비내역: 급배수/위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등 기본설비 완비

1.3. 권리 관계

소유자/채무자: 박OO

채권자: 농OOOOOOO

특이/주의사항: 대지권 미등기 (대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨. 2025.10.15.자 분양금 납부확인서 제출되었으며, 토지에 대한 적정 지분이 배분될 것을 전제로 감정평가되었음)

2. 물건 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

위치: 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧라라초등학교" 남동측 인근.

주위환경: 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 신도시 지역.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준. 본건은 북서측, 남동측, 남서측으로 각각 포장도로 및 보행자 전용도로에 접하고 있어 접근성이 양호함.

2.2. 토지이용계획 및 제한상태

토지이용: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접함.

특징: 일반상업지역에 위치하여 업무 및 상업시설 이용에 적합한 입지임. 과밀억제권역에 해당함.

2.3. 생활정보 및 주변 환경

주변 학군/시설: 인근에 "배곧라라초등학교"가 위치하며, 주변에 아파트 단지가 많아 기본적인 교육 및 생활 인프라가 갖춰져 있음.

상권: 배곧신도시는 상업지구가 잘 형성되어 있으나, 초기 상가 공실 문제와 중심상업지구의 상권 집중 현상이 일부 관찰되기도 함. 본건은 상업시설 및 아파트 단지 인근에 위치하여 기본적인 생활편의시설 이용은 편리함.

쇼핑/문화: 대형 쇼핑 시설인 신세계사이먼 시흥 프리미엄 아울렛이 배곧신도시 내에 위치하여 쇼핑 편의성이 높음.

혐오시설: 지도 서비스나 주변 검색 결과, 배곧에토스 주변은 주거와 상업이 혼재된 신도시 구역으로, 특별히 거론될 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석 및 리스크

3.1. 권리분석 (등기부상)

본 건은 '부동산임의경매' 사건으로, 채권자(농OOOOOOO)의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸할 것으로 예상되며, 등기부상 특별한 문제(선순위 가처분 등)는 없을 것으로 보이나, 최종 입찰 전 등기부등본 확인이 필수적입니다.

임대차 관계는 미상이나, 임차인이 존재한다면 대항력 여부 확인이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크 (대지권 미등기)

대지권 미등기: 본 건은 대지권 미등기 상태입니다. 다만, 감정평가서에 "매각목적물 및 평가에 포함"되었으며, "거래관행은 토지의 소유권 대지권을 포함한 일체로 거래되고 있는 바, 토지에 대한 적정 지분이 배분될 것을 전제로 평가하였음"이라고 명시되어 있습니다.

위험성: 일반적인 대지권 미등기 물건은 낙찰자가 추후 소유권 이전 및 대지권 등기를 별도로 진행해야 할 필요성이 있으며, 그 과정에서 추가적인 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

대응 방안: 분양 관련 자료(취득 신고 및 자진납부 세액계산서, 분양금 납부확인서)가 제출된 상태이므로, 대지권 등기 가능성은 높으나, 낙찰 후 등기 절차에 대해 전문가의 추가적인 자문이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건 오피스텔은 신도시 내 상업지역에 위치하여 입지 조건은 보통 이상이며, 소형 평형(전용 $6.93\text{평}$)으로 1인 가구 또는 소규모 업무시설 수요를 기대할 수 있습니다.

감정평가액이 $98,000,000$원으로 비교적 소액 투자 물건에 해당합니다.

가장 큰 특징이자 리스크는 '대지권 미등기'이나, 감정평가에서 토지 지분(분양면적 $4.9259\text{m}^2$)을 포함하여 평가하였고 관련 서류가 제출된 점은 긍정적입니다.

4.2. 투자 포인트

소액 투자 및 임대수익: 1억 원 미만의 감정가로 소액 투자가 가능하며, 배곧신도시 내 상업지구 수요를 기반으로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

신축급 오피스텔: 건물의 구조 및 설비 상태가 양호하며, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰진 신도시에 위치합니다.

대지권 해결 가능성: 제출된 서류(분양금 납부확인서 등)를 통해 대지권 등기 절차를 진행할 수 있는 근거가 마련되어 있어, 미등기 리스크가 일반 물건에 비해 낮을 수 있습니다. 단, 등기 완료 시점까지는 잠재적 리스크로 남아있습니다.

법원 정보

안산지원 경매5계