나이스옥션 법원경매 평택 2025타경567 [1] 경기도 안성시 양성면 미산리 400-1 안성실버타운 1층101호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우진 · 평가일 2025.04.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 양성면 미산리 ""미산저수지""동측인근의 안성실버타운 주위의 부속토지
등으로 자연림,전원주택단지,요양시설 등이 혼재함.

교통상황

차량의 출입이 가능하나 대중교통편은 불편함.

형태 및 이용상태

-기호(8) :대부분이 부정형 급경사의 자연림이고 서측일부는 경사완만한 경계면의 법면
상태임.
-기호(9) :대부분이 부정형 급경사의 자연림상태로 능선을 따라 산책로가 일부 있음.
-기호(10):부정형 완경사(서하향)의 진입도로부분으로 포장도로임.
-기호(11):부정형 완경사(서하향)의 대부분이 진입도로이고 일부는 주차장,태양열전지판부지
로 이용중임.
-기호(12):부정형으로 대부분이 요양시설의 휴게장소 및 조경용 부지 등으로 이용중임.
-기호(13):부정형 남하향 급경사지의 법면임.

인접 도로상태

-기호(8):서측일부분이 본건기호(11)세로(가)도로부분과 접함
-기호(9):지적상 맹지이나 인접토지(기호;8)의 하단부를 통하여 출입이 가능함.
-기호(10):중로3류와 접하는 완경사의 포장도로로 진입도로(기호11)와 연계됨.
-기호(11):기호(10)과 연결되는 세로(가)주진입도로임.
-기호(12,13):기호(11)의 완경사 포장도로<세로(가)>와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(8)
계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역
성장관리계획구역(양성03, 주거형),
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
보전산지<산지관리법>,
임업용산지<산지관리법>,
준보전산지<산지관리법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역

-기호(9)
농림지역,
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
보전산지<산지관리법>,
임업용산지<산지관리법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역

-기호(10)
계획관리지역,
성장관리계획구역(양성03, 주거형),
중로3류(폭 12m~15m)(접합),
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역

-기호(11)
계획관리지역,
계획관리지역(2012-12-05),
보전관리지역(2012-12-05),
성장관리계획구역(양성03, 주거형),
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역

-기호(12)
농림지역,
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역

-기호(13)
계획관리지역,
성장관리계획구역(양성03, 주거형),
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상
2)본건 기호(8,9)는 대부분이 자연림상태로 ""분묘""는 육안으로 확인하지 못하였으나 광면적
으로 발견에 한계가 있을 수 있으므로 재확인 등 유의하시기 바랍니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 양성면 미산리 ""미산저수지""동측 인근에 위치하며 주위는 전원주택
단지,요양시설이 소재하는외 동북측은 자연림상태의 임야와 전원주택부지조성용 공터 등이
혼재함.

교통상황

각종 차량의 출입이 용이하나 대중교통편은 불편한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 모임지붕 7층규모(지하1층소재)의 교육연구, 복지시설 및 의료시설용도임.
-외벽:인조석재 및 몰탈위 페인팅마
-내벽:인테리어 및 몰탈위 페인팅마감
-바닥:에폭시코트 및 타일 등(데코,카펫,자기질 등) 마감
-창호:하이샤시창

이용상태

본건물은 현재 휴업중으로 운영하지 않음.
-주건물(1-7층) :의료시설,복지시설,요양병원 등 용도
(지하층);기계실,복지시설 등 용도
-부속건물 :가스저장시설 등

설비내역

급배수,위생설비,전기설비,표준소화설비,수변전설비,난방설비(가스보일러 및 태양열 축열
방식에 의한 바닥난방설비 등),승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에대체로 평탄하게 조성한 부정형의 토지로 교육연구,복지시설 및 의료시설용도의
건부지임.

인접 도로상태등

진입도로는 서측의 중로1류와 연계되는 본건 (기호10)을 통하여 기호(11)세로(가)포장도로를
이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 보전관리지역,
성장관리계획구역(양성03, 주거형),
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역

공부와의 차이

본건중 기호(1)1층101호는 ""제시목록 및 등기사항증명원""과 ""집합건축물대장상""의 전유부분
면적이 상이함.(집합건축물대장면적을 기준함)
-제시목록 및 등기사항증명원 :1,154,27㎡
-집합건축물 대장 :1,195.92㎡

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:본건물은 현재 휴업중으로 운영중단상태임.

물건 비고

일괄매각
주건물(1~7층): 의료시설, 복지시설, 요양병원 등 용도
(지하층):기계실, 복지시설 등 용도
의료시설 및 노인복지시설의 용도이나 감정당시 휴업중임, 구분건물 중 101호는 등기사항증명서와 건축물대장간 면적이 상이함(공부정리 과정에서 복지시설 부분"41.65㎡"이 누락된 것으로 보인다는 감정사의 의견)
목록 8.9는 대부분 자연림 상태로 분묘여부 불명확
안성시로부터 "의료기관의 폐업(허가취소) 및 법인 설립허가 취소 사유에 해당하는 행정절차가 발생될 경우 업무처리 종료시까지 시간이 소요됨. 낙찰자가 의료기관을 개설하고자 하는 경우 [의료법] 등의 규정에 적합하여야 함/ (의료기관 외 용도로 사용할 경우) 타 용도로 사용할 경우 해당 목적 사업에 관련된 법조항을 따름"의 회신서가 제출됨
지하층의 경우 지상의 각 층별 공용면적으로 배분되었음지하1층 복지시설 용도 848.98㎡는 각 전유부분 배분 과정에서(301호, 601호,701호로 배분) 16.66㎡의 차이가 발생함
목록 8.9.12.13.은 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경567 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

감정가: 17,237,175,450원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안성시 양성면 미산리 400-1 (안성실버타운)

주건물 용도: 본래 의료시설, 복지시설, 요양병원 등으로 사용되었으나 현재 휴업 중. (건축물대장상 주용도: 노유자시설)

토지 현황: 자연림, 전원주택단지, 요양시설 등이 혼재된 지역. 일부 토지는 경사도가 있음.

건물 현황: 지하 1층 ~ 지상 7층 규모의 철근콘크리트 구조물. 의료시설, 복지시설, 요양병원 용도.

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각. 단, 목록 8, 9, 12, 13번 토지는 지분매각.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 17,237,175,450원

토지 면적: 총 374,076.99㎡ (약 113,156평)

토지 지분 면적: 206,059.21㎡ (약 62,333평)

건물 면적: 총 6,715.39㎡ (약 2,031평)

건물 지분 면적: 6,715.39㎡ (약 2,031평)

1.4. 매각 조건

일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

주의사항: 지분매각 토지(8, 9, 12, 13번)의 경우, 해당 토지의 지분만 취득하게 되므로 유의해야 합니다.

특이사항: 중복병합사건, 분묘기지권, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 안성시 양성면 미산리 "미산저수지" 동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 자연림, 전원주택 단지, 요양 시설 등이 혼재되어 있으며, 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량의 출입은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 지역입니다. 본건 토지(기호 10, 11)는 중로3류 및 세로(가) 포장도로와 접하고 있어 차량 진입에 문제는 없어 보입니다. 다만, 일부 토지(기호 8, 9)는 인접 토지를 통해 접근해야 하는 맹지 상태일 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 대부분 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등에 속해 있으며, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건축 및 개발 행위에 제한을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

토지 등기부에는 다수의 소유권 이전 및 신탁 관련 기록이 존재합니다. 말소기준권리는 '하나은행'의 근저당권(2017.05.08. 접수, 7,560,000,000원)이며, 본 경매(2025타경567)는 이 근저당권에 기한 임의경매로 파악됩니다.

이 외 다수의 가압류, 압류, 강제경매 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 대상 권리

말소기준권리: 하나은행 근저당 (2017.05.08.)

소멸 대상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 (근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

인수 대상 권리: 명시된 바에 따르면, '지상권'은 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다. 다만, 구체적인 내용에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

본건과 관련하여 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계 및 보증금, 차임 등에 대한 정보가 일부 미상으로, 실제 현황과 다를 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

3.4. 특수 권리 사항

분묘기지권: 목록 8, 9번 토지는 대부분 자연림 상태로, 분묘 존재 여부가 불명확합니다. 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용 및 처분에 제약이 발생할 수 있습니다.

지분 매각: 목록 8, 9, 12, 13번 토지는 지분 매각 대상입니다. 이는 해당 토지에 대한 완전한 소유권 취득이 아닌, 지분만을 취득하게 됨을 의미하며, 공동 소유에 따른 관리 및 활용상의 어려움이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 현 시설 용도 및 현황

현재 본건 건물은 의료시설 및 노인복지시설 용도로 등록되어 있으나, 감정평가 시점 기준으로 휴업 상태입니다. (주요 용도: 의료시설, 복지시설, 요양병원 등)

4.2. 향후 용도 변경 가능성

본건은 대규모 부지에 의료 및 복지 시설로 지어졌으나, 현재는 휴업 중입니다. 토지 이용계획상 계획관리지역 등이 포함되어 있어, 관련 법규 및 규제를 준수한다면 타 용도(예: 연수원, 교육시설, 요양원, 창고, 물류시설 등)로의 변경 및 활용 가능성을 검토해볼 수 있습니다. 다만, 안성시 회신서에 따르면 의료기관 개설 시 의료법 등 관련 규정을 따라야 하며, 타 용도 사용 시 해당 사업 관련 법규를 따라야 하므로, 용도 변경 시에는 관련 법률 검토가 필수적입니다.

4.3. 주변 시설 및 경쟁 환경

본건 인근에는 미산저수지가 있으며, 주위 환경은 자연림, 전원주택 단지, 요양 시설 등이 혼재되어 있습니다. 대규모 시설로서의 잠재력은 있으나, 인근에 유사한 대규모 시설의 밀집 여부 및 지역 수요에 대한 추가적인 상권 분석이 필요합니다. 주변 개발 동향 및 저수지 주변 친환경 개발 트렌드 등을 고려할 때, 복합적인 활용 방안 모색이 요구됩니다. (주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 전원 지역에 위치하여 대규모 편의 시설이 밀집해 있지는 않습니다. 다만, 차량으로 이동 가능한 거리에 생활 편의 시설 및 관공서가 존재할 것으로 예상됩니다.

5.2. 의료 및 복지 시설

본건 자체가 의료 및 복지 시설로 계획되었으며, 인근에도 유사한 시설(인선요양병원, 대건효도병원 등)이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 휴업 및 운영 중단

현재 건물이 휴업 상태로 운영되지 않고 있어, 낙찰 후 즉시 수익 창출이 어렵습니다. 재가동 또는 타 용도 전환을 위한 추가적인 투자 및 행정 절차가 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이 (면적 불일치)

구분건물 중 101호의 경우, 등기사항증명서와 건축물대장 상 면적이 상이합니다. (건축물대장상 면적이 약 41.65㎡ 더 큼). 이는 공부 정리 과정에서 누락된 것으로 추정되나, 추후 등기 및 건축물대장 정리 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 지하 1층 복지시설 면적(848.98㎡)이 전유부분 배분 과정에서 16.66㎡의 차이가 발생한 점도 확인됩니다.

6.3. 분묘기지권 문제

목록 8, 9번 토지가 자연림 상태이며 분묘 여부가 불명확한 점은 잠재적 리스크입니다. 분묘기지권이 인정될 경우, 해당 토지 이용에 제약이 따르며, 이로 인한 법적 분쟁 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지 지분 매각

목록 8, 9, 12, 13번 토지는 지분 매각으로 진행됩니다. 낙찰자는 해당 토지의 일부 지분만을 소유하게 되므로, 전체 토지를 사용하거나 개발하기 위해서는 다른 지분권자와의 협의가 필수적입니다. 이는 의사 결정의 어려움과 재산권 행사 제약으로 이어질 수 있습니다.

6.5. 행정 절차 및 용도 제한

의료기관 폐업/허가 취소 관련 행정 절차 발생 시 업무 처리 지연이 예상됩니다. 또한, 낙찰자가 의료기관 개설을 희망할 경우 의료법 등 관련 규정 준수가 필요하며, 타 용도로 사용할 경우에도 해당 목적 사업 관련 법규를 따라야 합니다. 토지 이용 계획상 다양한 제한사항도 존재합니다.

6.6. 접근성

주요 도로와의 연결성은 있으나, 대중교통 이용이 불편하다는 점은 시설 운영 시 직원의 출퇴근 및 방문객 접근성에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 경기도 안성시 양성면의 대규모 토지와 건물로, 과거 요양병원 및 복지시설로 활용되었으나 현재는 휴업 중인 상태입니다. 넓은 부지와 잠재력 있는 시설 규모를 갖추고 있으나, 토지의 일부 지분 매각, 분묘기지권 가능성, 공부와의 면적 차이, 현재 휴업 상태 등의 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

7.2. 장단점 요약

장점:

* 넓은 부지와 대규모 건물 연면적

* 자연 친화적인 주변 환경 (미산저수지 인접)

* 과거 의료/복지 시설로서의 활용 경험 (재활용 가능성)

* 일부 토지(10, 11번)의 도로 접근성 양호

단점:

* 토지 일부(8, 9, 12, 13번) 지분 매각

* 분묘기지권 가능성 (8, 9번 토지)

* 건물 현재 휴업 상태 및 재활용/운영 전환 위한 추가 비용 및 행정 절차 필요

* 공부상 면적 차이 (101호 등)

* 대중교통 불편

* 다양한 토지 이용 규제

8. 투자 포인트

8.1. 대규모 부지 및 시설 활용 가능성

약 37만㎡에 달하는 넓은 토지와 6,700㎡ 이상의 연면적을 가진 건물은 다양한 용도로의 재활용 또는 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 휴양 시설, 연수원, 요양원, 물류 창고 등 대규모 부지가 필요한 사업에 적합할 수 있습니다.

8.2. 자연 친화적 환경의 가치

미산저수지 인접 및 주변 자연림 환경은 힐링, 휴양, 생태 체험 등과 연계된 시설 개발 시 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

8.3. 의료/복지 시설의 기존 인프라

기존 의료 및 복지 시설로서의 구조와 설비는 일부 유지보수를 통해 재활용될 수 있으며, 이는 신축 대비 비용 절감 효과를 가져올 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준 및 고려사항

본 물건의 예상 입찰가 산정은 매우 복합적이며, 다수의 리스크 요인을 고려해야 합니다. 특히 토지 지분 매각, 분묘기지권, 건물 휴업 상태에서의 재활용/재개 방안, 관련 법규 검토 및 추가 투자 비용 등이 입찰가 결정에 중요한 영향을 미칩니다. 감정가는 172억 3천여만원 수준이나, 실제 시장 가치는 이러한 리스크 요인을 제하고 평가되어야 합니다.

9.2. 예상 가격 범위

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 법률 검토, 시장 조사, 타 부동산과의 비교 분석, 개발 가능성 및 예상 투자 비용 등을 종합적으로 고려한 심층 분석이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 범위를 제시하기 어렵습니다. 잠재적 인수자 본인의 자금 계획, 리스크 감수 능력, 사업 계획 등을 면밀히 검토하여 신중하게 결정해야 합니다.

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