나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41627 [1] 경기도 평택시 신장동 190-3 엠타워4 4층401호 도시형생활주택 경매

경기도 평택시 탄현로327번길 81 M타워4 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경41627(평택지원 경매6계). 감정가 188,000,000원, 최저가 131,600,000원. 매각기일은 2026-07-28입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 41627 [1]
소재지	경기도 평택시 신장동 190-3 엠타워4 4층401호
도로명주소	경기도 평택시 탄현로327번길 81 M타워4
용도	집합건물
건물명	엠타워4
매각기일	2026.07.28
관할법원	평택지원 경매6계 (031-650-3093)
이용제한	비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, (저촉)관광특구, (접함)제1종일반주거지역, 일반상업지역, (접함)소로1류(폭 10m~12m), (접함)소로3류(폭 8m 미만), 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 관광특구

경기도 평택시 신장동 190-3 엠타워4 4층401호 도시형생활주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	17.36㎡ (5.25평)
건물면적	49.57㎡ (14.99평)

금액

감정가	188,000,000원
최저가	131,600,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	13,160,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.21	188,000,000원	유찰
신건	2026.06.23	188,000,000원	유찰
2차	2026.07.28	131,600,000원

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '신장동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며 주변
은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 업무시실, 근린생활시설 등이 혼재하
는 지역으로 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통편의 이용은 보통
시됨.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 공동주택, 업무시설 8층 중 4층 401호로서
외벽 : 대리석 타일붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시창호임.
이용상태: 도시형생활주택(다세대원룸)으로서 방, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 사용중 인 것
으로 탐문조사됨.
설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 보일러설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 부정평의 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 북측으로 로폭 약 10미터, 남동측으로 로폭 약 6미터 및 남측으로 로폭 약 4미터의 포장
도로와 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~20m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구
역(전부제한구역), 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역
제3종구역.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026. 6. 1. 자에 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다"는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

평택지원 2025타경41627 (1)

1.2. 소재지

경기도 평택시 신장동 190-3, 엠타워4 4층 401호

1.3. 물건종별

도시형생활주택 (집합건물)

1.4. 감정평가액

188,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 17.36㎡ (약 5.25평)

* 건물면적: 49.57㎡ (약 15.00평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 건물 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 공동주택, 업무시설 8층 중 4층 401호

1.10. 준공일자

2016년 3월 24일 (사용승인일)

1.11. 주요 정보

* 용도: 도시형생활주택(다세대원룸)으로 방, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 사용 중인 것으로 탐문 조사됨.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 보일러설비, 승강기설비 등 갖추어져 있음.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '신장동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통 시됨.

2.3. 인접 도로상태

북측으로 로폭 약 10미터, 남동측으로 로폭 약 6미터 및 남측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타: 소로1류(폭 10m~20m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역.

2.5. 주변 시설

* 검색 결과, 본건이 위치한 평택시 신장동 일대는 신장 쇼핑몰 거리와 중앙시장 등이 형성되어 있어 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능함.

* 과거 고덕신도시에 환경종합처리시설(에코센터) 조성 계획이 있었으나, 본건과의 직접적인 연관성이나 혐오시설의 인접 여부는 명확히 확인되지 않음.

* 군사시설(험프리스 미군기지)이 인근에 위치하여 관련 시설 및 유흥가 등이 발달한 지역적 특성이 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (접수일자: 2025-03-21)임.

3.2. 등기부 요약

* 집합건물 소유권 이전 (갑2, 2016-04-19, 김대철)

* 집합건물 소유권 이전 (갑3, 2022-04-15, 조석훈)

* 주택임차권 (을3, 2024-01-25, 채상연, 185,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매 (갑4, 2025-03-21, 주택도시보증공사, 194,229,725원) - 말소기준권리

3.3. 임차인 현황

* 채상연 (주택도시보증공사)

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-25

* 확정일자: 2022-02-15

* 배당신고일자: 2024-01-25

* 대항력: 없음 (등기부상 말소 예정으로 확인됨)

* 비고:

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 (단, 지상권 개요 불명확).

* 임차인 채상연은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 주택도시보증공사로부터 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다"는 내용의 확약서가 제출됨. 이에 따라 임차권 등기(을3)는 말소될 예정이며, 경매 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 보임.

3.5. 채권 총액

185,000,000원 (등기부상 채권 총액)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 인근 지역의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 신장동 323-8번지 낙원빌라 (1991년 건축, 41.67㎡): 2026년 7월 1일, 60,000,000원 거래

* 신장동 101-7번지 행복힐타운106동 (2016년 건축, 50.18㎡): 2026년 7월 5일, 130,000,000원 거래

* 신장동 636-74번지 남정빌라6동 (1992년 건축, 59.95㎡): 2026년 7월 3일, 1,000,000원 거래 (※ 해당 거래가는 특이사항으로 보이며, 일반적인 시세와 큰 차이를 보여 면밀한 검토 필요)

4.2. 평가

본건(M타워4, 2016년 준공, 49.57㎡)과 유사한 시기에 건축된 '행복힐타운106동'(2016년 건축, 50.18㎡)이 130,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 해당 거래가액과 유사하거나 조금 낮을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가(188,000,000원) 대비 최근 실거래가는 낮은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 용도

본건은 도시형생활주택(다세대원룸)으로 1~2인 가구에 적합한 구조로 보임.

5.2. 편의시설

* 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 신장동행정복지센터가 인근에 위치함.

* 평택국제중앙시장 등 상업시설이 발달한 지역임.

5.3. 교통

* 차량 진출입 용이.

* 인근 노선버스 정류장을 통한 대중교통 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

* 대항력 있는 임차인(채상연)이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한 상태임.

* 이로 인해 임차 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, HUG의 후속 조치 및 임차인의 협조 여부에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

6.2. HUG 인수조건 변경

* HUG의 인수조건 변경 및 확약서 제출로 인해 An 이전의 복잡한 권리 관계가 정리되는 과정에 있으나, 해당 절차의 완결성 및 후속 처리 과정에 대한 추가 확인이 필요함.

6.3. 도시형생활주택 특성

* 도시형생활주택은 일반 다세대주택 대비 비교적 최근에 건축되었으나, 단지 규모가 작거나 관리 주체가 명확하지 않은 경우 향후 관리 및 유지보수에 어려움이 있을 수 있음.

6.4. 비행안전구역 및 소음대책구역

* 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 포함되어 있어, 비행 소음 등의 영향이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 신장동에 위치한 도시형생활주택으로, 신장동행정복지센터 인근에 소재하며 상업시설 및 교통 편의성이 보통 수준임. 감정가는 188,000,000원이나, 최근 유사 건물 거래가는 130,000,000원 수준으로 형성되어 있어 시세 차이에 대한 면밀한 검토가 필요함.

권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재했으나, HUG의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없을 것으로 보임. 그러나 임대차 관계의 마무리 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크는 존재하므로 주의가 필요함. 비행안전구역 및 소음대책구역에 포함된 점도 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 신축에 가까운 건물 (2016년 준공)

* 명확한 말소기준권리와 함께 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 예상되는 권리관계

* 다양한 상업시설과 편의시설 이용 가능 지역

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 188,000,000원이나, 인근 유사 건물(행복힐타운106동, 50.18㎡)의 최근 실거래가가 130,000,000원임을 고려할 때, 시세 반영 및 권리관계의 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하고, 유사 거래사례 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 약 145,000,000원 수준에서 시작하여 경쟁 상황을 지켜보는 것을 제안합니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 상황을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가적인 권리 분석, 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)1.물건 기본정보