나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41583 [1] 경기도 평택시 합정동 967-6 3층302호 오피스텔 경매

경기도 평택시 평택5로34번길 43-5 베스트홈 (오피스텔) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경41583(평택지원 경매6계). 감정가 223,000,000원, 최저가 223,000,000원. 매각기일은 2026-07-28입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 41583 [1]
소재지	경기도 평택시 합정동 967-6 3층302호
도로명주소	경기도 평택시 평택5로34번길 43-5 베스트홈
용도	오피스텔
매각기일	2026.07.28
관할법원	평택지원 경매6계 (031-650-3093)
이용제한	준주거지역, 토지거래계약에관한허가구역, (접함)중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 지구단위계획구역

면적

토지면적	34.38㎡ (10.40평)
건물면적	84.66㎡ (25.61평)

금액

감정가	223,000,000원
최저가	223,000,000원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	22,300,000원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.03.10	223,000,000원	유찰
2차	2026.04.21	156,100,000원	유찰
3차	2026.06.23	109,270,000원	변경
신건	2026.07.28	223,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 합정동 소재 '배미공원' 북동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니
다.
교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 소재하는 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통여건은 보통시 됩니다.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물 내 제3층 제302호로서,
- 외 벽 : 석재 붙임 등 마감,
- 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등으로 탐문조사되었습니다.
- 창 호 : 하이샤시 창호 등으로 시공되었습니다.
이용상태: 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었습니다.
설비내역: 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
토지의 형상 및 이용상태: 인접지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, '업무시설, 공동주택 건부지'로 이용 중입니다.
인접 도로상태등: 북동측으로 노폭 약 12미터 내외 포장도로와 접합니다.
토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 중로3류(폭12m~15m)(접함)입니다.
공부와의 차이: 해당사항 없습니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상입니다.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026. 6. 9. 자에 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다"는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경41583 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 합정동 967-6 3층302호 (신축 주소: 경기도 평택시 평택5로34번길 43-5)

* 용도: 오피스텔 (업무시설, 공동주택)

* 감정가: 223,000,000원

* 토지면적: 34.38㎡ (약 10.4평)

* 건물면적: 84.66㎡ (약 25.6평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 7층 건물 내 제3층 제302호

* 준공일: 2014년 12월 12일

* 총 주차대수: 17대 (옥외)

* 건축물 용도: 업무시설, 공동주택

* 전용면적: 84.66㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 합정동 소재 '배미공원' 북동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 소재하는 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통여건은 보통시됩니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 노폭 약 12미터 내외 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 중로3류(폭12m~15m)(접함)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 1월 27일 포천세무서장의 압류

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김찬희)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 5월 24일

* 확정일자: 2021년 5월 11일

* 대항력: 없음 (HUG 확약서 제출로 대항력 포기 조건)

* 비고: 주택도시보증공사로부터 2026년 6월 9일 자로 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다"는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 인수 보증금은 0원입니다.

* 등기부요약:

* 갑4: 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (2016-08-31)

* 을3: 주택임차권 (김찬희, 220,000,000원, 말소 예정) (2023-06-21)

* 갑5: 소유권이전 (김택현, 220,000,000원) (2021-06-11)

* 갑6: 압류 (포천세무서장, 말소기준권리) (2023-01-27)

* 갑7: 압류 (의정부세무서장, 말소) (2024-03-07)

* 갑8: 강제경매 (주택도시보증공사, 220,000,000원, 말소) (2025-03-17)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건 인근 지역은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 해당 지역은 배미지구 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 주변에 배미공원이 위치하고 있습니다. 평택역 힐스테이트와 같은 대규모 주거 단지가 인근에 위치하며, 주변 상업시설로는 롯데슈퍼프레시 평택점 등이 있습니다.

* 혐오시설: 조사된 바로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주위 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 여건 또한 양호합니다.

* 편의시설: '배미공원'이 북동측 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김찬희(주택도시보증공사)는 보증금 220,000,000원에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* 특이사항: HUG 인수조건 변경으로 인해 대항력 있는 임차인이 대항력을 포기하는 조건으로 진행됩니다.

* 주의사항: 주택도시보증공사로부터 2026년 6월 9일 자로 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다"는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 해당 임차인의 권리가 매각으로 소멸됨을 의미하며, 매수인이 인수할 임차 보증금은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 평택시 합정동에 위치한 오피스텔로, 준주거지역에 속해 있으며 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 교통 및 편의시설 접근성은 무난한 편입니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이나, 임차인 김찬희(주택도시보증공사)의 경우 HUG의 확약서 제출로 인해 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하게 되어 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 상황입니다. 따라서 본 건은 비교적 권리관계가 명확한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 보증 임차인의 대항력 포기: 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 투자 부담이 적습니다.

* 준주거지역 및 배미지구 지구단위계획구역: 지역 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 편리한 교통 및 주거 환경: 차량 접근성과 대중교통 이용이 용이하며, 주변 편의시설 이용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 223,000,000원이며, 인수할 임차보증금이 0원이므로 이를 제외한 금액을 기준으로 산정합니다. 주변 오피스텔 시세 분석 결과, 유사 면적(84.66㎡)의 오피스텔은 최근 시세가 약 2억 1천만 원에서 2억 4천만 원 사이로 형성되어 있습니다. 특히, 2022년 5월 SKVIEW1단지 140.1㎡가 39,000만원에 매매된 사례와, SKVIEW2단지 84.68㎡가 29,800만원에 매매된 사례 등을 참고할 때, 해당 지역 오피스텔의 가치를 파악할 수 있습니다. 또한, 2022년 5월 합정동 SK합정 59.97㎡가 25,300만원에 매매된 사례도 있으나, 이는 면적이 더 작다는 점을 감안해야 합니다. 본 건의 건물 면적(84.66㎡)과 위치, 준공 연도 등을 고려할 때, 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 보증금 인수 부담이 없고 권리관계가 명확한 점을 감안하여, 감정가 223,000,000원 내외 또는 주변 시세 (약 210,000,000원 ~ 240,000,000원)를 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.1. 물건 기본정보