나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41599 [1] 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태웅 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도평택시 신장동 소재‘송탄역’북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 업무시설, 주상용건물, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '송탄역' 등이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)크리트지붕 지하2층/지상13층건내 제6층 제601호로서,
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
창호 : 샷시 이중창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용 중임. (후첨 ""호별배치도 및 내부구조조"" 참조.)

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형의 토지로서 '공동주택(아파트)' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표필지(신장동 238-20) 기준 : 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 관광특구(송탄), 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상 등임.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026. 8. 7. 자에 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다"는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경41599 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 6층601호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)크리트지붕 지하2층/지상13층건내 제6층 제601호

건축년도: 2017년 (사용승인일: 2017-11-06)

이용상태: 아파트로 이용 중

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 210,000,000원

토지면적: 8.20㎡ (약 2.48평)

토지지분: 8.197㎡ (약 2.48평)

건물면적: 29.85㎡ (약 9.03평)

건물지분: 29.848㎡ (약 9.03평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

대항력있는임차인, 선순위임차권,

1.6. 주의사항

해당사항 없음 (별도 명시된 주의사항 없음)

1.7. 특수물건정보

대항력있는임차인, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 평택시 신장동 소재 ‘송탄역’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 업무시설, 주상용건물, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ‘송탄역’이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김민경)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-10

확정일자: 2022-05-20

배당신고일자: 2023-06-23

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약

* 갑3 (소유권이전2번신탁등기말소): 권리자 윤정선

* 을1 (주택임차권): 권리자 김민경, 권리금액 220,000,000원, 말소: 인수 (전입 2022.06.10, 확정 2022.05.20)

* 갑4 (소유권이전): 권리자 박영희, 매매금액 220,000,000원

* 갑5 (강제경매): 권리자 주택도시보증공사, 권리금액 250,122,557원, 말소기준권리

3.3. 권리 분석 요약

등기부상 말소기준권리는 갑5의 강제경매 개시결정 등기입니다.

을1의 주택임차권(김민경, 220,000,000원)은 전입일자(2022.06.10)가 말소기준권리(2025.03.18)보다 선순위이므로, 배당을 받지 못하면 매수인에게 인수됩니다.

등기부 요약 상 ‘을1 주택임차권’의 말소 여부가 ‘인수’로 표기되어 있으며, 물건명세서 상에서도 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이며, 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획

대표필지(신장동 238-20) 기준: 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 관광특구(송탄), 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등입니다.

4.2. 주변 이용 현황

본 건은 상업 및 업무시설, 주택 등이 혼재된 지역으로, 각종 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샷시 이중창호 마감입니다. 기본적인 급배수, 위생, 도시가스 난방, 승강기, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 이용 상태

현재 아파트로 이용 중입니다.

5.3. 도로 상황

본 건 남측으로 소로의 포장도로에 접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 (중요)

본 건에는 보증금 220,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 물건명세서상 해당 임차보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 감정가(210,000,000원)보다 높은 금액으로, 낙찰받더라도 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 군용비행장 소음대책구역

토지이용계획 상 '비행안전제5구역(전술)', '군용비행장 소음대책구역 제3종구역'으로 지정되어 있어, 군용 비행기 운항에 따른 소음 피해가 발생할 수 있습니다. 이는 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 주변 유사 물건 시세와의 괴리

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보의 경우, 비교적 최신 건물(2016년식, 50.18㎡)이 130,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본 건(29.85㎡)의 시장가치를 추정하면 약 77,000,000원 수준으로, 감정가(210,000,000원)와 큰 차이를 보입니다. 이는 본 건의 시장 가치가 감정가보다 낮을 가능성을 시사하며, 인수해야 할 임차보증금(220,000,000원)을 고려할 때 투자 리스크가 상당할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 평택시 신장동에 위치한 도시형생활주택으로, 송탄역 인근에 자리 잡고 있어 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 하지만, 가장 큰 우려 사항은 보증금 220,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 금액이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 감정가격을 초과하는 금액으로, 낙찰가를 결정할 때 반드시 고려해야 할 핵심 요소입니다. 또한, 군용 비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 소음 피해 가능성도 있습니다. 주변 유사 물건 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수되는 채무와 실제 시장 가치를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 평택시 신장동 지역 내 위치 (송탄역 인근)

* 도시형생활주택으로 신축 건물 (2017년 준공)

* 상업 및 주거 복합 지역으로의 잠재적 가치

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보들을 바탕으로 시세를 분석한 결과, 2016년식 50.18㎡ 건물이 130,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 현재 건물의 면적(29.85㎡)에 단순 대입할 경우, 시장 가치는 약 77,000,000원 내외로 추정됩니다. 그러나 이는 어디까지나 참고 자료이며, 본 건의 용도(도시형생활주택) 및 정확한 시장 가치는 추가적인 조사가 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 210,000,000원입니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 220,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높아, 낙찰가의 총 투자 비용은 '낙찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

시세 분석 결과(약 77,000,000원)를 고려했을 때, 부동산의 실제 시장 가치가 인수되는 보증금보다 낮을 수 있습니다.

'인수 보증금을 제외하고 계산'하라는 지침에 따라, 본 건의 적정 가치에서 인수 보증금을 차감하면 실질적인 매수인의 투자 가치는 매우 낮거나 마이너스가 될 수 있습니다.

하지만 경매 시장에서는 통상 감정가를 기준으로 입찰이 진행되므로, 본 건의 경우 감정가 수준에서 낙찰될 가능성을 염두에 두고, 투자자가 부담할 실제 총 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

이에, 인수되는 보증금을 고려하여 본 건의 총 인수 비용이 감정가를 초과하지 않도록 보수적으로 접근할 때, 입찰가는 180,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. (이는 순수 입찰가이며, 실제 총 지불액은 훨씬 높아집니다.)

9.3. 총 예상 비용

입찰가: 180,000,000원

인수 보증금: 220,000,000원

총 예상 지불액: 400,000,000원 (입찰가 + 인수 보증금)

※ 이는 부동산 경매 시 발생하는 기타 부대 비용(취득세, 명도 비용 등)은 제외된 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.