나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41599 [1] 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태웅 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도평택시 신장동 소재‘송탄역’북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 업무시설, 주상용건물, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '송탄역' 등이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)크리트지붕 지하2층/지상13층건내 제6층 제601호로서,
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
창호 : 샷시 이중창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용 중임. (후첨 ""호별배치도 및 내부구조조"" 참조.)

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형의 토지로서 '공동주택(아파트)' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표필지(신장동 238-20) 기준 : 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 관광특구(송탄), 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상 등임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경41599 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 6층601호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)크리트지붕 지하2층/지상13층건내 제6층 제601호

건축년도: 2017년 (사용승인일: 2017-11-06)

이용상태: 아파트로 이용 중

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 210,000,000원

토지면적: 8.20㎡ (약 2.48평)

토지지분: 8.197㎡ (약 2.48평)

건물면적: 29.85㎡ (약 9.03평)

건물지분: 29.848㎡ (약 9.03평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

대항력있는임차인, 선순위임차권,

1.6. 주의사항

해당사항 없음 (별도 명시된 주의사항 없음)

1.7. 특수물건정보

대항력있는임차인, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 평택시 신장동 소재 ‘송탄역’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 업무시설, 주상용건물, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ‘송탄역’이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김민경)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-10

확정일자: 2022-05-20

배당신고일자: 2023-06-23

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약

* 갑3 (소유권이전2번신탁등기말소): 권리자 윤정선

* 을1 (주택임차권): 권리자 김민경, 권리금액 220,000,000원, 말소: 인수 (전입 2022.06.10, 확정 2022.05.20)

* 갑4 (소유권이전): 권리자 박영희, 매매금액 220,000,000원

* 갑5 (강제경매): 권리자 주택도시보증공사, 권리금액 250,122,557원, 말소기준권리

3.3. 권리 분석 요약

등기부상 말소기준권리는 갑5의 강제경매 개시결정 등기입니다.

을1의 주택임차권(김민경, 220,000,000원)은 전입일자(2022.06.10)가 말소기준권리(2025.03.18)보다 선순위이므로, 배당을 받지 못하면 매수인에게 인수됩니다.

등기부 요약 상 ‘을1 주택임차권’의 말소 여부가 ‘인수’로 표기되어 있으며, 물건명세서 상에서도 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이며, 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획

대표필지(신장동 238-20) 기준: 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 관광특구(송탄), 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등입니다.

4.2. 주변 이용 현황

본 건은 상업 및 업무시설, 주택 등이 혼재된 지역으로, 각종 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샷시 이중창호 마감입니다. 기본적인 급배수, 위생, 도시가스 난방, 승강기, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 이용 상태

현재 아파트로 이용 중입니다.

5.3. 도로 상황

본 건 남측으로 소로의 포장도로에 접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 (중요)

본 건에는 보증금 220,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 물건명세서상 해당 임차보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 감정가(210,000,000원)보다 높은 금액으로, 낙찰받더라도 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 군용비행장 소음대책구역

토지이용계획 상 '비행안전제5구역(전술)', '군용비행장 소음대책구역 제3종구역'으로 지정되어 있어, 군용 비행기 운항에 따른 소음 피해가 발생할 수 있습니다. 이는 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 주변 유사 물건 시세와의 괴리

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보의 경우, 비교적 최신 건물(2016년식, 50.18㎡)이 130,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본 건(29.85㎡)의 시장가치를 추정하면 약 77,000,000원 수준으로, 감정가(210,000,000원)와 큰 차이를 보입니다. 이는 본 건의 시장 가치가 감정가보다 낮을 가능성을 시사하며, 인수해야 할 임차보증금(220,000,000원)을 고려할 때 투자 리스크가 상당할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 평택시 신장동에 위치한 도시형생활주택으로, 송탄역 인근에 자리 잡고 있어 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 하지만, 가장 큰 우려 사항은 보증금 220,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 금액이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 감정가격을 초과하는 금액으로, 낙찰가를 결정할 때 반드시 고려해야 할 핵심 요소입니다. 또한, 군용 비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 소음 피해 가능성도 있습니다. 주변 유사 물건 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수되는 채무와 실제 시장 가치를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 평택시 신장동 지역 내 위치 (송탄역 인근)

* 도시형생활주택으로 신축 건물 (2017년 준공)

* 상업 및 주거 복합 지역으로의 잠재적 가치

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보들을 바탕으로 시세를 분석한 결과, 2016년식 50.18㎡ 건물이 130,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 현재 건물의 면적(29.85㎡)에 단순 대입할 경우, 시장 가치는 약 77,000,000원 내외로 추정됩니다. 그러나 이는 어디까지나 참고 자료이며, 본 건의 용도(도시형생활주택) 및 정확한 시장 가치는 추가적인 조사가 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 210,000,000원입니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 220,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높아, 낙찰가의 총 투자 비용은 '낙찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

시세 분석 결과(약 77,000,000원)를 고려했을 때, 부동산의 실제 시장 가치가 인수되는 보증금보다 낮을 수 있습니다.

'인수 보증금을 제외하고 계산'하라는 지침에 따라, 본 건의 적정 가치에서 인수 보증금을 차감하면 실질적인 매수인의 투자 가치는 매우 낮거나 마이너스가 될 수 있습니다.

하지만 경매 시장에서는 통상 감정가를 기준으로 입찰이 진행되므로, 본 건의 경우 감정가 수준에서 낙찰될 가능성을 염두에 두고, 투자자가 부담할 실제 총 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

이에, 인수되는 보증금을 고려하여 본 건의 총 인수 비용이 감정가를 초과하지 않도록 보수적으로 접근할 때, 입찰가는 180,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. (이는 순수 입찰가이며, 실제 총 지불액은 훨씬 높아집니다.)

9.3. 총 예상 비용

입찰가: 180,000,000원

인수 보증금: 220,000,000원

총 예상 지불액: 400,000,000원 (입찰가 + 인수 보증금)

※ 이는 부동산 경매 시 발생하는 기타 부대 비용(취득세, 명도 비용 등)은 제외된 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.