나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51890 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2243-5 봉현팰리스 2동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""정왕역(4호선, 수인분당선)"" 북동측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 다세대주택건물 1층 주차장까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로 건부지(도시형생활주택(단지형다세대))로 이용 중임.

인접 도로상태등

소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

□임대관계-미상임.

□본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시기 바랍니다.

물건 비고

-2025.08.20.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경51890 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2243-5 봉현팰리스 2동 3층302호

용도: 도시형생활주택 (집합건물)

감정가: 291,000,000원

토지면적: 34.36㎡ (약 10.39평)

건물면적: 58.00㎡ (약 17.55평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (본 건 부동산에 대한 강제경매 신청)

건축년도: 2020년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하며, 주변에 4호선 및 수인분당선인 "정왕역"이 북동측에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재되어 있어 일반적인 수준으로 평가됩니다.

차량 접근은 건물 1층 주차장까지 가능하며, 대중교통 이용은 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 보통 수준입니다.

본 건은 소로3류(폭 8m 미만)의 국지도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

본 건의 등기부등본 요약 정보에 따르면, 현재 등기부채권 총액은 약 1,302,000,000원입니다.

등기상 주요 권리로는 주택임차권(을1), 주택도시보증공사 가압류(갑5, 말소기준권리), 인천세무서장 압류(갑6), 평택시 압류(갑7), 시흥시 압류(갑8), 주택도시보증공사 강제경매(갑9) 등이 기재되어 있습니다.

이 중 주택도시보증공사의 가압류(갑5)가 말소기준권리이며, 이에 따라 을1 주택임차권, 갑6-갑9의 압류 및 강제경매 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

즉, 매수인은 별도의 권리를 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

본 건에는 주택도시보증공사(박가람)가 임차인으로 등재되어 있습니다.

보증금은 230,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2021년 7월 5일, 확정일자는 2021년 5월 28일입니다.

그러나, 2025년 8월 20일자로 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다.

또한, 임차인 현황상 '대항력 : 없음'으로 기재되어 있으며, 등기부등본 상 주택임차권(을1) 또한 '말소' 처리되어 있습니다.

이에 따라 해당 임차인의 대항력 있는 권리는 없는 것으로 판단되며, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 단독주택, 공동주택과 더불어 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재하는 복합적인 상권의 특징을 보입니다.

인근에 다수의 주거 시설이 있어 기본적인 소비 수요는 존재하나, 대규모 상업 시설이나 중심 상업 지구와는 거리가 있습니다.

정왕역을 중심으로 한 지역 상권의 영향권에 있으며, 일부 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

주변 지역에 대한 외부 지도 서비스 검색 결과, 해당 지역은 공업 시설과 주거 시설이 혼합된 특성을 보이며, 이로 인한 소음이나 환경적 영향이 일부 있을 수 있으나, 직접적으로 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 납골당 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 4호선 및 수인분당선 정왕역 이용이 편리하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 구체적인 대형 마트, 병원, 학교 등은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 주거환경: 철근콘크리트조의 5층 건물 중 3층에 위치하며, 건물 내 주차장 및 승강기 시설이 갖추어져 있습니다.

* 기타: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 차이: 본 건의 감정가(291,000,000원)와 최근 시세 분석 결과(약 116,000,000원 ~ 127,000,000원) 간에 상당한 격차가 존재합니다. 이는 감정가가 실제 시장 가치를 제대로 반영하지 못했거나, 제시된 시세 자료가 실제와 다르거나, 또는 향후 가격 변동 가능성이 있음을 시사합니다.

* 내부 상태 확인 제한: 감정평가서상 내부 구조 변경이나 하자 유무 등 구체적인 확인이 외부 관찰 및 탐문, 표준적인 이용 상황 등에 의거하여 이루어졌음을 명시하고 있습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로, 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

* 복합 지역의 환경: 공장, 창고 등과 혼재하는 지역 특성상, 일부 소음, 분진, 교통 체증 등의 영향을 받을 수 있습니다.

* 임차인 확약서의 해석: 주택도시보증공사가 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했으나, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 법적 분쟁의 여지가 완전히 배제되지는 않으므로 주의가 필요합니다. (다만, 현재까지는 법적으로 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

1.6. 종합 의견

본 건은 시흥시 정왕동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

권리 분석상 인수할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단되어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가와 최근 시장 가격 간의 큰 괴리는 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 이는 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수도 있지만, 감정가의 타당성에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

건물 자체의 노후도나 내부 상태에 대한 잠재적 리스크도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 정왕역(4호선, 수인분당선) 인근에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 시세가 현저히 낮아, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하의 권리들이 모두 소멸 예정이며, 임차인의 대항력 있는 권리가 없어 명도 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 57~58㎡)의 다세대주택 거래 가격은 약 7,700만원에서 12,500만원 범위로 확인됩니다.

본 건은 건축년도가 2020년으로 비교적 신축이며, 면적도 58㎡로 제시된 시세 자료와 유사합니다.

최근 거래된 유사 물건들의 가격을 고려하고, 본 건의 신축성을 감안하여 시세 범위를 추정해 볼 때, 현재 시세는 대략 116,000,000원에서 127,000,000원 수준으로 판단됩니다.

감정가는 291,000,000원으로, 이는 최근 시장 시세보다 훨씬 높은 가격입니다.

따라서, 현 시세 기준으로 투자 가치를 고려한 예상 입찰가는 시세 범위를 상회하지 않는 선에서, 약 130,000,000원에서 150,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

수익률 및 투자 목표에 따라 보수적으로 접근한다면 130,000,000원 전후, 공격적으로 접근한다면 150,000,000원까지도 고려해볼 수 있습니다. (본 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 한 분석이며, 실제 경매 상황 및 추가 정보에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.