나이스옥션 법원경매 평택 2025타경455 [1] 경기도 평택시 청북읍 후사리 산89-12 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이건감정 · 평가일 2025.02.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 청북읍 후사리 소재 '벌대마을' 남서측 인근에 위치하며 주변은
임야, 전, 답, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건인근까지 차량접근 및 출입 가능하며 근거리에 노선버스 정류장이 있어 대
중교통편의 이용은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1, 기호2, 기호3, 기호4 : 부정형 완경사의 토지로서 자연림 상태임.
기호5, 기호6 : 사다리 평지로서 임야기타로 이용중임.
기호7 : 부정형 완경사의 토지로서 임야기타로 이용중임.
기호8, 기호9 : 부정형 평지로서 도로임.

인접 도로상태

기호1, 기호2, 기호3, 기호4 : 맹지임.
기호5, 기호6, 기호7, 기호8, 기호9 : 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 기호2, 기호3, 기호4, 기호5, 기호6, 기호7, 기호8, 기호9 :
보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한300m 이내 - 전 축종 제한), 비행
안전제3구역(전술)(비행안전제3구역 해발140m 이하 협의업무위탁 2021.5.27).

제시목록 외의 물건

후면 '사진' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록8,9는 지분 매각임. 공유자우선매수권 없음(대법원 2006.03.13.자 2005마1078결정 참조)
2. 목록1~4는 자연림 상태이며, 맹지이나, 목록5~9 토지 및 도로를 통하여 출입이 가능함.
3. 목록5,6의 지목은 '임야'이나 현황 나무는 없고 공터, 비포장 통행로이며, 목록5 지상에는 컨테이너박스, 정원용 수석 등이 소재하고 있음. (위 지상물은 매각 및 감정평가에서 제외되었음)
4. 목록5,6 토지는 2017년 경에 개발행위 허가를 득하여 토목공사가 진행된 상태이며, 감정평가는 위 사항을 반영하여 실시되었음.(위 허가의 상세 내용 및 취소여부는 별도확인요함)
5. 목록 1,2,3,4,7 임야 지상에는 분묘가 없는 것으로 확인되나, 임야의 특성상 낙엽에 덮여 있는 분묘 등이 소재할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경455 (1)

감정가: 1,612,179,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 연수송도신용협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 청북읍 후사리 산89-12

용도: 임야

토지면적: 14,508.00㎡ (약 4,388.73평)

토지 지분: 13,327.36㎡ (약 4,031.12평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

1.3. 매각 대상

토지 일부 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 청북읍 후사리 '벌대마을' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 임야, 전, 답, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임. [cite: END]

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근 및 출입이 가능하며, 근거리에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통시됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 변동: 윤석희(1988-09-14), 주식회사호연(2018-07-12), 주식회사지산에셋개발(2023-11-10) 순으로 이전됨.

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2023-11-10)

* 권리 내용:

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (채권액: 956,400,000원)

* 지상권: 연수송도신용협동조합

* 압류: 남동세무서장, 평택시

* 임의경매: 연수송도신용협동조합 (채권액: 869,269,257원)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있을 수 있으므로, 별도 확인이 필요함.

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 공유자우선매수신고, 지분매각, 공동담보, 분묘기지권 등이 있음.

* 매각 목록 8, 9는 지분 매각이며, 공유자우선매수권이 없을 수 있음(대법원 2006.03.13.자 2005마1078결정 참조).

* 목록 1~4는 자연림 상태의 맹지이나, 목록 5~9 토지 및 도로를 통해 출입이 가능함.

* 목록 5, 6의 지목은 '임야'이나 현황은 나무가 없고 공터, 비포장 통행로이며, 컨테이너박스, 정원용 수석 등이 소재함 (위 지상물은 매각 및 감정평가에서 제외).

* 목록 5, 6 토지는 2017년경 개발행위 허가를 득하여 토목공사가 진행되었으며, 감정평가는 이를 반영하여 실시되었음. (허가 상세 내용 및 취소 여부는 별도 확인 필요).

* 목록 1, 2, 3, 4, 7 임야 지상에는 분묘가 없는 것으로 확인되나, 임야 특성상 낙엽 등에 덮인 분묘가 있을 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 지역 개발 현황

평택시는 고덕국제신도시, 삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 개발이 진행 중이며, 특히 서부 생활권은 관광, 휴양, 생산, 유통, 항만 배후 도시 중심으로 발전 계획이 수립되어 있음. 청북읍 일원 역시 청북지구 택지개발사업 등을 통해 인구가 증가하였고, 평택 서부지역 균형발전을 위한 정책 사업이 추진되고 있음. 서해선 복선 전철 안중역 개통, 포승 공단-고덕신도시 간 단축 도로 건설(2025년 완공 목표) 등 교통 인프라 확충 계획도 있음.

4.2. 주변 편의시설

* 본건 소재지인 후사리 자체의 구체적인 상업 시설 정보는 부족하나, 인근 청북읍 지역은 택지개발사업(청북지구)으로 인해 주거 단지가 형성되어 있으며, 아파트 단지들이 다수 소재함.

* 차량으로 3분 거리에 CU 편의점이 있으며, 평택호 관광단지, 평택호 예술공원 등 관광 및 문화 시설이 지역 내에 위치함.

* 평택시 전반적으로 다양한 문화 시설(평택아트센터, 서부문예회관 등)이 분포되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 소재지(후사리)는 청북초등학교를 통학구역으로 하며, 청북읍 내에는 청옥초등학교, 평택청아초등학교 등 다수의 초등학교가 소재함.

5.2. 주거 환경

본건은 임야로 주거지보다는 개발 잠재력을 가진 토지로 평가됨. 주변에는 임야, 전, 답, 단독주택이 혼재되어 있음 [cite: END].

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

* 맹지: 목록 1~4 토지는 맹지이나, 인접 토지를 통해 출입 가능함.

* 지분 매각: 토지의 일부 지분만 매각되므로, 전체 토지 사용에 제약이 있을 수 있음.

* 분묘 기지권: 임야의 특성상 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 이는 소유권 행사 및 개발에 제약을 줄 수 있음.

* 개발행위 허가: 목록 5, 6 토지는 과거 개발행위 허가를 득했으나, 허가 내용 및 취소 여부는 별도 확인이 필요함.

6.2. 권리 관련 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 소멸되지 않는 권리 존재 가능성이 있어 권리 관계를 면밀히 확인해야 함.

* 공유자 우선매수권: 목록 8, 9는 지분 매각으로 공유자 우선매수권이 없을 수 있으나, 관련 법리를 추가적으로 검토해야 함.

6.3. 기타 리스크

* 현황과 공부상 지목 불일치: 목록 5, 6은 지목은 '임야'이나 현황은 공터, 비포장 통행로이며, 컨테이너박스, 정원용 수석 등이 소재함. 이들 지상물은 매각 및 감정평가에서 제외되었음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 청북읍 후사리에 위치한 임야로, 지분 매각 대상이다. 주변은 임야, 농경지, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 보통 수준이다. 평택시의 전반적인 개발 계획 및 청북읍의 택지개발 사업 등을 고려할 때, 토지의 잠재적 가치가 존재한다고 판단된다.

하지만 맹지(일부), 분묘 기지권 가능성, 개발행위 허가 이력 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있다. 특히 지분 매각으로 인한 소유권 및 이용상의 제약, 현황과 공부상 차이, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 권리 존재 가능성 등을 면밀히 파악해야 한다.

8. 투자 포인트

* 평택시의 지속적인 개발 호재 및 서부 지역 균형발전 정책: 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 청북신도시 및 주변 개발 사업에 따른 파급 효과 기대.

* 토지 일부 지분 매각으로, 소액으로 투자를 시작할 수 있는 기회.

* 개발행위 허가 이력이 있는 토지로, 향후 개발 가능성 탐색 가능.

9. 예상 입찰가

본 건은 토지 일부 지분 매각이며, 맹지, 분묘 기지권 가능성, 매각 불포함 지상물, 소멸되지 않는 권리 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 실제 투자 결정 시에는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 개별 토지의 개발 가능성, 토지 이용 계획, 현장 답사를 통한 정확한 권리 분석 및 현황 파악이 필수적입니다.

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 통상적으로는 감정가 대비 할인율을 적용하되, 상기 리스크 요소를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 일반적입니다. 본 건의 경우, 인수할 보증금이 없어 권리 상 순수하게 낙찰가에 대한 고려만 하면 되나, 지분 매각으로 인한 제약을 감안하여 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.