나이스옥션 법원경매 평택 2025타경553 [1] 경기도 평택시 고덕동 2163-3 더원타워주건축물제1동 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 ""고덕지구대"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 지상 5층 건물내 제4층 제401호, 제402호, 제403호, 제404호, 제405호로서,

외벽 : 석재 붙임 등

내벽 : 인테리어 마감 등

창호 : 강화유리 및 샷시창호 등임.

이용상태

본건 공히 현황 제2종근생(골프연습장)으로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 화재경보설비, 급배수 및 위생설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 가장형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20m 내외, 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 15m내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역 , 지구단위계획구역(고덕국제화지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

선첨 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" 의 ""Ⅳ. 감정평가방법의 적용, 3. 그 밖의 사항"" 참조.

물건 비고

일괄매각
현황상 골프연습장으로 이용중으로 벽체와 출입문을 개조한 상태임, 불법개조 등은 확인 불가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 평택지원 2025타경553 (1)

채권자: 둔포농업협동조합 (둔OOOOOOO)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

물건종별: 집합건물 (근린상가)

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2163-3, 더원타워 주건축물 제1동 4층 401호

신주소: 경기도 평택시 고덕여염로 54

토지 면적: 153.85㎡ (약 46.54평)

토지 지분: 153.855㎡ (약 46.54평)

건물 면적: 351.94㎡ (약 106.46평)

건물 지분: 351.94㎡ (약 106.46평)

1.3. 감정가 및 채권 총액

감정가: 2,785,000,000원

등기부채권 총액: 2,647,000,000원

1.4. 특이사항

공동담보 물건 (특수물건정보)

일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

경기도 평택시 고덕동 소재 '고덕지구대' 동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

개발이 활발히 진행 중인 고덕국제화지구 내에 위치합니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

용도지역: 근린상업지역

지구단위계획구역: 고덕국제화지구

도로: 북측 약 20m, 동측 및 남측 약 15m 포장도로에 접함.

기타: 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 택지개발지구.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 임

보증금: 50,000,000원

차임: 9,000,000원

전입/사업일자: 2024-07-30

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다. (주의: 금액이 미상이거나 확정일자가 없는 경우에도 권리 관계를 세밀히 확인할 필요가 있습니다.)

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2022-07-08 접수 근저당, 둔포농업협동조합)

갑4: 소유권이전 (신탁등기 말소) - 2022-07-08 접수

갑5: 소유권이전 (매매) - 2022-07-08 접수

을1: 근저당 (둔포농업협동조합, 2,592,000,000원) - 2022-07-08 접수 (말소기준권리)

갑8: 임의경매 (둔포농업협동조합, 2,156,531,858원) - 2025-03-17 접수 (본건 경매)

갑9: 가압류 (경기신용보증재단, 55,000,000원) - 2025-04-11 접수

위 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 대항력 없음)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권개요: 정보 없음)

4. 상권분석

4.1. 업종 및 주변 상권

본 건물은 제1종 근린생활시설로 건축되었으며, 주변 지역 역시 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔이 혼재된 상업 및 업무지구입니다.

고덕국제화지구라는 신도시 개발 지역의 중심 상권에 해당합니다.

4.2. 현황 이용 상태

현황은 벽체 및 출입문 개조를 통해 골프연습장으로 이용 중입니다.

불법 개조 여부는 확인이 불가하므로, 인수 시 직접 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 2층, 지상 5층 건물 내 4층 401호.

외벽: 석재 붙임 등, 내벽: 인테리어 마감 등, 창호: 강화유리 및 샷시창호 등.

설비: 승강기, 화재경보, 급배수 및 위생설비 등.

건축물 사용승인일: 2022년 05월 18일 (비교적 신축 건물)

5.2. 지역 특성

평택시는 삼성전자 산업단지 등 대규모 개발 사업으로 인해 인구 유입 및 경제 활동이 활발한 지역입니다.

특히 고덕국제화지구는 스마트시티 조성 등 미래지향적인 개발 계획을 갖춘 곳입니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 이용 관련

골프연습장으로 사용하기 위한 내부 개조(벽체, 출입문 등)가 이루어졌으며, 이로 인한 불법 개조 여부 불확인 사항이 존재합니다. 이는 원상복구 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 법적/권리적 문제

채권 총액이 감정가를 상회하는 것으로 보이나, 이는 임의경매의 특성상 매각으로 소멸되는 권리가 많아 낙찰자에게 직접적인 부담이 되지는 않습니다.

제시된 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 명도 대상에 해당되나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 개발 잠재력이 높은 고덕국제화지구 내 위치한 근린상가로, 비교적 신축 건물입니다.

현재 골프연습장으로 이용 중이며, 내부 개조 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

권리 관계는 복잡해 보이나, 경매 절차상 대부분 말소될 예정이며 인수되는 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

입지, 교통, 주변 개발 호재 등을 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

고덕국제화지구의 미래 가치 상승 기대.

비교적 신축 건물 (2022년 사용승인).

대중교통 및 차량 접근성이 양호한 입지.

권리관계가 명확하여 인수 부담이 적음.

현재 골프연습장 외 다양한 근린생활시설 및 업무시설로의 전환 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정평가액 2,785,000,000원을 기준으로 평가되었습니다.

최근 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 명도 및 원상복구 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

본건은 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 참고하되 낙찰 가능성을 높이기 위해 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. (예상 입찰가 범위는 시장 조사 후 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.