나이스옥션 법원경매 평택 2025타경544 [1] 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 8층808호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지엘 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 ""지하철1호선 송탄역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 송탄역이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건내 제8층 제808호로서,
외벽 : 석재붙임 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 3필 일단의 부정형의 토지로서 ""공동주택"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 8미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신장동 238-20번지 : 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역), 관광특구(송탄), 상대보호구역(송신초교), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역임.

신장동 238-18번지 : 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 관광특구(송탄), 상대보호구역(송신초교), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역임.

신장동 238-21번지 : 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역), 관광특구(송탄), 상대보호구역(송신초교), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

평택지원 2025타경544 (1)

1.2. 소재지

경기도 평택시 신장동 238-20, 대준블루온3 8층 808호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 건물명

대준블루온3

1.5. 구조 및 층수

철근콘크리트구조, 지하 2층, 지상 13층 건물 중 8층 808호 (전용면적 29.85㎡)

1.6. 토지면적

8. 20㎡ (약 2.48평)

1.7. 건물면적

29. 85㎡ (약 9.03평)

1.8. 감정가

191,000,000원

1.9. 경매구분

부동산 임의경매

1.10. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.11. 채권자

김OO

1.12. 건물 정보

* 신축 연도: 2017년 11월 (사용승인일 기준)

* 주요 구조: 철근콘크리트구조

* 전체 층수: 지하 2층, 지상 13층

* 총 세대수: 90세대

* 건물 주용도: 공동주택 (도시형생활주택)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 평택시 신장동 소재 지하철 1호선 송탄역 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 1호선 송탄역이 소재하여 수도권으로의 이동이 용이한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자

김OO

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (성함: 송근택)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 11월 27일

* 확정일자: 2023년 10월 26일

* 배당신고일자: 2025년 05월 21일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계는 미상임.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 7월 24일 접수된 김종선 근저당권(40,000,000원)입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다. 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(을구 6번)가 있으며, 임대차 보증금 100,000,000원에 대한 대항력이 있습니다. 따라서 배당에서 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.5. 주의사항

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하므로, 해당 임차인의 보증금 100,000,000원은 배당 결과에 따라 매수인이 인수할 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 지역은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 가능한 배후 주거지를 형성하고 있습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 토지이용계획: 일반상업지역

* 도로: 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 관광특구(송탄), 상대보호구역(송신초교), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 1호선 송탄역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 건물 설비

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 재정적 부담이 발생합니다.

6.2. 군사 시설 영향

비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되어 있어, 항공기 소음이나 비행 활동으로 인한 생활 환경 저해 및 안전 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 제한

일반상업지역임에도 불구하고 관광특구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 도시계획적 제한이 존재하여 향후 토지 이용이나 개발에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 신장동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철역과의 접근성이 좋은 편입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원을 인수해야 하는 큰 부담과 함께, 군사 시설 관련 지역 제한 및 소음대책구역에 속해 있다는 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 교통 접근성

지하철 1호선 송탄역이 인접해 있어 수도권 지역으로의 이동이 편리합니다.

8.2. 상업지역 입지

일반상업지역에 해당하므로, 향후 주변 개발 여부에 따라 잠재적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2016년에 건축된 50.18㎡의 행복힐타운이 2026년 7월 5일 130,000,000원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 평당 가격을 환산하면 약 2,590,000원/㎡ 수준입니다. 본건의 전용면적 29.85㎡에 대입할 경우, 추정 시세는 약 77,200,000원 내외가 됩니다.

그러나 본 건의 감정가는 191,000,000원으로, 유사 시기의 행복힐타운 거래가와는 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가가 다소 높게 책정되었거나, 행복힐타운의 거래가액이 해당 지역의 시세 범위를 벗어난 특수한 경우일 가능성이 있습니다.

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 만약 본 건의 실제 시장 가치가 인수해야 할 보증금보다 낮을 경우, 매수인은 금전적 손해를 볼 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금 100,000,000원을 제외하고 입찰가를 산정하는 원칙에 따라, 본건의 잠재적 시장 가치를 보수적으로 평가하여 입찰가를 제시합니다.

유사 시기의 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 140,000,000원에서 190,000,000원 사이로 추정해 볼 수 있습니다.

이러한 추정 시세를 기준으로, 인수 보증금 100,000,000원을 제외하면 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 시장 가치 140,000,000원 가정 시: 140,000,000원 - 100,000,000원 = 40,000,000원

* 시장 가치 190,000,000원 가정 시: 190,000,000원 - 100,000,000원 = 90,000,000원

따라서, 40,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 이 금액은 인수 부담과 군사 시설 관련 리스크를 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.