나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41367 [1] 경기도 안성군 죽산면 죽산리 343-1 무지개아파트 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다옴 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 죽산면 죽산리 소재 ""죽산면사무소"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 학교, 면사무소, 전 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하고, 주변으로 버스정류장이 위치하며 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

알씨조 스라브지붕 지상6층 건물 중 제1층 제102호로서(사용승인일 1994.01.31),
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 알루미늄 새시창호입니다

이용상태

집합건물(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 남동측의 4차선 아스팔트 연계가능함.

토지이용계획 및 제한상태

죽산리 343-1 :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(역사문화환경보존지역(500m))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 상대보호구역<학교보건법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계(등기사항전부증명서 기준)
-등기목적 : 주택임차권, -접수 : 2024년07월05일 제26411호
-등기원인 : 2024년07월05일 수원지방법원 평택지원의 임차권등기명령 (2024카임249)
-임차보증금 : 금82,000,000원, -범위 : 건물의 전부
-임대차계약일자 : 2022년05월23일, -주민등록일자 : 2022년07월13일
-점유개시일자 : 2022년07월04일, -확정일자 : 2022년06월20일
-임차권자 : 000 ******-*******
경기도 안성시 죽산면 죽산초교길 69-4 제1층 102호(죽산리,무지개아파트)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경41367 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 류슬아

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 안성시 죽산면 죽산리 343-1 무지개아파트 1층 102호

* 용도: 아파트

* 건물 총 층수: 6층 중 1층

* 사용승인일: 1994.01.31

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 57.50㎡ (약 17.4평)

* 건물면적: 79.44㎡ (약 24.0평) (전용면적 기준, 분양면적은 별도 확인 필요)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 평가 정보

* 감정가: 80,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 안성시 죽산면 죽산리 소재 "죽산면사무소" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 학교, 면사무소, 전 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량의 출입이 원활하며, 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 단지 내 도로를 통해 남동측 4차선 아스팔트 도로와 연계됩니다.

2.3. 토지이용계획

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

* 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(500m), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2025년 2월 14일 접수된 류슬아 명의의 강제경매개시결정 (2025타경41367) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 존재합니다.

* 을구 1번 순위의 주택임차권(권리자: 류슬아, 임대차보증금: 82,000,000원, 전입일자: 2022년 7월 13일, 확정일자: 2022년 6월 20일)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 류

* 보증금: 82,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 13일

* 확정일자: 2022년 6월 20일

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차권등기가 있으며, 매수인에게 보증금 잔액 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 학교, 면사무소, 전 등이 혼재하고 있습니다.

* 아파트 단지 내 상권으로 볼 수 있으며, 상세한 상권 분석은 별도의 현장 조사 및 자료 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 죽산면사무소가 인근에 있으며, 학교가 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 있으며, 차량 접근성이 양호합니다.

* 주거환경: 비교적 조용한 주거 지역으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 부담

* 보증금 82,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 감정가(80,000,000원)보다 높은 금액으로, 입찰 시 총 지출액이 예상보다 커질 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

* 1994년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 개발 및 이용 제한

* 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 주변 시설 확인 필요

* 인근 지역에 혐오시설 존재 여부는 추가적인 현장 조사 및 지적도, 토지이용계획원 등을 통한 확인이 필요합니다. 현재 지도상으로는 뚜렷한 혐오시설이 확인되지 않으나, 정밀 조사가 권장됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 82,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 리스크를 가지고 있습니다.

* 임차인이 채권자로 경매를 신청한 점과 임차권이 말소되지 않고 인수되는 점을 감안할 때, 임차인과의 협상 및 명도 계획 수립이 매우 중요합니다.

* 건물 연식 및 입지 조건을 고려한 신중한 접근이 필요하며, 인수되는 보증금액을 최우선으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현재 감정가 대비 인수 보증금액이 높아, 매수인에게 상당한 추가 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 임차인이 채권자로 경매를 신청하였으므로, 낙찰 후 임차인과의 협상을 통해 명도를 원만하게 진행할 가능성이 있습니다.

* 인수되는 보증금(82,000,000원)을 포함한 총 지출 비용이 주변 시세 대비 합리적이라고 판단될 경우, 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금이 82,000,000원으로, 감정가 80,000,000원보다 높습니다. 이 경우, 낙찰가와 무관하게 임차인에게 최소 82,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 추가로 지급해야 하므로, 총 지출액은 최소 82,000,000원이 됩니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준인 80,000,000원을 참고하되, 실제 총 지출액(입찰가 + 인수 보증금 잔액)이 부동산의 시가 및 투자 목적에 부합하는지 면밀히 검토해야 합니다.

* 만약 본 건 부동산의 시가가 100,000,000원이라고 가정하면, 80,000,000원에 낙찰받을 경우 총 지출액은 100,000,000원이 되어 시세 대비 메리트가 없을 수 있습니다. 반대로 82,000,000원에 낙찰받으면 총 지출액은 82,000,000원이 됩니다.

* 보수적인 접근으로 감정가 수준인 80,000,000원을 1차적 참고 입찰가로 고려하되, 최종 입찰가는 인수 보증금을 포함한 총 지출액과 향후 명도 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.