나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41374 [1] 경기도 평택시 고덕동 OOOOOO OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 ""고덕동행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설 및 업무시설, 아파트 등이 소재하는 상가밀집지역으로 남동측 근거리에 ""삼성
전자 평택캠퍼스""가 소재하며, 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 일반대중교통이용편은 보통임.

건물의 구조

주된 구조는 라멘구조 평지붕 지상5층/지하2층 건물 내 1층 108호, 109호, 118호, 119호로서
(사용승인일:2019.10.28.)
외 벽:석재붙임 및 강화유리 마감 등.
내 벽:몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등.
바 닥:타일 마감 등.
창 호:알루미늄 새시 창호 등으로 본 건물의 현상 보통임.

이용상태

기호(1,2):근린생활시설로 호별 구분 없이 상호명 ""라무진 평택고덕점""으로 이용중임.
기호(3,4):근린생활시설로 호별 구분 없이 상호명 ""보용만두 평택고덕점""으로 이용중임.

설비내역

본 건물은 기본적인 급배수 및 위생설비, 기본적인 전기시설, 화재탐지, 소화설비, 승강기
및 기타설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로 건부지(근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 북서측으로 왕복4차선 포장도로에 접하며, 남서측 노폭 약 15m 내외의 도로,
남동측으로 노폭 약 15m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(접합), 택지개발지구.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계
임대중임.

②기 타
-.

물건 비고

일괄매각
108호, 109호 경계 구분없이 상가로 운영중, 관할 행정기관으로부터 원상회복 등 여부는 파악할 수 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경41374 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 고덕동 2222-1 고덕씨엠타워 1층 108호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 1,986,000,000원

* 토지면적: 31.69㎡ (약 9.59평)

* 건물면적: 78.28㎡ (약 23.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 합OOOOOOO

2. 입지조건

* 주변 환경: 본 건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 소재하는 상가밀집지역입니다. 남동측 근거리에는 "삼성전자 평택캠퍼스"가 소재하여 풍부한 배후수요가 예상됩니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 일반 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

* 도로 상황: 본건 필지는 북서측으로 왕복 4차선 포장도로, 남서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 15m 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 본 건은 근린상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 택지개발지구에 해당하여 향후 지역 개발과 함께 상권 성장 잠재력이 높습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (합천농업협동조합, 2024-02-27 접수, 채권액 2,520,000,000원). 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 최 (전입/사업자일자 2021-05-28, 확정일자 2024-06-12). 보증금 15,000,000원, 차임 1,700,000원. 임차인은 대항력이 있으나, 배당신고일자 정보가 없어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔여 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑5: 소유권이전 4번 신탁등기말소 (주식회사범진)

* 갑6: 소유권이전 (주식회사스타포레스트)

* 을1: 근저당권 (합천농업협동조합) - 말소기준권리

* 갑7: 가압류 (기술보증기금) - 말소

* 갑8: 임의경매 (합천농업협동조합) - 말소

* 등기부 채권 총액: 3,020,000,000원

4. 상권분석

* 상권 특징: 본 물건은 "고덕동행정복지센터" 인근의 상가밀집지역에 위치하며, 특히 "삼성전자 평택캠퍼스"가 인접하여 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다. 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 108호와 109호는 호별 구분 없이 "라무진 평택고덕점"과 "보용만두 평택고덕점"으로 운영되고 있는 것으로 파악됩니다.

* 주요 경쟁 및 협력 시설: 주위에는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지가 혼재되어 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: "고덕동행정복지센터"가 인근에 위치하며, 상가밀집지역 내 다양한 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 교통시설: 대중교통 이용은 보통 수준이며, 차량 접근성은 양호합니다.

* 교육시설: (제공된 정보 없음)

* 의료시설: (제공된 정보 없음)

* 공원/녹지: (제공된 정보 없음)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 최 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 15,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 임차인의 정확한 배당 예상 금액 파악이 중요합니다.

* 호별 구분 없는 운영: 108호와 109호가 경계 구분 없이 하나의 상가로 운영되고 있어, 추후 내부 분할 또는 점유 관계에 있어 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 원상회복 불확실성: 관할 행정기관으로부터 원상회복 여부에 대한 명확한 파악이 어렵다는 점은 추가적인 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 다수의 채권: 등기부상 채권 총액이 30억 2천만원으로 높아, 경매 낙찰가율에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 삼성전자 평택캠퍼스를 배후로 하는 상가밀집지역에 위치하며, 교통 및 주변 환경이 양호합니다. 제1종 근린생활시설로서의 가치와 함께 토지이용계획상 개발 잠재력도 보유하고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 호별 구분 없이 운영되는 상가의 특성, 그리고 원상회복 관련 불확실성은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 삼성전자 평택캠퍼스 인접: 대규모 산업단지를 배후로 하여 안정적인 임대수익 및 높은 미래가치 기대.

* 근린상업지역 및 지구단위계획구역: 지역 개발 계획과 함께 상권 성장 잠재력 보유.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치 증대.

9. 예상 입찰가

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율 분석.

* 임차인의 배당 예상 금액 파악 및 인수 보증금 확정.

* 현재 상가 공실률 및 예상 임대료 수준 조사.

* 추후 발생 가능한 원상회복 비용 추정.

* 상기 조사를 통해 정확한 수익률 분석 및 입찰가 산정이 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.