나이스옥션 법원경매 평택 2025타경530 [1] 경기도 평택시 신장동 363-4 에이동 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '미도아파트' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 기존주택지대로서 아파트, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 미군부대 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 대체로 보통 시 됩니다.

건물의 구조

2018.12.21 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 4층 건물 내
에이동 제1층 제101,102호, 제2층 제205,206호,
비동 제3층 제302호로서,
-외 벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅마감
-내 벽 : 벽지도배 및 일부 자기타일붙임마감
-바 닥 : 장판깔기 및 일부 자기타일붙임마감
-창 호 : 하이샷시 이중창 등으로 시공되었습니다.

이용상태

가)는 연립주택(별첨 '내부구조도' 참조)입니다.
나)는 연립주택(별첨 '내부구조도' 참조)입니다.
다)는 연립주택(별첨 '내부구조도' 참조)입니다.
라)는 연립주택(별첨 '내부구조도' 참조)입니다.
마)는 다세대주택(별첨 '내부구조도' 참조)입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등으로 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며 '공동주택(연립주택,다세대주택)건부지'입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약5~6m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대 미상입니다.
기 타: 해당사항 없습니다.

물건 비고

공부상 "에이동"이나 현황은 에이동 1층 공동 출입문에 "클라우드나인 2차 102동" 표시물 부착되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 규모

사건번호: 평택지원 2025타경530 (1)

소재지: 경기도 평택시 신장동 363-4 에이동 1층 101호

용도: 연립주택

토지면적: 57.12㎡ (약 17.28평)

토지지분: 57.124㎡ (약 17.28평)

건물면적: 82.28㎡ (약 24.89평)

건물지분: 82.28㎡ (약 24.89평)

감정가: 305,000,000원

1.2. 부동산 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 4층 건물 내 A동 1층 101호

사용승인일: 2018년 12월 21일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천안제일신용협동조합

1.3. 법적 현황

등기부채권 총액: 381,408,000원

말소기준권리: 을3 근저당권 (천안북부신용협동조합, 2020-05-18)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '미도아파트' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 기존 주택지대로서 아파트, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 미군부대 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 대체로 보통 수준입니다.

미군부대가 인접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리는 을3 근저당권(천안북부신용협동조합, 2020.05.18.)이며, 해당 권리보다 후순위인 갑6(압류), 갑7(가압류), 갑8(압류), 갑9(임의경매) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본 건은 임의경매로 진행되어 낙찰로 인해 권리관계는 정리될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 권인호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-04

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

임차인: 이영진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-02-08

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

인수 보증금 합계: 0원

두 임차인 모두 대항력이 없으며 보증금 또한 0원이므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 특이사항

공부상 건물 명칭은 "에이동"이나, 현황은 A동 1층 공동 출입문에 "클라우드나인 2차 102동"이라는 표시물이 부착되어 있어 실제 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월 기준)를 분석한 결과, 신장동 일대 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

- 낙원빌라 (1991년식, 41.67㎡) 매매가 6,000만원 (평당 약 476만원)

- 행복힐타운106동 (2016년식, 50.18㎡) 매매가 13,000만원 (평당 약 855만원)

- 남정빌라6동 (1992년식, 59.95㎡) 매매가 1,000만원 (평당 약 55만원) - 비정상적으로 낮은 거래가로 판단됩니다.

본건은 2018년 사용승인된 연립주택으로 건물 면적은 82.28㎡ (약 24.9평)입니다. 비교적 신축인 행복힐타운의 평당 시세(약 855만원)를 적용하면, 건물 가치는 약 2.1억원 수준으로 추정되나, 감정가(305,000,000원)와는 차이가 있습니다. 제공된 시세 정보만으로는 감정가 산정의 정확성을 판단하기 어렵습니다.

4.2. 지역 내 수요 및 공급

신장동은 평택시 내에서 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역이며, 미군부대 인접으로 인해 관련 배후 수요가 존재합니다. 신축급 연립주택으로서 수요층이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 주거 환경

아파트, 연립주택, 다세대주택 등 다양한 주거 형태가 혼재된 지역입니다.

미군부대 인접으로 인해 지역 특유의 분위기가 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 내용과 현황 불일치

건물 명칭에 대한 공부상 내용(에이동)과 현황(클라우드나인 2차 102동)이 상이하여, 추후 발생할 수 있는 혼란이나 법적 문제에 대한 사전 확인이 필요합니다.

6.2. 지역적 특성 (미군부대 인접)

미군부대 인근 지역은 소음, 교통량 증가 등의 영향을 받을 수 있으며, 이는 주거 환경 만족도나 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 감정가와 시세 간 괴리

본 건의 감정가(305,000,000원) 대비 제공된 주변 시세 정보(행복힐타운 기준 약 2.1억원 추정) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 입찰 시 보수적인 접근을 요구합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 신장동에 위치한 2018년식 연립주택으로, 비교적 신축급에 해당하여 주거 가치가 높습니다. 권리 분석상 인수할 임차인의 부담은 없으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 공부상 명칭과 현황 건물의 불일치, 미군부대 인접 등 지역적 특성에 따른 고려사항이 있습니다. 현재 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단되므로, 현장 조사와 추가적인 시세 분석을 통해 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 연립주택: 2018년 사용승인으로 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 사용 가능합니다.

* 깔끔한 권리관계: 인수할 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 평택시의 개발 잠재력: 평택시는 지속적인 개발 사업으로 인해 향후 부동산 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 소유권 행사에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 305,000,000원

건물 전용면적: 82.28㎡ (약 24.89평)

토지 지분 면적: 57.12㎡ (약 17.28평)

주변 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 연식의 행복힐타운(2016년식, 50.18㎡)의 경우 평당 약 855만원의 시세를 보입니다. 이를 토대로 본 건의 건물 가치를 보수적으로 추정하면 약 1.7억 ~ 2.1억원 수준으로 예상할 수 있습니다. (82.28㎡ * 855만원/㎡ * 0.8~1.0)

그러나 본 건의 감정가가 3.05억원으로 책정되어 있어, 현재 파악된 시세와는 상당한 괴리가 있습니다. 이는 감정 평가 시 반영된 토지 가치나 지역적 특수성이 반영되었거나, 혹은 시세 정보의 한계일 수 있습니다.

최종 입찰가는 다음과 같은 사항을 반드시 고려하여 결정해야 합니다.

- 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 환경 확인

- 공부상 명칭과 현황의 불일치 문제 해소 방안 확인

- 미군부대 인접으로 인한 소음, 통행 등 생활 환경 영향 평가

- 평택시 내 신축 연립주택에 대한 수요 및 공급 현황 재확인

위 사항들을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 1억 8천만원 ~ 2억 3천만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. (인수 보증금은 0원이므로 제외되었습니다.)

또한, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상의하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.