나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40798 [1] 경기도 평택시 안중읍 현화리 248-8 주건축물제1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔빛감정 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 현화리 소재 ""안중고등학교"" 남측(기호(1)~(21)), 및
동측(기호(22)~(28)) 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린
생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 등 제반주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통의
여건은 보통인 편임.

건물의 구조

1) 기호(1) ~ (21)

철근콘크리트구조 박공지붕 4층 건내 제2층 제201호 외 20개호로서,
(사용승인일자 : 2015.12.28)

외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 샤시 창호임.


2) 기호(22) ~ (28)

철근콘크리트구조 평슬라브 6층 건내 제2층 제201호 외 6개호로서,
(사용승인일자 : 2018.04.12)

외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

1) 기호(1) ~ (21)
: 원룸형주택(방, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용 중임.

2) 기호(22)

: 기호(22)는 제201호 1개호로서, 공부상 ""다세대주택(방2, 거실, 욕실2, 다용도실, 주방,
현관, 발코니 등)""으로 되어 있으나, 현황 제201호와 제202호 2개호로 구분되어 있고,
내부구조는 현점유자 및 이해관계인 부재로 인해 확인이 되지 않았음.

3) 기호(23), (25), (27)
: 제301호, 제401호, 제501호는 각 1개호로서, 공부상 ""다세대주택(방, 거실, 주방, 욕실2,
붙박이장, 현관, 발코니 등)으로 되어 있으나, 제301호는 현황 제301호와 제303호,
제401호는 현황 제401호와 제403호, 제501호는 현황 제501호, 제503호로 각각 2개호로
구분되어 있음.

제303호 현점유인을 통해 확인한 내부구조는 다음과 같음.

제301호, 제401호, 제501호 : 방, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등
제303호, 제403호, 제503호 : 방, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등
(후첨 ""건물개황도"" 참조)

4) 기호(24), (26), (28)
: 다세대주택(방, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

1) 기호(1) ~ (21)
: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이
되어있음.

2) 기호(22) ~ (28)
: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별
난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1) 기호(1) ~ (21)
: 대체로 정방형의 토지로서, 원룸형주택의 건부지로 이용 중임.

2) 기호(22) ~ (28)
: 부정형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

1) 기호(1) ~ (21)
: 본건 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

2) 기호(22) ~ (28)
: 본건 남서측으로 폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

현화리 248-8
제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안일중)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(안중중고교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안중
중고)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

안중리 262-137
준주거지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호(23), (25), (27)은 공부상 각 1개호이나, 현황 각각 2개호씩 구분되어 있음.
(후첨 ""건물개황도"" 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 기호(11)에는 전세금 35,000,000원에 대한 전세권이 설정되어 있음.
3) 기호(23), (25), (27)은 공부상 1개호를 현황 각 2개호씩 구분되어 있음.

물건 비고

일괄매각
원룸형 주택

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경40798 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 안중읍 현화리 248-8

* 용도: 다세대주택 (원룸형 주택)

* 감정가: 895,000,000원

* 토지면적: 306.00㎡ (약 92.6평)

* 토지지분: 305.99999999999994㎡ (약 92.6평)

* 건물면적: 378.48㎡ (약 114.5평)

* 건물지분: 378.4800000000001㎡ (약 114.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 장OO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 평택시 안중읍 현화리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* "안중고등학교" 남측 및 동측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등이 지정되어 있습니다.

* 주변에 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2016년 1월 18일자 신한은행의 근저당권 (504,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 강제경매(장OO, 120,000,000원), 가압류(오명훈, 20,000,000원), 임의경매(신한은행) 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 524,000,000원입니다.

* 현재 소유자는 김규인입니다.

* 임차인 현황:

* 총 21명의 임차인이 확인되었습니다.

* 각 임차인의 보증금, 차임, 전입/확정일자, 배당신고일자 정보가 기재되어 있습니다.

* 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 일부 임차인의 보증금 또는 관련 일자가 미상이나, 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어 인수 대상 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 2015년 12월 28일 및 2018년 4월 12일 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대 및 원룸형 주택으로 구성되어 있습니다.

* 총 건물 면적은 378.48㎡ (약 114.5평)이며, 감정평가액은 895,000,000원입니다. 이는 ㎡당 약 2,364,700원의 평가액에 해당합니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2017년식 다세대주택 (49.94㎡)이 2025년 11월 7,500만원에 거래되었습니다. (약 1,501,802원/㎡)

* 2014년식 다세대주택 (15.277㎡)이 2026년 1월 1,451만원에 거래되었습니다. (약 949,794원/㎡)

* 1991년식 연립주택 (78.42㎡)이 2024년 2월 7,000만원에 거래되었습니다. (약 892,623원/㎡)

* 최근 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가는 시장 거래가보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 신축 연도와 면적, 용도 등을 고려한 개별 분석이 필요합니다.

* 안중읍 현화리 지역은 주거지로서 기본적인 수요를 갖추고 있으며, 주변에 학교와 근린생활시설이 위치하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 위치해 있습니다.

* 교육: 안중고등학교, 안일중학교 등 학교가 인접해 있습니다.

* 건물 구조: 총 4층 및 6층의 철근콘크리트 구조로 이루어져 있습니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건, 공동담보, 유동화물건 등은 복잡한 권리관계나 추가 조사 필요성을 시사합니다.

* 일부 세대는 공부상 면적과 현황 이용 면적이 상이하여 추후 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

* 건물 내 일부 호실의 내부 구조 확인이 되지 않았습니다.

* 일부 임차인의 보증금 및 관련 일자가 미상으로 기재되어 있으나, 대항력이 없어 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 감정가와 최근 시장 거래가 사이에 상당한 차이가 있어, 낙찰 후 시세 조정 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 평택시 안중읍 현화리에 위치한 다세대 및 원룸형 주택으로, 두 개의 건물 동으로 구성되어 있습니다.

* 비교적 최근에 건축(2015년, 2018년)되었으며, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 모든 후순위 권리는 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석되어 재정적 부담이 적습니다.

* 다만, 감정가와 시장 거래가 간의 큰 차이, 일부 세대의 공부와 현황의 차이 등은 신중한 접근을 요구합니다.

* 투자를 고려할 경우, 철저한 시세 조사 및 현장 방문을 통한 재확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안중읍 현화리 지역은 개발 가능성이 있는 잠재력을 지닌 지역입니다.

* 비교적 신축 건물로 노후화로 인한 단점이 적습니다.

* 모든 임차인의 보증금이 인수되지 않아 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

* 넓은 토지 및 건물 면적을 확보할 수 있습니다.

* 다수의 호실로 구성되어 있어, 임대 수익 창출 또는 개별 매각 등 다양한 투자 전략 구사가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 895,000,000원입니다.

* 최근 거래 사례에서 확인된 ㎡당 가격(약 95만원 ~ 150만원/㎡)을 적용 시, 건물 전체 면적(378.48㎡) 기준 예상 시가는 약 3억 6천만 원 ~ 5억 7천만 원 수준으로 추정됩니다.

* 이는 감정가 대비 현저히 낮은 수치이며, 본 물건의 실질적인 시장 가치는 감정가와 시세 간의 괴리를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 입찰가 산정 시, 최근 실거래가 평균(약 120만원/㎡ 적용 시 약 4억 5천4백만원)과 함께 건물의 상태, 공실률, 임대 수익률, 명도 비용 등 제반 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 감정가 대비 시세 차이가 큰 점을 감안하여, 본 건의 적정 입찰가는 4억 5천만 원 ~ 5억 2천만 원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다. 이는 보수적인 추정치이며, 최종 입찰가는 개인의 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.