나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41489 [1] 경기도 평택시 고덕동 1887-2 고덕로자벨2 3층311호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이건 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '서정리역' 서측 인근에 위치하며 주변은 아파
트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 있어 대중교통편의 이
용은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 근린생활시설 업무시설 8층 중 3층 311호로서
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

조사일 현재 '공실' 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전실비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 15~20m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사
육제한구역(전부제한구역), 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m~140m미만
협의업무위탁 2016.9.9), 택지개발지구.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권에 별도등기(토지5-39번) 있으나 지분포기, 감정 당시 공실

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41489 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 1887-2, 고덕로자벨2 3층 311호

용도: 근린상가

감정가: 318,000,000원

토지면적: 9.49㎡ (약 2.87평) - 토지 지분

건물면적: 35.89㎡ (약 10.86평)

매각대상: 건물만 매각 (토지 미포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 아이엠뱅크 (IM Bank)

특이사항: 별도등기 (대지권 관련)

1.2. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '서정리역' 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조의 8층 건물 중 3층 311호로, 근린생활시설 및 업무시설로 이용 중입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 페인팅, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

토지 이용: 장방형 평지로 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

도로 접근성: 북측으로 노폭 약 15~20m 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 접근이 양호합니다.

지역 지구: 일반상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15~20m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 택지개발지구에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 9월 8일자 대구은행 근저당권(240,000,000원)입니다.

경매 개시: 2025년 2월 25일자 주식회사 아이엠뱅크의 임의경매(206,670,469원)로 진행됩니다.

기타 권리: 2025년 4월 25일자 한국캐피탈 가압류(26,632,515원)가 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액: 266,632,515원입니다.

임차인 현황:

* 박민규: 보증금 20,000,000원, 차임 660,000원, 전입/사업자등록일 2022년 6월 16일, 배당신고일 2025년 5월 27일. 대항력 없음. (이름: 박 )

* 유한회사케이티이벤쳐스(김태은): 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2022년 4월 8일. 대항력 없음. (이름: 김 )

인수되는 보증금: 0원. 모든 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

1.4. 상권분석

주변 환경: 본 물건이 위치한 고덕동 일대는 서정리역을 중심으로 신흥 주거 및 상업 지역으로 발달하고 있습니다. 주변 아파트 단지와 업무시설, 기존 근린생활시설이 혼재되어 있어 유동인구 및 배후수요 확보가 기대되는 지역입니다.

공실 현황: 조사일 현재 공실 상태이며, 이는 향후 임차인 유치 시 조건 협상의 기회가 될 수 있습니다.

상권 특징: 고덕국제신도시 개발과 더불어 지속적인 상권 활성화가 예상되며, 특히 역세권 인근의 상업 시설은 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

임대 관계: 현재 임대 관계는 미상으로, 정확한 확인이 필요합니다.

1.5. 생활정보

교통: 서정리역(지하철 1호선)이 인접해 있어 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변에 대형마트, 병원, 금융기관, 관공서 등 다양한 편의시설이 분포하고 있으며, 근린생활시설 용도로 상업 지역에 속해 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

주거 환경: 주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 제공합니다.

혐오시설: 현재 파악된 정보상 혐오시설이나 특별한 민원을 야기할 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

대지권 관련 별도등기: 대지권에 별도등기(토지5-39번)가 존재하나, 지분 포기 처리되어 있어 토지 사용에 대한 권리 관계를 명확히 확인해야 합니다. 이는 건물 매각과는 별개의 토지 관련 권리이므로, 실제 사용 및 건축물의 안정성에 영향을 미칠 수 있습니다.

장기 공실 가능성: 현재 감정 당시 공실 상태이며, 상권 분석 및 향후 임대 전략 수립이 미흡할 경우 장기 공실로 이어질 위험이 있습니다.

비행안전구역: 비행안전제6구역에 해당하여 건축물의 높이 제한 등 개발행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 주변 소음 영향 가능성도 고려해야 합니다.

임대 관계 미확인: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 예상치 못한 점유자나 권리 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

경매 물건은 평택시 고덕동의 역세권 상가로, 신흥 상권 발달의 잠재력을 가진 곳입니다. 건물만 매각 대상이나, 권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없어 낙찰 후 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 대지권 관련 별도등기 및 지분 포기 사항, 그리고 현재 공실 상태는 신중한 접근이 필요합니다. 철저한 현장 조사와 함께 향후 임대 가능성을 면밀히 분석한다면 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

탁월한 입지: 서정리역 인근 역세권 상가로, 고덕국제신도시 개발에 따른 수혜 기대.

양호한 교통망: 지하철 및 다수의 버스 노선으로 접근성 우수.

낮은 권리 관계 부담: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸, 인수되는 임차 보증금 없음.

안정적 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 업무시설 밀집.

공실 활용 가능성: 현재 공실 상태로 즉시 임대 사업 또는 직접 사용 가능.

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 318,000,000원을 기준으로 시장 조사 및 수익률 분석을 통해 입찰가를 산정해야 합니다.

본 물건의 면적과 위치, 그리고 상권 활성화 가능성 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

단, 대지권 관련 별도등기 및 공실 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

보수적인 낙찰가율 80% 적용 시 약 254,400,000원 선을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 단순 계산이며, 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.