나이스옥션 법원경매 평택 2025타경141 [1] 경기도 안성시 원곡면 지문리 304-10 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청암 · 평가일 2025.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 원곡면 지문리 소재 ""동막전원마을"" 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근의 노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등 제반 대중교통 이용편의도는 불편한 편임.

형태 및 이용상태

공히 남측하향의 완경사지세에 위치하며 기호(1)토지는 사다리형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용중이며, 기호(3)토지는 부정형의 토지로서 주거나지 상태임.
기호(4)토지는 부정형의 토지로서 자연림상태이며, 기호(5)~(9)토지는 부정형, 삼각형, 사다리형의 토지로서 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1),(3)토지는 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 기호(4)토지는 맹지, 기호(5)~(9)토지는 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3)~(5),(7),(9) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(원곡12, 주거형), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

기호(6) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(원곡12, 주거형), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

기호(8) : 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(원곡12, 주거형), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건 중 기호(6)토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '도로'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지하2층 및 지상1층 건물로서,
외벽 : 석재타일 및 벽돌붙임 등 마감.
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

지하2층은 주차장, 지하1층 및 1층은 단독주택으로 이용중임.
(후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 갖추었으며, 주택부분은 LPG가스에 의한 난방시설 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적도 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

1) 본건은 건물등기사항전부증명서상 지하1층은 건조창고, 1층은 한의원으로 등재되어 있으나 현황 '주택'으로 이용중이며,

2) 등기사항전부증명서상 등재된 부속건물1(목구조 나무지붕 단층 제1종근린생활시설 6.96㎡ 파고라), 부속건물2(경량철골구조 폴리카보네이트지붕 단층 제1종근린생활시설 40.2㎡ 건조창고), 부속건물3(목구조 나무지붕 단층 제1종근린생활시설 8.75㎡ 파고라)는 현황 멸실상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

1.일괄매각.
2.목록2는 등기사항전부증명서상과 대장상 상이하므로 별도 확인이 필요[부속건물1,부속건물2,부속건물3은 대장상 2022.10.25. 해체공사완료로 대장 일부말소 및 현황상 멸실상태임(감정평가서 참조).]
3.목록1 토지 지상에 있는 소나무 등 수목과 정원석은 토지에 포함하여 평가함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경141 (1)

소재지: 경기도 안성시 원곡면 지문리 304-10

용도: 근린시설 (건축물대장상 제1종근린생활시설로 기재되어 있으나, 건물감정평가서상으로는 현황 단독주택으로 이용 중이며, 등기사항전부증명서상 지하1층은 건조창고, 1층은 한의원으로 등재되었으나 현황 주택으로 이용 중이라는 내용이 있습니다.)

감정가: 568,105,700원

토지면적: 711.00㎡ (약 215평)

건물면적: 383.72㎡ (약 116평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 평택축산업협동조합 (근저당권자 기준)

2. 입지조건

본건은 경기도 안성시 원곡면 지문리 소재 "동막전원마을" 내에 위치합니다.

주위 환경으로는 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근은 가능하나, 인근 노선버스정류장의 위치 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 불편한 편입니다.

토지는 전반적으로 남측 하향의 완경사 지세이며, 주된 토지는 사다리형으로 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 일부 토지는 현황 도로로 이용되고 있으며, 맹지도 포함되어 있습니다.

본건 남측으로는 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역에 속합니다.

최근 안성시는 '2040년 안성 도시기본계획'을 통해 인구 28만명 규모의 첨단 산업·문화 거점 도시로 육성하는 계획을 발표했으며, 원곡면은 서부생활권에 포함되어 평택 등 인접 도시와 연계한 신도시 개발이 추진될 예정입니다. 또한, 지문리 일대에 물류시설, 상류시설 등을 포함한 복합 산업단지 개발 계획(지문2산업단지)이 추진된 바 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 8월 30일 접수된 평택축산업협동조합의 근저당권 (채권액 7억 8천만원) 입니다.

매각으로 인해 위 근저당권 및 이후 접수된 가처분, 임의경매 등은 소멸됩니다.

이 외에 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

임차인 현황:

* 네스트디엠주식회사(송 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020-04-22, 대항력 있음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-05-30, 대항력 있음.

* 합자회사문화아이엔디(이 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021-05-25, 대항력 있음.

인수되는 보증금은 합계 0원입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 0원으로 기재되어 있어 실제 명도 및 인수 금액에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

분묘기지권이 존재하여 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

안성시 원곡면 지문리 일대는 전원마을 형태의 단독주택지가 주를 이루며, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

안성시 전반적으로는 '2040년 안성 도시기본계획'에 따라 첨단 산업 및 문화 거점 도시로의 발전이 계획되고 있으며, 원곡면 지역은 향후 신도시 개발 및 산업단지 조성의 잠재력을 가지고 있습니다.

안성시 서인사거리 상권은 안성시의 핵심 상권으로 다양한 업종과 고른 수요 분포를 보이지만, 이는 시내 중심부 상권 분석이며 본건이 위치한 원곡면 지문리는 이와 거리가 있습니다.

본건 인근에 "동막전원마을"이 형성되어 있어, 소규모 근린생활시설이나 주거 관련 서비스업이 일부 존재할 수 있으나, 활성화된 상권이라기보다는 주거 및 자연 환경 위주의 입지입니다.

5. 생활정보

본건 인근의 대중교통 이용 편의도는 다소 불편한 편으로 파악됩니다.

주요 편의시설이나 교육 시설에 대한 정보는 제한적입니다. 원곡초등학교가 인근 학군으로 언급됩니다.

가까운 지역에 "엘도라도"라는 숙박 시설이 있으며, 원곡면에는 족구장 등의 체육 시설 및 공공 시설이 있습니다.

안성시는 2040년 도시기본계획을 통해 생활권을 권역별로 나누고 있으며, 원곡면은 서부생활권에 포함되어 평택 등 인접 도시와 연계될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 명도 및 인수 금액 관련 추가 확인이 필수적입니다. 임차인별 전입/사업일자가 오래된 경우도 있어 더욱 면밀한 조사가 필요합니다.

* 분묘기지권: 토지 소유권 행사 및 개발 시 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 건물 현황: 일부 부속건물(부속건물1,2,3)이 대장상 멸실 상태로, 현황과 공부상 차이가 존재하며, 이에 대한 명확한 파악이 필요합니다. 또한, 건물 등기부상 용도(건조창고, 한의원)와 현황 이용 용도(주택)가 상이합니다.

* 토지 이용 제약: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 토지이용계획상의 제한사항이 존재합니다. 일부 토지는 맹지이거나 현황 도로로 이용 중입니다.

* 혐오시설 인근 가능성: 안성시 주변 지역(용인, 평택)에서 산업단지, LNG발전소, 송전선로, 소각장 등 혐오시설 설치 논란이 지속되고 있어, 향후 본건 지역에도 간접적인 영향이나 민감한 환경 변화가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 원곡면의 "동막전원마을" 내에 위치한 토지 및 근린생활시설(현황 단독주택) 경매 물건입니다. 약 215평의 토지 위에 약 116평 규모의 건물이 소재하며, 감정가는 5억 6천만원대입니다.

향후 안성시의 개발 계획상 원곡면 일대도 신도시 및 산업단지 조성 가능성이 있는 지역으로, 토지 자체의 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원), 분묘기지권, 건물 현황과 공부상 차이(용도, 멸실된 부속건물), 토지 이용 제한 등 다수의 리스크 요인이 확인됩니다. 특히 보증금이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인에 대한 인수 여부 및 명도 문제는 최우선적으로 면밀한 조사가 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 개발 잠재력에도 불구하고 상당한 리스크를 내포하고 있어, 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 711㎡ (약 215평)의 토지 면적은 향후 건축, 개발, 증축 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 지역 개발 잠재력: '2040년 안성 도시기본계획'에 따른 첨단 산업 및 문화 거점 도시 육성 계획 하에, 원곡면 일대 역시 미래 성장 동력 확보 지역으로 분류될 가능성이 있습니다.

* 전원생활 수요: 자연환경이 좋은 지역의 특성상, 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

* (향후 주변 개발 진행 상황에 따라 달라질 수 있음)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 568,105,700원입니다.

인수되는 보증금은 0원이지만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 분묘기지권, 건물 공부와의 차이 및 멸실된 부속건물, 토지 이용 제한 등 다수의 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

또한, 인근 지역의 혐오시설 설치 관련 이슈도 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

리스크 요인 해소 가능성 및 명도 가능성, 추가적인 조사 비용 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

이는 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 심화, 명도 가능성 및 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

(예상 입찰가 범위: 약 397,670,000원 ~ 483,280,000원)

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