나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41345 [1] 경기도 평택시 안중읍 안중리 262-60 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이건감정 · 평가일 2025.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안성읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 서측 인근에 위치하며 주
변은 아파트, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통편의 이용은 보통
시됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서 상업용(고시원,사무소,단독주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태

소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 상대보호구역(안일고).

제시목록 외의 물건

후면 '건물개황도' 및 '사진'참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 고시원,사무소,단독주택으로서
외벽 : 몰타위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

1층 : 계단실 등.
2층 ~ 6층 : 고시원(원룸형).
7층 : 주택, 사무실.
옥탑 : 계단실, 물탱크실 등.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후면 '건물개황도' 및 '사진' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 최저매각가격은 제시외 건물 가액이 포함된 가격임.
2. 목록1은 목록2 건물의 부지로 사용 중이며, 목록2 건물의 2~6층은 공부상 고시원이나 현황은 원룸형 주거지로 사용 중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 경기도 평택시 안중읍 안중리 262-60에 위치한 부동산 강제경매 물건에 대한 분석 정보를 담고 있습니다.

* 사건번호: 평택지원 2025타경41345 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 안중읍 안중리 262-60 (도로명 주소: 경기도 평택시 안현로서4길 26)

* 건물 용도: 다가구주택 (현황: 고시원, 사무소, 단독주택)

* 감정가: 2,201,532,260원

* 토지 면적: 271.00㎡ (약 81.98평)

* 건물 면적: 1221.36㎡ (약 369.47평) (제시외 건물 6.00㎡ 포함)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 송OO

2. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위 환경: 주변 지역은 아파트, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 토지 이용 현황: 부정형의 평지로, 현재 상업용 건물(고시원, 사무소, 단독주택)의 부지로 이용되고 있습니다.

* 도로 접근성: 소로와 접해 있어 차량 통행이 가능합니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 상대보호구역(안일고)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 말소 기준 권리:

* 토지: 2012년 5월 25일자 국민은행 근저당권 (을12, 480,000,000원)

* 건물: 2012년 5월 25일자 국민은행 근저당권 (을1, 480,000,000원)

* 상기 권리를 기준으로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소멸 예상 권리:

* 등기부상 근저당, 가압류(중국인), 강제경매, 주택임차권 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수 예상 권리:

* 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 별도 명시 사항 없음)

* 임차인 현황:

* 총 26명의 임차인이 확인되었으며, 모두 '대항력 없음'으로 분석되어 매각으로 인해 임대차 관계가 정리될 것으로 보입니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (명시된 '인수 보증금 합계: 0원')

* 주요 임차인 현황 (보증금 순):

* 이 (이금철): 보증금 100,000,000원, 전입 2017-09-22, 확정 2017-09-28, 배당신고 2026-03-03.

* 이 (이찬구): 보증금 45,000,000원, 전입 2022-04-21, 확정 2022-04-21, 배당신고 2025-05-09.

* L (리홍): 보증금 45,000,000원, 전입 2015-01-06, 확정 2024-07-22, 배당신고 2026-03-10.

* L (리광저): 보증금 45,000,000원, 확정 2024-07-22.

* L (리순유): 보증금 45,000,000원, 전입 2012-07-09, 확정 2012-07-09, 배당신고 2025-11-11.

* 최 (최태수): 보증금 45,000,000원, 전입 2022-08-24, 확정 2022-06-24, 배당신고 2026-02-19.

* 황 (황지훈): 보증금 45,000,000원, 전입 2022-05-31, 확정 2022-05-31, 배당신고 2026-02-05.

* 정 (정공희): 보증금 45,000,000원, 전입 2013-12-16, 확정 2025-09-08, 배당신고 2026-03-10.

* 김 (김재훈): 보증금 45,000,000원, 전입 2022-06-13, 확정 2025-12-02, 배당신고 2026-02-09.

* 김 (김석준): 보증금 43,000,000원, 전입 2022-10-12, 확정 2022-10-12, 배당신고 2026-02-20.

* 김 (JINYUJI): 보증금 35,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2015-04-13, 확정 2022-10-04, 배당신고 2025-10-10.

* 윤 (윤옥희): 보증금 35,000,000원, 전입 2014-03-21, 확정 2014-03-21, 배당신고 2024-07-16.

* 박 (박대웅): 보증금 35,000,000원, 전입 2023-09-11, 확정 2023-09-11, 배당신고 2025-09-17.

* 이 외 다수의 임차인 (B , C , C , J , K , F , M , S , Y , 강 , 김 , 둥 , 박 , 서 , 신 , 최 등)이 있으며, 이들은 보증금 0원 또는 별도 명시되지 않은 소액의 보증금과 차임을 가지고 있거나, 전입/사업일자, 확정일자, 배당신고일자가 누락되어 있으나 '대항력 없음'으로 동일하게 분석됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 평택시 안중읍의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하여 일정한 상업 기능을 수행하고 있습니다.

* 지역 특성: 일반상업지역으로, 다양한 업종의 근린생활시설과 주거 시설이 혼재되어 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변 시설: 경기물류고등학교 및 안일고등학교 인근에 위치하여 학생 및 교직원 대상의 상권 형성에 유리할 수 있습니다.

* 상업 밀집도: 주변에 아파트 단지, 단독주택, 주상복합 건물 등이 있어 기본적인 지역 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

물건 주변의 생활 편의 및 교육 시설 정보입니다.

* 교육 시설: 경기물류고등학교, 안일고등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 시내버스 이용이 가능한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 편의 시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상점 및 서비스 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

투자를 고려할 시 유의해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

* 중복사건 및 공동담보: 본 물건은 중복 사건으로 진행 중이며, 공동담보 물건으로 파악됩니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 야기하거나, 담보 채권의 규모가 클 수 있음을 시사합니다.

* 현황과 공부상 불일치: 건물 2층부터 6층까지는 공부상 고시원으로 등재되어 있으나, 실제로는 원룸형 주거지로 사용 중입니다. 이는 향후 용도 변경 또는 행정 처리에 있어 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 6.00㎡의 제시외 건물이 존재하며, 일괄매각 대상에 포함됩니다. 해당 부분의 관리 및 유지에 대한 고려가 필요합니다.

* 임대 관계: 비록 대항력 없는 임차인들이 다수이나, 일부 임차인의 경우 배당 신고일자가 임박했거나 향후 도래 예정인 점은 배당 여부를 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점은 긍정적으로 작용합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 안중읍의 상업지역에 위치한 7층 규모의 다목적 건물입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 모든 임차인이 대항력이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 수요를 기대할 수 있으며, 인근 학교와의 접근성도 좋습니다.

그러나 중복 사건으로 인한 절차상의 복잡성, 공부와 현황이 다른 부분(고시원 vs 원룸), 제시외 건물 존재 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 요구되는 사항입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점은 긍정적 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리와 임차인들이 대항력이 없어, 낙찰 후 권리 관계 정리에 대한 부담이 적습니다.

* 다양한 활용 가능성: 고시원, 원룸, 사무실 등 복합적인 용도로 활용 가능하여 다각적인 수익 창출이 기대됩니다.

* 경매 절차상 이점: '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.

* 감정평가액: 2,201,532,260원

* 최저매각가격: (제공되지 않았으므로, 실제 경매 진행 시 해당 정보를 확인해야 합니다.)

예상 입찰가는 시장 상황, 물건의 현황, 유사 물건의 실거래가, 낙찰가율 추이 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 보고서에는 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석되었으므로, 감정가를 기준으로 잠재적 가치와 위험 요소를 반영하여 산정할 것을 권고합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 별도의 심층적인 시장 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.