나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41455 [1] 경기도 평택시 서정동 847-1 화신노블레스4차 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 ""지장초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근의 지하철역, 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층 지상 12층 건물 내
제2층 제205호로서,
ㆍ외벽 : 석재타일 붙임 및 강화유리 마감 등
ㆍ내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등이며,
전반적인 관리상태는 보통입니다.

이용상태

공부상 용도 ""소매점""으로서, 기준시점 현재 ""공실""상태입니다.
(후첨 ""호별배치도 및 내부이용도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 등과 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, ""업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30M 내외의 아스팔트 포장도로, 남측으로 노폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(서정지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기타 : 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 용도 ‘소매점’으로, 기준시점 현재 ‘공실’
호수표시도 없고, 상호도 없음
내부에 냉장고, 탁자, 사다리, 페인트통 등 각종 물건이 많이 쌓여 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 평택지원 2025타경41455 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에프에이치2306유동화전문유한회사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 서정동 847-1 화신노블레스4차 2층205호

용도: 근린상가 (공부상 용도: 소매점)

감정가: 275,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.19㎡ (약 2.48평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.49㎡ (약 18.00평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

유동화물건, 현재 공실 상태

2. 입지조건

2.1. 건물 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "지장초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 복합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철역 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인근에는 지하철 1호선 송탄역이 위치해 있습니다.

2.3. 도로 상황

본건 북측으로 노폭 약 30M 내외의 대로와 접하고 있으며, 남측으로는 노폭 약 6M 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 지구단위계획구역: 서정지구

* 도로: 대로2류 (폭 30m~35m), 소로3류 (폭 8m 미만)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 관광특구(송탄), 비행안전제6구역(전술)(해발 56m-140m 미만)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을6, 하나은행 근저당권 (접수일자: 2018-09-19, 권리금액: 240,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리 이후 다음과 같은 권리들이 등기되어 있으며, 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

* 갑7: 평택시 압류 (2023-11-09)

* 갑8: 안산세무서장 압류 (2024-04-29)

* 갑10: 에프에이치2306유동화전문유한회사 임의경매 (2025-03-13, 223,716,659원)

* 갑11: 송탄새마을금고 가압류 (2025-04-14, 208,777,170원)

* 갑12: 수원시 압류 (2025-08-20)

* 갑13: 안산시 압류 (2025-11-26)

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 448,777,170원입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (별도 기재사항 없음)

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 시설 밀집도

본건이 소재한 경기도 평택시 서정동은 송탄역을 중심으로 발달된 상업지역입니다.

주변으로 다양한 근린생활시설, 소매점, 음식점 등이 밀집해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 주요 시설

* 교육시설: 지장초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 지하철 1호선 송탄역이 도보권 내에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 상업시설: 역세권 및 상업 밀집 지역 특성상 쇼핑, 외식 등 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 상업 편의성

인근에 아파트 단지와 주택가가 형성되어 있어 배후 수요가 존재합니다.

상업지역 내에 위치하여 주민 및 이용객을 대상으로 한 영업 활동에 유리한 입지입니다.

5.2. 주변 환경

지역 내 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 용도 차이

공부상 용도는 ‘소매점’이나, 건축물대장상으로는 ‘업무시설(오피스텔), 근린생활시설’로 기재되어 있어 실제 이용 용도에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 물리적 상태

* 현재 ‘공실’ 상태입니다.

* 호수 표시가 없으며, 상호 또한 없어 즉시 영업하기에는 어려움이 있습니다.

* 내부에 냉장고, 탁자, 사다리, 페인트통 등 각종 물건이 많이 쌓여 있어 명도 및 내부 정리에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 비행안전구역

본건은 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다. 이는 군사 활동으로 인한 소음 피해 가능성과 건축물의 신축, 증축, 개축 등에 대한 제한이 있을 수 있음을 의미하며, 이는 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 중요한 요인입니다.

6.4. 유동화 물건

유동화 물건으로, 일반 매각 물건과 달리 권리 관계나 절차가 다소 복잡할 수 있으나, 본건은 경매 절차에 따라 진행됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 서정동, 송탄역 인근의 역세권 상업지역에 위치한 근린상가입니다.

교통이 편리하고 주변 상권이 발달되어 있어 잠재적 가치가 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며 내부에 적치물이 많아 명도 및 시설 정비가 필요합니다.

특히, 비행안전구역에 해당하여 소음 및 건축 규제에 대한 확인이 필수적이며, 이는 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

공부상 용도와 실제 현황, 그리고 건물 내외부 상태를 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 상업지역의 입지적 장점

* 상업 및 주거 밀집 지역으로 인한 잠재적 배후 수요

* 향후 평택 지역 개발에 따른 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 275,000,000원을 기준으로 하되, 명도 비용, 내부 정비 비용, 비행안전구역으로 인한 제약 조건 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

임차인 인수 보증금이 없는 관계로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외할 필요는 없습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 시세, 권리 분석 결과, 명도 가능성, 비행안전구역의 구체적인 영향 등을 면밀히 분석하는 전문가의 컨설팅이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.