나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41708 [1] 경기도 평택시 합정동 973-12 제1동 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창룡 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 대상건물은 경기도 평택시 합정동에 소재하는 '평일초등학교' 남동측 근거리에 위치하고,
부근에는 도시형생활주택, 오피스텔 및 상업·업무용 부동산, 아파트단지, 각급 학교 및
관공서 등이 있으며, 제반 주위환경 양호한 편입니다.

교통상황

- 대상건물이 위치하고 있는 단지까지 차량을 통한 접근 원활하고, 인근에 노선버스정류장이
소재하며, 동측 인근으로 국도 제1호선이 통과하는 등 제반 교통상황 양호한 편입니다.

건물의 구조

- 철근콘크리트구조 기타지붕 7층 건물 내 제4층 제403호로
2015.11.11.에 사용승인 되었으며,

외벽 : 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

- 주거용 오피스텔(방3, 욕실 겸 화장실 2, 주방 겸 거실 1 등)로 이용 중입니다.

설비내역

- 단지 내 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비 등 구비되어 있고, 대상건물
내 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 소방설비 등 구비되어 있는
것으로 조사되었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

- 사다리형 평지로 주상기타로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

- 대상토지 북측 및 동측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)가축사육제한구역
(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현장조사 시 임차인 거주 중인 것으로 조사되었으나, 상세한 임대관계는 재확인이 필요
합니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 5. 29.자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41708 (1)

소재지: 경기도 평택시 합정동 973-12 제1동 4층 403호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 250,000,000원

토지면적: 34.20㎡ (약 10.35평)

토지지분: 34.201㎡ (약 10.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.84㎡ (약 25.66평)

건물지분: 84.84㎡ (약 25.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 사용승인일: 2015년 11월 11일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 평택시 합정동에 위치하며, 평일초등학교 남동측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변에는 도시형생활주택, 오피스텔, 상업·업무용 부동산, 아파트 단지, 각급 학교 및 관공서 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량을 이용한 단지 접근이 원활하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 동측 인근으로 국도 제1호선이 통과하는 등 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다. 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)에 속합니다.

* 도로상태: 대상 토지는 북측 및 동측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있습니다.

* 주변 혐오시설: 조사된 바로는 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 평택시 내 일부 지역에서 폐기물 처리 시설 등 관련 논의가 있으나, 본건 소재지 인근에서는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑6 압류 (울산세무서장, 2023.04.04.) 입니다. 본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주요 권리 내역:

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청, 2025타경41708)

* 임차인 (박진형): 전입일자 2024-02-29, 대항력 없음. 보증금 및 차임 미상.

* 임차인 (주택도시보증공사 / 이정은): 전입일자 2021-07-05, 확정일자 2021-06-07, 보증금 250,000,000원, 배당신고일자 2023-08-25, 대항력 없음.

* 인수되는 권리:

* 주의사항 및 물건명세서 상, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출하였습니다.

* 집합건물 등기부 요약 상, 을3 주택임차권 (이정은, 250,000,000원)은 '말소'로 기재되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 종합적으로 볼 때, 임차인으로 인한 인수 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소 예정입니다.

* 을3 주택임차권 (이정은)은 말소 예정으로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 총 등기부 채권액은 250,000,000원 입니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 합정동 일대는 아파트 단지, 도시형생활주택, 오피스텔 등 주거시설과 상업·업무 시설이 혼합된 지역입니다.

* 평일초등학교 등 교육시설이 인접해 있어 유동인구가 꾸준히 존재하며, 인근 상업시설 및 주거시설의 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 국도 1호선과의 접근성이 좋고 교통이 편리하여 지역 내 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 평일초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 상업·업무용 부동산 및 아파트 단지가 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물 내부 시설: 단지 내 승강기, 화재탐지 및 경보 설비, 스프링클러 설비 등이 구비되어 있으며, 개별난방, 도시가스 보일러, 급배수 및 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주거 형태: 현황 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 방 3개, 욕실 겸 화장실 2개, 주방 겸 거실 1개 등으로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 박진형 임차인의 보증금 및 차임이 미상이나 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다. 주택도시보증공사(HUG)와의 임차보증금 관련 특이사항(대항력포기확약서 제출)이 있으나, 관련 서류를 재확인하는 것이 안전합니다.

* 최근 거래가와의 시세 차이: 최근 실거래가 정보에 따르면 유사 면적, 유사 층수의 거래가 감정가보다 현저히 낮은 170,000,000원에 2024년 11월 10일에 있었습니다. 이는 향후 낙찰가 및 시세 형성 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

* 건물 용도: 건축물대장상 '업무시설, 도시형생활주택'으로 등재되어 있으나, 이용 상태는 '주거용 오피스텔'로 조사되었습니다. 건축물대장 상의 용도와 실제 이용 용도가 일치하는지 확인이 필요합니다. (단, 본 건은 주거용으로 이용 중임을 감안 시 큰 문제는 없어 보입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 합정동에 위치한 주거용 오피스텔로, 평일초등학교 인근에 자리하여 교육 및 생활 환경이 비교적 양호합니다. 교통 접근성 또한 우수한 편입니다.

특히, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출함으로써, 낙찰자가 인수하게 될 임차보증금 부담이 없는 점은 큰 장점으로 작용합니다.

다만, 최근 실거래가가 감정가 대비 낮은 수준으로 형성되어 있다는 점은 시세 파악 및 입찰가 산정에 신중을 기해야 할 부분입니다. 권리 분석 상 인수되는 권리는 없으므로, 임차인 관련 문제만 명확히 확인된다면 비교적 안전하게 접근할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* HUG(주택도시보증공사)의 대항력포기확약서 제출로 인한 인수 보증금 부담 없음.

* 평일초등학교 인접 및 주변 상업·주거 시설 혼재로 인한 안정적인 입지.

* 양호한 교통 인프라 (국도 1호선 인접, 버스정류장 근접).

* 실거래가 대비 감정가의 차이를 이용한 시세 차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 250,000,000원이나, 최근 유사 물건의 실거래가가 170,000,000원으로 확인되었습니다. 임차 보증금 인수 부담이 없고, 권리상 특별한 문제가 없는 점을 감안할 때, 최근 실거래가를 기준으로 하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위에서 시세 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것을 권장합니다.

이 금액은 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.