나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41702 [1] 경기도 평택시 신장동 619-28 1동 3층304호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다옴 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지산동 소재 ""평택시국제교류재단 송탄국제교류센터"" 서측 인근에 소재하며, 주위는 연립, 빌라 등 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물 중 제3층 제304호로서(사용승인일 2013.07.15),
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 알루미늄 새시창호입니다

이용상태

집합건물(도시형생활주택(단지형연립주택))로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 도시형생활주택(단지형연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신장동 619-28 :제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계(등기사항전부증명서 기준)
-등기목적 : 주택임차권, -접수 : 2024년4월23일 제14887호
-등기원인 : 2024년4월17일 수원지방법원 평택지원의 임차권등기명령 (2024카임53)
-임차보증금 : 금139,000,000원, -범위 : 전유 전부
-임대차계약일자 : 2022년2월22일, -주민등록일자 : 2022년3월21일
-점유개시일자 : 2022년3월25일, -확정일자 : 2022년2월25일
-임차권자 : *** ******-*******
경기도 평택시 남산로 59, 304호(신장동, 메제스트힐)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신장동 도시형생활주택(단지형연립주택)인 'Majetic Hill' 3층에 속하는 전유부분임.
신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 6. 1.자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경41702 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 신장동 619-28 1동 3층304호

용도: 연립주택 (도시형생활주택(단지형연립주택))

건물면적: 78.36㎡ (약 23.7평)

건물지분: 78.36㎡ (약 23.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지 현황

토지면적: 55.87㎡ (약 16.9평)

토지지분: 55.87㎡ (약 16.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 현황

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물 중 제3층 제304호

사용승인일: 2013.07.15

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등

창호: 알루미늄 새시창호

1.5. 감정가 및 매각 정보

감정가: 173,000,000원

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역

인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 평택시 지산동 소재 "평택시국제교류재단 송탄국제교류센터" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 연립주택, 빌라 등 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내 차량 출입이 원활하며, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 편의성 역시 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수권리

본 건의 말소기준권리는 수원지방법원 평택지원의 강제경매개시결정(2025타경41702)으로 접수일자는 2025년 4월 3일입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 등기사항전부증명서상 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황 분석

등기사항전부증명서상 2024년 4월 23일에 접수된 주택임차권(을7)이 존재하며, 임차보증금은 139,000,000원입니다. 임대차계약일자는 2022년 2월 22일이며, 주민등록일자는 2022년 3월 21일, 점유개시일자는 2022년 3월 25일입니다.

그러나 물건명세서 상 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026년 6월 1일자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출하였습니다. 또한, 임차인 현황에는 해당 임차인(주택도시보증공사(신희정))의 대항력이 없음으로 명시되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

따라서 상기 임차인의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단되며, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

임차권자: * _ *

임차인: 주택도시보증공사(신 )

3.3. 기타 권리사항

소유권 이전 및 강제경매, 압류 등의 등기사항이 존재하나, 위에서 언급된 강제경매 개시결정 등기가 말소기준권리가 되어 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건은 2013년에 사용승인된 도시형생활주택(단지형연립주택)으로, 건물면적은 78.36㎡(약 23.7평)입니다. 감정가는 173,000,000원이며, 이는 3.3㎡당 약 730만원 수준입니다.

4.2. 유사 물건 비교

최근 주변에서 거래된 다세대주택 사례를 분석한 결과, 2013년에 준공된 B&B Town의 72.56㎡(약 21.9평) 면적의 주택이 2026년 5월 8일 110,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 501만원 수준으로, 본건의 감정가 대비 낮은 시세를 형성하고 있습니다. 다만, 이는 개별 거래 건의 특수성을 가질 수 있습니다. 1990년대 준공된 노후 연립주택 거래 사례는 본건과의 직접적인 비교가 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의/생활시설

주변에 연립, 빌라 등 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 준공 및 상태

건축물은 2013년 7월 15일에 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 외벽, 내벽, 창호 상태는 일반적인 마감재를 사용한 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한 사항

본 건 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역에 포함되어 있어 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 군사 비행장 인근에 위치함에 따라 소음이나 안전 구역 관련 규제를 받을 가능성이 있습니다.

6.2. 기타 (미확인 사항)

감정평가서 및 등기부등본 상 명확히 확인되지 않은 특이사항은 없으나, 실제 현장 방문 시 건물 내부 상태 및 관리 상태 등을 상세히 확인하시는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 경기도 평택시 신장동에 위치한 도시형생활주택(단지형연립주택)으로, 2013년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 권리관계 상 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 그러나 토지이용계획 상 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 지역적 제한 사항이 존재합니다.

7.2. 투자 매력도

임차인 인수 부담이 없다는 점은 투자 리스크를 크게 줄여주는 요소입니다. 다만, 군사 시설 인근의 토지이용 제한 사항은 장기적인 관점에서 고려해야 할 부분입니다. 주변 유사 부동산의 시세와 본건의 감정가를 비교 분석하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 긍정적 요인

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (총 0원)

* 2013년 준공으로 비교적 신축 건물

* 도시형생활주택으로 수요층 확보 가능성

8.2. 고려 요인

* 비행안전구역 및 소음대책구역에 포함된 토지 이용 제한

* 주변 유사 면적, 연식 거래 사례 대비 감정가가 높은 편

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 근거

본건의 감정가는 173,000,000원입니다. 임차인 인수 보증금이 0원인 점은 긍정적이나, 주변 유사 면적의 최근 실거래가(약 110,000,000원)와 토지 이용 제한 사항을 고려할 때 감정가 수준에서의 낙찰은 다소 부담스러울 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 일정 수준 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

9.2. 제안 입찰가 범위

상기 분석을 토대로, 130,000,000원에서 150,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.