나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40576 [1] 경기도 안성시 원곡면 산하리 458-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.04.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 원곡면 산하리 소재 경부고속도로 '안성휴게소' 북서측 직선거리
약400m지점 내에 위치하며, 주변은 농가형 단독주택, 전, 답 등 농경지대, 임야,
중.소규모공장, 창고 등이 산재하는 지역임.

교통상황

본건은 소형차량의 접근이 용이하나, 대중교통 이용은 거리상 불편시되며,
경부고속도로 '안성IC'와는 약5Km정도 거리임.

형태 및 이용상태

기호(2), (3) : 일단의 부정형 평지로 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(2), (3) : 서측으로 약3m 정도의 세로(포장도로)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

기호(3) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표(부합물 및 종물) 참조

공부와의 차이

기호(3) 공유토지(1,035㎡ x 40/1,035㎡ = 40㎡)는 구분 점유중임.
(의견란 P2 및 지적도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(3) 구분 점유중인 40㎡중 일부 '도로'에 편입 이용중으로 보이는바, 측량에 의한
별도 확인이 필요시됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

브럭조 기와지붕(현황, 브럭조.연와조 샌드위치판넬지붕) 단층 건물로서,
(사용승인일 1999.01.01 , 2022년경 전면적인 리모델링공사)

외벽 : 샌드위치판넬 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 칼라샷시창호 등.

이용상태

단독주택(방3, W.C2, 거실, 주방 등)으로 이용중임.

※ 건물 내부 이용상황은 개략적인 조사에 의한 것으로 경매참여시 별도 확인요함.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 오수처리시설

부합물 및 종물

(ㄱ) 샌드위치 판넬조(광) ≒ 8.3㎡

(ㄴ) 샌드위치 판넬조(거실,방) ≒ 27.2㎡

(ㄷ) 샌드위치 판넬조(보일러실) ≒ 2.2㎡

(ㄹ) 경량파이프(차광막) ≒ 23.7㎡

공부와의 차이

공부구조 '브럭조 기와지붕'이나, 리모델링공사로 '브럭조 및 연와조 샌드위치 판넬지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자가 사용중임.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록1은 단독주택으로 이용중이며 제시외 건물(광, 거실, 방, 보일러실, 차광막) 포함. 목록1은 공부구조 '브럭조 기와지붕'이나, 리모델링공사로 '브럭조 및 연와조 샌드위치 판넬지붕'임.
2. 목록3 공유토지 40㎡ 는 구분 점유 중으로 감정서에 기재되었으나, 2025.11.4.자 채권자의 의견서에 의하면 일반 공유지분으로 주장하므로 일반 공유지분으로 경매절차를 진행함.
3. 목록3의 일부는 도로에 편입중인 것으로 보이는 바, 측량에 의한 별도확인이 필요.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경40576 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사삼종대부 (근저당권자)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안성시 원곡면 산하리 458-1

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 201,156,000원

토지 면적: 1220.00㎡ (약 369.05평)

건물 면적: 50.80㎡ (약 15.37평) - 공부상 면적

제시외 건물 면적: 61.40㎡ (광, 거실, 방, 보일러실, 차광막 등)

총 건물 연면적 (주건물+제시외): 112.20㎡ (약 33.95평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 안성시 원곡면 산하리 소재, 경부고속도로 '안성휴게소' 북서측 약 400m 지점에 위치함.

주변은 농가형 단독주택, 농경지, 임야, 중소규모 공장 및 창고 등이 산재한 지역임.

2.2. 교통 상황

소형 차량의 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 거리가 있어 다소 불편할 수 있음.

경부고속도로 '안성IC'와는 약 5km 거리임.

2.3. 인접 도로 상태

본건 토지는 서측으로 약 3m 폭의 포장된 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진입이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 상세한 인수 여부 및 보증금 부담은 별도 확인이 필요함. (단, 현재 파악된 임차인 보증금은 0원임.)

3.2. 말소기준권리

근저당권 (주식회사삼종대부, 2023.08.22.)이 말소기준권리가 되어, 경매 절차 완료 시 대부분의 권리는 말소될 예정임.

3.3. 임차인 현황

임차인: 한 (전입일자: 1968.10.21)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 전입일자가 매우 오래되어 대항력 존재 여부 및 잠재적 보증금 부담 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건 주변은 농업 지역과 소규모 공장, 창고 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업시설이나 주거단지는 부족한 편임.

향후 지역 개발 계획에 따라 가치 변동 가능성이 있으므로 관련 정보 확인 필요.

4.2. 유사 물건 시세

본건과 유사한 입지 조건(농경지 인근, 단독주택)의 토지 및 건물 매물은 토지 면적과 건물 상태에 따라 가격이 상이함.

대략적인 감정가는 토지(약 370평)와 주택(약 15평 + 제시외)을 고려할 때, 해당 지역의 시세를 반영한 수준으로 판단됨. (구체적인 시세 조사는 별도 필요)

주변 단독주택 및 토지 거래 사례를 바탕으로, 현재 시점의 적정 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 변동될 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가까운 거리에 대형마트나 백화점 등 주요 편의시설은 부족하며, 원곡면 소재지 또는 안성시내로 이동하여 이용해야 함.

주변 농경지 및 소규모 공장 인근의 기본적인 상가 및 마트는 이용 가능할 것으로 보임.

5.2. 교육시설

인근 원곡면에 초등학교, 중학교 등이 소재하나, 도보 통학은 거리에 따라 어려울 수 있음.

5.3. 의료시설

안성시내 또는 인근 지역 병원 및 의원을 이용해야 함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

목록3 공유토지(40㎡) 중 일부가 도로에 편입 중일 가능성이 있어, 측량에 의한 별도 확인이 필요함. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있음.

토지이용계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 관련 규제 확인 필요.

6.2. 물리적 리스크

건물은 2022년경 전면적인 리모델링 공사가 있었으나, 제시외 건물(광, 거실, 방, 보일러실, 차광막)의 상태 및 법적 인정 여부, 건축물대장과의 일치 여부 등은 현장 확인 및 공부 확인이 필수적임.

지붕 및 구조 변경에 대한 공부와의 차이가 있으므로, 건축물대장, 등기부등본 상 내용과 현황 일치 여부 재확인 필요.

6.3. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(한 )이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점이 특이함. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가적인 부담으로 이어질 가능성을 내포하므로, 임차인과의 직접 소통 및 법률 전문가 상담을 통해 정확한 상황 파악이 중요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 원곡면의 농경지 및 공장 지대에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 최근 리모델링된 건물이 특징입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하고 공유토지 관련 일부 불확실성이 있으나, 일괄 매각 대상이며 제시외 건물까지 포함되어 있어 활용 가치가 있습니다. 교통 접근성은 양호하나 생활 편의시설은 다소 부족한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(약 370평)을 활용한 증축 또는 재건축 가능성.

* 2022년 전면 리모델링으로 인한 비교적 양호한 건물 상태.

* 지역 개발 가능성에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

* 대항력 있는 임차인 문제 해결 시 명도 후 즉시 활용 가능.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 201,156,000원

주변 시세 및 유사 물건 분석, 물건의 장단점, 명도 및 권리 분석 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 최소 100% ~ 120% 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 201,000,000원 ~ 241,000,000원

(본 예상가는 현재 제공된 정보만을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 현장 조사, 법률 검토, 최신 시세 확인 후 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.