나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41562 [1] 경기도 평택시 합정동 967-6 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중도 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 합정동 '평택시청'
남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택,
공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중
제2층 제203호로서

외벽: 석재붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일붙임,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 급·배수시설, 도시가스설비, 승강기 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 6. 9.자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본건은 경기도 평택시 합정동 967-6 2층203호에 소재한 오피스텔에 대한 부동산 강제경매 사건입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경41562 (1) 입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

감정평가액은 223,000,000원입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 합정동 967-6, 2층 203호

용도: 오피스텔

토지 면적: 34.46㎡ (약 10.42평)

건물 면적: 84.85㎡ (약 25.67평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 제2층 제203호

토지/건물 제시외 면적: 없음 (0.00㎡)

감정가: 223,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시청 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설이며, 기타 용도로 공동주택으로도 기재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전 내역과 주택 임차권, 압류, 강제 경매 개시 결정 등기 등이 기재되어 있습니다.

말소기준권리는 포천세무서장의 압류 등기(2023-01-27)로 보입니다.

해당 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 210,000,000원 입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 손수영

보증금: 800,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2024-11-20

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음으로 분류됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (황진혜)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-31

확정일자: 2021-04-28

배당신고일자: 2023-06-20

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사가 임차 보증금을 보증한 건으로, 권리분석상 대항력 없음으로 분류됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 보입니다.

신청 채권자인 주택도시보증공사가 2026년 6월 9일자로 매수인에 대한 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 '대항력 포기 확약서'를 제출하였습니다.

이는 임차인 관련하여 매수인이 인수해야 할 보증금이 없음을 의미합니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 평택시 합정동 일대는 평택시청을 중심으로 주거, 상업, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

지역 개발 및 도시화가 진행됨에 따라 오피스텔 등 주거용 부동산의 수요가 꾸준히 존재할 수 있는 지역입니다.

4.2. 편의시설 및 생활환경

주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

다만, 인근 합정동 유흥가 지역에서는 쓰레기 문제 및 해충 발생에 대한 언급이 있어, 해당 지역의 환경적 특성을 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

단지 내외의 교통 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내 이동이 용이합니다.

평택시청이 인접해 있어 행정 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 환경 (잠재적 영향)

일부 검색 결과에서 합정동 유흥가 지역의 쓰레기 문제 및 해충 발생에 대한 보도가 있었습니다. 이는 해당 물건의 주거 환경 및 가치에 잠재적으로 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

또한, 평택시 서부권역에 대규모 환경복합시설(폐기물 처리 시설) 건립 논의가 있으며, 이러한 대규모 시설이 지역 전반의 주거 환경에 영향을 미칠 가능성도 배제할 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

표시된 '대항력있는 임차인'이라는 특이사항과 임차인 목록에 '대항력 없음'으로 기재된 점 사이의 괴리가 존재할 수 있습니다.

그러나 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 '대항력 포기 확약서'가 효력을 발휘하므로, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없을 것으로 판단됩니다. 이 확약서의 법적 유효성 및 이행 여부를 재확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 입지 및 환경 관련 리스크

인근 유흥가 지역의 환경 문제(쓰레기, 해충 등)가 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있습니다.

대규모 환경복합시설 건립 등 지역 개발 계획이 부동산 가치에 미칠 잠재적 영향에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 오피스텔은 평택시청 인근의 준주거지역에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다.

감정가는 223,000,000원이며, 건물 면적은 84.85㎡(약 25.67평)입니다.

권리관계상 특이사항으로 대항력 있는 임차인 존재 가능성이 언급되었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 '대항력 포기 확약서' 제출로 인해 매수인이 인수할 임차보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크를 해소하는 요인입니다.

다만, 인근 지역의 환경 관련 이슈(쓰레기 문제, 환경복합시설 건립 논의 등)는 생활 환경 및 향후 가치에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 '대항력 포기 확약서' 제출로 인한 임차보증금 인수 부담 없음.

* 평택시청 인근 역세권/행정중심지 입지로 인한 잠재적 가치 상승 가능성.

* 부동산 강제 경매로 인한 시세 대비 저가 매수 기회.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 시세 정보가 제한적이고, 지역적 환경 리스크 요인을 고려하여 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없으므로, 감정가 223,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 현장 답사를 통한 추가적인 시세 조사를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 경우 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 산정하는 경우가 많습니다. 현재 정보로는 감정가 수준 또는 그 이하를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 223,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.