나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41588 [1] 경기도 평택시 지산동 781-9 이한렉스빌플러스 7층714호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서부 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 ""신장동행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 동측 송탄로 변에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 오피스텔 중 7층 714호로서

외벽 : 화강석판 붙임 마감
내벽 : 시멘트몰탈위 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 알미늄샷시 창호임

이용상태

도시형생활주택, 근린생활시설, 오피스텔 건물 용지로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

6필1단지의 평탄지로서 오피스텔 용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부지 주위으로 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(접함), 소로3류(접함), 가축사육제한구역, 관광특구, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

물건조사시 이해관계인 부재로 임대사항은 미상이며 내부구조도는 집합건축물대장상 건축물현황도에 의거 도시한 것임을 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경41588 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 지산동 781-9 이한렉스빌플러스 7층 714호

* 건축년도: 2014년 (준공)

* 용도: 도시형생활주택 (아파트)

* 감정가: 98,000,000원

* 토지면적: 6.24㎡ (약 1.89평)

* 건물면적: 26.90㎡ (약 8.14평) - 이는 전용면적으로 추정됩니다. 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최

1.1. 건물 현황

* 건물명: 이한렉스빌플러스

* 총 층수: 13층

* 해당 층수: 7층

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 마감: 외벽 - 화강석판 붙임, 내벽 - 시멘트몰탈위 벽지 및 일부 타일, 창호 - 알루미늄샷시

1.2. 설비 내역

* 급배수, 소화, 승강기, 도시가스, 개별난방 설비 구비

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "신장동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 동측 송탄로 변에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 여건은 보통임.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 소로2류(접함), 소로3류(접함), 가축사육제한구역, 관광특구, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건 경매 개시 결정 등기 (2025타경41588)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최*규

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-03

* 확정일자: 2022-05-09

* 대항력: 있음 (선순위 임차권)

* 배당신고일자: 2024-12-09

* 등기부 현황 요약:

* 을구 3번: 주택임차권 (최선규, 110,000,000원, 2017-08-14 접수, 2022-06-03 전입, 2022-05-09 확정) - 말소: 인수 (매각으로 소멸되지 않으며, 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 함)

* 갑구 4번: 강제경매 (최선규, 116,219,178원, 2025-03-20 접수) - 본건 경매 개시 결정 등기 (말소기준권리)

* 물건명세서 상 특이사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 3번 임차권등기가 명시되어 있으며, 임대차보증금 110,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인이 인수함.

4. 상권분석

* 주변 환경: 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역으로, 지역 상권 활성화 가능성이 있음.

* 건물 용도: 도시형생활주택, 근린생활시설, 오피스텔 복합 용도로 이용 중.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 상업지역 내 근린생활시설 및 기타 편의시설 이용 가능.

* 교통: 동측 송탄로 인근 버스정류장 이용 가능.

* 주요 설비: 급배수, 소화, 승강기, 도시가스, 개별난방 설비 완비.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 임차인 최*규 씨의 보증금 110,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 실제 인수 금액이 낙찰가보다 높아질 수 있음을 의미합니다.

* 토지 이용 계획 상 제한: 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등 항공기 소음 및 비행 관련 제한 구역에 속해 있어 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

* 상대보호구역: 교육 환경 보호를 위한 상대보호구역에 해당하여 특정 시설 입점 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 관광특구: 지역 활성화 정책 등이 적용될 수 있으나, 관련 규제 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 지산동에 위치한 도시형생활주택으로, 상업지역 내에 있어 관련 편의시설 이용이 용이합니다. 2014년에 건축된 비교적 신축 건물이며, 필수적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 배당받지 못한 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 인수 금액을 크게 증가시킬 수 있습니다. 또한, 비행안전구역 및 소음대책구역에 속해 있어 환경적 제약이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 평택시 상업지역 내 신축급 도시형생활주택으로 잠재적 임대 수요 확보 가능.

* 대중교통 접근성 양호.

* 지역 개발 가능성 (관광특구 등).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 98,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보를 종합적으로 고려하되, 본 건의 실제 시장 가치와 감정가격을 기준으로 판단합니다.

다만, 본 건은 인수해야 할 대항력 있는 임차인의 보증금이 110,000,000원으로, 감정가액보다 높은 금액이므로, 투자 시에는 이 점을 반드시 최우선으로 고려해야 합니다.

인수 보증금(110,000,000원)을 제외한 예상 입찰가 산정 시, 감정가액인 98,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 98,000,000원 으로 제시합니다.

그러나 실제 투자 결정 시에는 낙찰 후 총 인수 금액(낙찰가 + 인수 보증금)이 재매각 가치를 초과하지 않는지, 임차인과의 협의 가능성, 향후 임대수익률 등을 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.