나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41523 [1] 경기도 안성시 공도읍 마정리 223-106 아침애캐슬 102동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 '우리은행연수원' 남동측 인근에 위치하며, 주위
는 전·답, 단독주택, 다세대주택, 아파트 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제4층 제403호로서,
(사용승인일: 2017.02.13.)
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종전용주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가
축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도
권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 6. 2.자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경41523 (1)

* 소재지: 경기도 안성시 공도읍 마정리 223-106 아침애캐슬 102동 4층403호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 130,000,000원

* 토지면적: 67.74㎡ (약 20.5평)

* 건물면적: 52.35㎡ (약 15.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 본건은 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 '우리은행연수원' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 전·답, 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

* 본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제1종전용주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 말소기준권리는 2023년 4월 5일자 울산세무서장의 압류(갑6)입니다.

* 등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (갑4, 2017.05.08) → 오명석

* 소유권 이전 (갑5, 2021.07.01) → 김지연 (매매가 160,000,000원)

* 주택임차권 (을3, 2023.07.20) → 김상철 (보증금 160,000,000원). 이 권리는 말소 예정으로 확인됩니다.

* 압류 (갑6, 2023.04.05) → 울산세무서장 (말소기준권리)

* 압류 (갑7, 2024.01.31) → 서울특별시 (말소)

* 강제경매 (갑8, 2025.04.03) → 주택도시보증공사 (말소)

* 특이사항: 신청채권자 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 6월 2일자로, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기확약서를 제출하였습니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김상철)

* 보증금: 160,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2021.06.25, 확정일자: 2021.06.18

* 대항력: 없음 (주의: 제공된 정보 중 대항력 여부에 대한 내용이 상이할 수 있으나, HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.)

* 정리: 말소기준권리보다 후순위 권리인 을구의 주택임차권(김상철)은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. HUG의 대항력 포기확약서 제출로 인해 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

* 본건이 위치한 경기도 안성시 공도읍 마정리는 택지개발이 진행되면서 주거 단지가 형성되고 있는 지역입니다.

* 인근에 우리은행연수원이 있으며, 전·답, 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

* 대중교통 이용은 보통 수준이나, 차량을 이용한 접근성이 양호합니다.

* 주변 주거 단지들의 형성에 따라 점진적인 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

* 건축물 정보:

* 건물명: 아침애캐슬

* 사용승인일: 2017년 2월 13일

* 구조: 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕

* 층수: 지상 5층 건물 중 4층 403호

* 외벽: 석재 붙임 마감 등

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등

* 창호: 샷시 창호 등

* 설비 내역: 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 인근에 생활 편의시설(마트, 병원, 학원 등)은 어느 정도 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 구체적인 현황은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

* 주변 교통: 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정평가액과 최근 거래 시세 간의 차이: 본건 감정가(130,000,000원) 대비 최근 제시된 매매 정보의 가격(약 65,500,000원 ~ 125,000,000원)이 상대적으로 낮은 편입니다. 이는 시세 대비 고평가 되었거나, 시장 상황 변화, 또는 제시된 매매 정보의 특수성 때문일 수 있어 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한 사항: 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역 등에 해당되어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 밀집 지역 등)이 직접적으로 인접해 있는지 여부에 대해 지도 및 검색을 통해 확인한 결과, 본건(223-106번지) 인근에서 특정 혐오시설이 명확히 식별되지는 않았습니다. 그러나 공도읍 지역 자체에는 산업 단지 등이 분포하므로, 정확한 현황 파악을 위해 반드시 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 2017년에 준공된 다세대주택으로 건물 상태는 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 가장 우려 사항이었던 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 정리되었습니다.

* 다만, 감정평가액이 최근 유사 물건의 거래 시세보다 높게 책정된 것으로 보여, 입찰 시에는 면밀한 시세 조사를 바탕으로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2017년 준공)로 비교적 양호한 상태 유지 기대.

* 임차인 관련 권리 문제가 해결되어 보증금 인수 부담이 없음.

* 안성시 공도읍은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건(신축 연도, 면적)의 물건 시세는 약 84,000,000원에서 125,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

* 본건의 건물면적(52.35㎡)과 최근 매매사례(2017년 준공, 44.37㎡ 기준 시세 약 84,000,000원)를 고려할 때, 단위면적당 시세는 약 1,800,000원 ~ 2,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 이를 기준으로 본건(52.35㎡)의 시장 가치를 산정하면 약 98,000,000원 ~ 105,000,000원으로 예상됩니다.

* 감정가 130,000,000원과의 차이를 고려하여, 신중한 접근을 권장합니다.

* 합리적인 예상 입찰가는 약 105,000,000원으로 제안합니다. (인수 보증금 0원 적용)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.