나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41544 [1] 경기도 평택시 서정동 73-1 앰타워3 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청암 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 ""지장초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근의 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등 제반 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상8층 건물 중 3층 302호로서
외벽 : 드라이비트 및 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(연립원룸형)(방1, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등 갖추었으며 도시가스에 의한 개별난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 지세에 위치한 사다리형의 토지로서 도시형생활주택(연립원룸형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로 및 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(엔젤라)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 주택임차권이 등재되어 있음.

임차보증금 금138,000,000원
임대차계약일자 2020년 12월 17일
주민등록일자 2021년 1월 18일
점유개시일자 2021년 1월 18일
확정일자 2020년 12월 17일
임차권자 신진호

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경41544 (1)

소재지: 경기도 평택시 서정동 73-1 앰타워3 3층302호

건물명: M타워3

용도: 연립주택 (도시형생활주택, 연립원룸형)

감정가: 161,000,000원

토지면적: 15.34㎡ (약 4.64평)

토지 지분: 15.34㎡ (약 4.64평)

건물면적: 49.96㎡ (약 15.11평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 정보

건축년도: 2015년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상8층 건물 중 3층 302호

외벽: 드라이비트 및 페인팅 마감

내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감

창호: 샷시창호

이용상태: 방 1, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등으로 구성된 도시형생활주택(연립원룸형)

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 구조

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 서정동에 소재한 지장초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외, 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(엔젤라), 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서 상 말소기준권리는 2016년 04월 08일 접수된 안산세무서장의 압류입니다.

3.2. 주요 권리사항

* 소유권 변동: 박진운(2016.05.25), 권영만(2021.02.01)

* 주택임차권: 신진호 (보증금 138,000,000원, 2023.01.05 말소 예정)

* 압류: 안산세무서장(2016.04.08), 의정부시(2024.12.19), 남동세무서장(2025.03.19)

* 강제경매: 주택도시보증공사(2025.03.10, 채권액 138,000,000원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 신진호

* 보증금: 138,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 01월 18일

* 확정일자: 2020년 12월 17일

* 배당신고일자: 2023년 01월 05일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기서를 제출했습니다. 따라서 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

3.4. 총 등기부채권액

138,000,000원

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 소형 주거 형태인 도시형생활주택으로, 인근 지역의 주거 수요를 흡수할 수 있는 위치입니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 지장초등학교 북측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 상세 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 인근 노선버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 비행안전구역 및 소음대책구역: 본건은 비행안전제6구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다. 이는 지역 개발 및 건축 행위에 제한이 있을 수 있으며, 소음 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건축물 용도: 건축물 표제부상 '기타 용도'에 '제2종근린생활시설'이 포함되어 있으나, 본건은 도시형생활주택(연립원룸형)으로 이용 중입니다. 실제 사용 용도와 공부상 용도 간의 차이가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 서정동에 위치한 비교적 신축(2015년 건축)의 도시형생활주택(연립원룸형)입니다. 감정가는 161,000,000원으로 책정되었습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 다수의 압류 및 강제경매 개시결정이 있으나, 임차인의 대항력이 없고 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 잔여 보증금 반환청구권 포기에 동의함에 따라 낙찰자가 인수할 권리 및 금액은 없는 것으로 분석됩니다. 입지적으로는 초등학교 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 다만, 비행안전구역 및 소음대책구역에 해당되는 점은 잠재적인 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적습니다.

* 비교적 신축 건물로, 1인 가구 등 소형 주거 수요층을 공략할 수 있습니다.

* 평택시의 지역적 발전 가능성을 고려한 투자 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 건물면적 49.96㎡ (약 15.11평)에 대한 경매 물건입니다. 제공된 주변 최근 매매 사례 중, 59.93㎡(약 18.1평), 1998년식 다세대 주택이 110,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 이보다 면적은 작지만, 건축 연도가 2015년으로 훨씬 신축입니다. 이러한 점을 감안할 때, 현재 시세는 110,000,000원을 기준으로, 면적 및 신축 연도를 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없으므로, 감정가(161,000,000원) 대비 약 65% 수준에서 시작하는 것이 합리적인 접근이 될 수 있습니다. 이에 따라 예상 입찰가는 약 105,000,000원으로 제안합니다. 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 권리관계 재확인, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.