나이스옥션 법원경매 평택 2025타경552 [1] 경기도 평택시 안중읍 현화리 853-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시공 · 평가일 2025.03.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 현화리 소재 ""안일중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주상용 건물, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형 평지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측 및 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(안중현화택지지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 미상임.
② 기 타 : 본건 토지의 인접지와의 지적경계가 불분명한 바, 인접지와의 지적경계 등에 대한 정확한 확인은 측량을 요하므로 경매 진행시 유의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 주상용건물(사용승인일:2021.04.13.)로
외벽 : 현무암판넬 마감 등.
내부 : 1층 인테리어 마감, 2층~4층 벽지 등 마감.
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

주상용건물(후첨 '건물개황도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 다가구주택은 도시가스개별난방 설비, 승강기 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(4층 샤시조 발코니 약12.9㎡) 포함
안중읍에 소재하는 다가구 주택임 (1층 점포는 '탕화쿵푸 마라탕' 상호로 영업중이고 ,2,3,4층은 6가구)
목록1 토지의 지적경계가 불분명 하므로, 경매진행시 유의바람.
제시외건물(옥외주차장 소재 판넬조 판넬지붕 창고 약 6㎡) 평가 및 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경552 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 안중읍 현화리 853-5

* 용도: 근린주택 (다가구주택 및 제2종근린생활시설)

* 감정가: 1,250,200,300원

* 토지면적: 233.80㎡ (약 70.72평)

* 건물면적: 491.79㎡ (약 148.78평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 여OOOOO

* 특이사항: 중복사건, 일괄매각. 제시외 건물(4층 샤시조 발코니 약12.9㎡) 포함. 옥외주차장 판넬 창고(약 6㎡)는 제외. 1층 점포는 '탕화쿵푸 마라탕'으로 영업 중. 2-4층은 6가구 임대 중.

* 건축물 사용승인일: 2021년 4월 13일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 안중읍 현화리 소재 "안일중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주상용 건물, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 형태 및 이용상태: 정방형 평지로 주상용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 북동측 및 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(안중현화택지지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 토지 등기부에는 소유권 이전, 근저당, 지상권 설정, 강제경매, 압류 등의 권리가 등기되었으나, 모두 말소 대상입니다. (말소기준권리: 2020-08-31 주식회사더자산관리대부 근저당)

* 건물 등기부에는 소유권 보존, 근저당, 주택임차권, 강제경매, 압류 등의 권리가 등기되었으며, 모두 말소 대상입니다. (말소기준권리: 2021-04-28 주식회사더자산관리대부 근저당)

* 임차인 현황: (모든 임차인의 대항력 없음. 보증금 및 차임은 모두 명시되어 있음)

* Z : 보증금 20,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입 2021-08-18, 확정 2023-12-13

* 김 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-08-05, 확정 2021-07-13

* 김 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-04-30, 확정 2021-04-30, 배당신고 2023-10-13

* 박 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-12-08, 확정 2023-12-08

* 여 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-23, 확정 2023-12-08, 배당신고 2025-06-02

* 유 : 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2022-05-03, 확정 2025-06-09, 배당신고 2025-06-11

* 장 : 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-01, 확정 2021-05-18

* 황 : 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-01, 확정 2021-05-18, 배당신고 2025-04-14

* 인수되는 권리: 본 경매 절차에서 낙찰자는 인수해야 할 임차인의 보증금이 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상에는 "지상권개요"가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 등기부 상의 지상권 설정 등기(을2)는 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서 현재로서는 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건이 위치한 안중읍 현화리는 상업시설과 주거시설이 혼재된 지역입니다. 1층 점포가 '탕화쿵푸 마라탕'으로 영업 중이며, 이는 해당 지역의 소비 수요를 나타냅니다.

* 주변 건물 유형: 주상용 건물, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 지역 내 상업 활동이 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

* 최근 거래 정보 분석:

* 2024년 2월, 1991년식 연립주택(78.42㎡) 7천만원에 직거래.

* 2026년 1월, 2014년식 다세대주택(15.277㎡) 1천 451만원에 직거래. (해당 거래는 면적 대비 매우 낮은 가격으로, 특이사항으로 간주할 수 있습니다.)

* 2025년 11월, 2017년식 다세대주택(49.94㎡) 7천 5백만원에 중개거래.

* 제공된 거래 정보는 개별 호실의 매매 사례이며, 본건과 같이 단독 건물 전체 거래와는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 다만, 주변 지역의 부동산 거래가 꾸준히 있음을 시사합니다.

* 추가 조사 필요사항: 본 물건의 가치 평가를 위해 유사 규모 또는 용도의 상가, 다가구주택의 최근 거래 사례에 대한 추가 조사가 필요합니다. 외부 지도 서비스 검색을 통한 혐오시설 존재 여부 확인은 본 시스템에서 직접적으로 수행할 수 없습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 주변 환경: 안일중학교 남동측 인근에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 혼재하여 생활 편의성이 보통 수준입니다.

* 교육시설: 안일중학교가 인근에 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 경계 불분명: 본건 토지의 지적 경계가 불분명하여 인접지와 경계 분쟁의 소지가 있습니다. 정확한 확인을 위해서는 측량이 필요하며, 경매 진행 시 유의해야 할 사항입니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 존재할 수 있어, 복잡한 법적 절차가 발생할 가능성이 있습니다. (본 사건 번호는 2025타경552 (1)로, 추가 사건이 있을 수 있음)

* 제시외 건물: 4층 샤시조 발코니(약 12.9㎡)는 매각에 포함되나, 옥외주차장 창고(약 6㎡)는 제외됩니다. 이는 건물 이용 및 관리에 있어 고려해야 할 부분입니다.

* 임대 관계: 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 이는 낙찰 후 명도 절차에서 큰 위험 요소는 아닐 수 있으나, 원만한 명도를 위해 소통이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 일부 지역(가축사육제한구역, 상대보호구역)에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 신축급 다가구 주택으로 1층 상가와 6가구의 주거 공간을 갖추고 있어 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 위치적으로도 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하며 교통 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 토지 경계가 불분명하여 측량이 필요한 점, 중복 사건 가능성 등은 경매 진행 시 반드시 확인하고 고려해야 할 리스크 요인입니다. 모든 등기부상의 권리는 말소 대상이며, 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 초기 수리 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 안정적 임대 수익: 1층 상가와 6가구의 다가구 주택으로 구성되어 있어, 공실 위험을 분산하고 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다.

* 개발 호재 가능성: 평택시 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 가치 상승 여력이 있습니다. (이는 추가적인 지역 개발 정보 조사가 필요합니다.)

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소되는 관계로, 낙찰자는 권리 인수 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,250,200,300원입니다. 신축급 건물이라는 점과 안정적인 임대 수익 가능성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다. 다만, 토지 경계 불분명으로 인한 측량 비용 및 불확실성, 중복사건 가능성 등 리스크 요인을 감안해야 합니다.

현 시세 분석 자료만으로는 전체 건물에 대한 정확한 시장 가격을 산정하기 어렵습니다. 제공된 주변 거래 사례는 개별 호실의 매매가로, 본 건 전체 가치와 직접 비교하기는 어렵습니다. 특히, 2026년 1월 거래된 1천 451만원의 사례는 면적 대비 매우 이례적으로 낮은 가격이므로 참고에 유의해야 합니다.

따라서, 감정가격을 기준으로 하되, 리스크 요인을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 9억 5천만원 ~ 11억 5천만원.

최종 입찰가는 해당 지역의 최신 시세, 예상 임대 수익률, 명도 난이도, 토지 경계 확인 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.