나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41373 [1] 경기도 평택시 서정동 307-8 데오스팰리스 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산들 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 평택시 서정동 소재 '서정리역' 북동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장 및 서정리역(1호선)이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 12층 건물 중
제12층 제1202호로서,
외벽 : 외장석 및 복합판넬, 페인트 등 마감.
창호 : 시스템 창호 등 마감임.

이용상태

도시형 생활주택으로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, ""공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등""으로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 6m, 북측으로 약 4m 내외 도로가 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서정리초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 김병로가 2025. 12. 31.자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 변제절차에서 우선변제권만 주장하고, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고(채무자에 대한 채권을 포기하는 것은 아님), 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41373 (1)

소재지: 경기도 평택시 서정동 307-8 데오스팰리스 12층 1202호

용도: 아파트 (도시형 생활주택)

감정가: 114,000,000원

토지면적: 6.25㎡ (약 1.89평)

토지지분: 6.25㎡ (약 1.89평)

건물면적: 28.93㎡ (약 8.75평) - 전용면적 기준

건물지분: 28.931㎡ (약 8.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

건물 개요:

본 물건은 철근콘크리트구조의 12층 건물 중 12층에 위치하며, 2018년 11월 15일 사용 승인되었습니다. 건물은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설로 복합 사용되고 있습니다.

2. 입지조건

* 교통: 지하철 1호선 서정리역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 양호한 편입니다. 차량 진출입도 용이합니다.

* 주변 환경: 건물 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다. 서정리역 인근은 상권이 형성되어 있으며, 전통시장인 서정리시장도 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 개발 호재: 서정리역 주변은 고덕국제신도시 개발과 맞물려 상권 활성화 및 발전 가능성이 있는 지역으로 평가받고 있습니다. 삼성반도체 및 미군기지 이전 관련 개발도 잠재적 가치를 높이는 요인으로 작용하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2022.12.30. 접수, 180,000,000원). 이 근저당권을 기준으로 이하 권리는 경매 절차에서 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김병로 (김 )

* 보증금: 130,000,000원

* 전입/확정일자: 2022년 8월 24일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 신청채권자 김병로 씨는 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 변제 절차에서 우선변제권만 주장하고, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하며 임차권 등기 말소에 동의한다는 대항력 포기확약서를 제출했습니다. 따라서 본 물건의 낙찰자는 해당 임차인에게 임차보증금을 인수할 의무가 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 기타 권리: 물건 명세서상 임차인의 주택임차권은 '인수'로 표기되어 있으나, 대항력 포기확약서 제출로 인해 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 기타 가압류, 압류, 강제경매 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 약 7억 5천 6백만 원 수준입니다.

4. 상권분석

서정리역 주변은 1호선 역세권을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, '먹자 상권'으로도 불릴 만큼 다양한 음식점 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 전통시장인 서정리시장 또한 인근에 위치하여 서민적인 분위기와 함께 다양한 상품을 구매할 수 있습니다. 최근에는 고덕국제신도시 개발과 더불어 지역 상권 활성화를 위한 노력이 진행되고 있습니다. 다만, 과거에는 일부 침체를 겪기도 하였으나, 지속적인 도시 개발 및 기반 시설 확충으로 점진적인 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 1호선 서정리역을 중심으로 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 교육: 인근에 서정리초등학교가 위치하고 있으며, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 서정리역 주변 상업시설과 서정리시장을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 비행안전구역: 본 물건이 위치한 지역은 군사기지법에 따른 비행안전제6구역으로 지정되어 있습니다. 평택시는 고도제한 완화를 추진하고 있으나, 비행안전구역으로 인한 건축 높이 제한 등 개발상 제약이 있을 수 있습니다. 본 건물의 높이는 약 44.2m입니다.

* 복합 용도 건물: 건물 내에 공동주택 외에 업무시설 및 근린생활시설이 함께 있어, 상가 운영 등으로 인한 소음이나 통행 문제 등이 발생할 가능성이 있습니다.

* 상권 침체 가능성: 도시 개발에도 불구하고 일부 지역의 상권 침체 우려가 제기된 바 있어, 향후 상권 변화 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.

* 임차인 권리 포기 확인: 대항력 있는 임차인이 잔존 보증금 청구권을 포기하였으나, 관련 서류의 유효성 및 명확한 확인 절차가 필요합니다. (제출된 서류상으로는 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 서정리역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 비교적 최근인 2018년에 준공된 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하여 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없다는 점은 매우 긍정적인 요소입니다. 서정리역 주변의 지속적인 개발 및 활성화 노력은 미래 가치 상승을 기대하게 합니다. 다만, 비행안전구역 지정으로 인한 고도 제한 및 복합 용도 건물로서 발생할 수 있는 잠재적 불편함, 과거 상권 침체 이력 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서정리역 초역세권 입지: 1호선 이용 및 광역 교통망 접근 용이.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 시설 및 깔끔한 상태 기대.

* 임차인 리스크 해소: 대항력 있는 임차인의 권리 포기로 낙찰자의 보증금 인수 부담 없음.

* 역세권 개발 잠재력: 주변 개발 계획과 연계한 미래 가치 상승 기대.

* 다양한 활용 가능성: 주거용 외 임대 수익 또는 소규모 사업 용도로도 고려 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 114,000,000원입니다. 인수할 임차보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 조사 및 주변 시세, 물건의 하자 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 본 보고서에서 제시된 예상 입찰가는 일반적인 기준이며, 실제 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 확인 및 철저한 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.