나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41662 [1] 경기도 안성시 공도읍 용두리 752 주은풍림아파트 102동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 용두리 소재 ""용머리초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교등이 분포하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트평슬라브위 철골박공지붕 20층 건내 2층 203호로

외벽: 몰탈위 페인팅마감
내벽"" 벽지도배 및 일부타일마감
창호: 샷시창호임

이용상태

아파트로 이용중임

설비내역

위생급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기, 소화전 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 제3종일반주거지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 상대보호구역<학교보건법>, 절대보호구역<학교보건법>

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서(집합건물)상
주택임차권 2025년1월16일제1966호
2025년1월16일수원지방법원평택지원안성시법원의 임차권등기명령(2025카임304)
임차보증금 금120,000,000원 범 위 건물의 전부
임대차계약일자 2022년7월19일
주민등록일자 2022년8월8일
점유개시일자 2022년8월5일
확정일자 2022년7월19일
임차권자 신재현 970709-******* 경기도 안성시 공도읍 서동대로 4079,102동 203호

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 안성시 공도읍 용두리 752번지에 소재하는 주은풍림아파트 102동 2층 203호에 대한 경매 물건 정보와 분석 내용을 담고 있습니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41662 (1)

소재지: 경기도 안성시 공도읍 용두리 752 주은풍림아파트 102동 2층 203호

용도: 아파트

감정가: 100,000,000원

토지 면적: 20.94㎡ (약 6.33평)

토지 지분: 20.941㎡ (약 6.33평)

건물 면적: 39.36㎡ (약 11.91평) - 전용면적

건물 지분: 39.36㎡ (약 11.91평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 신

1.2. 입지조건

본건은 경기도 안성시 공도읍 용두리 소재 용머리초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 분포하여 주거 환경은 양호한 편입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

1.3. 권리분석

경매 절차상 말소기준권리는 2024년 1월 12일 접수된 국민은행의 가압류(갑5)입니다.

본건과 관련하여 가장 중요한 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 주택임차인: 신재현 (신 )

* 임차권 등기일: 2025년 1월 16일 (을7)

* 보증금: 120,000,000원

* 전입일자: 2022년 8월 8일

* 확정일자: 2022년 7월 19일

* 대항력: 있음

물건명세서상, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권(을구 7번)이 존재하며, 임차보증금 120,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰 후 추가로 부담해야 할 금액이므로 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

기타 권리 사항(갑3, 갑4, 갑6, 갑7)은 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 2,880,173,384원입니다.

1.4. 상권분석

본건은 아파트 단지 및 주거 밀집 지역에 속해 있어, 기본적인 상업시설과 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 용머리초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주거지로서의 기본적인 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 명칭: 주은풍림아파트

* 건축 연도: 2002년 8월 5일 사용승인

* 총 세대수: 2615세대

* 총 주차 대수: 약 2,615대 (실내 1,723대, 실외 892대)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차충전기(지하 10대)

* 주변 주요 시설: 용머리초등학교, 근린생활시설, 아파트 단지들. 주변 지역에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 신 씨의 보증금 120,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 공동담보: 물건 정보에 '공동담보'라는 특이사항이 기재되어 있어, 해당 물건 외 다른 담보물건이 존재할 수 있습니다. 이는 추후 권리 관계에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 건축물 노후화: 2002년 준공된 아파트로, 약 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 공도읍에 위치한 39.36㎡(약 11.91평)의 소형 아파트입니다. 지역적으로는 주거 단지가 형성되어 있으며, 초등학교가 인근에 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

가장 큰 특징이자 주의사항은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 임차인의 보증금 120,000,000원을 낙찰자가 인수할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 입찰가를 산정할 때 반드시 최우선적으로 고려해야 할 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1~2인 가구의 실수요자에게 적합한 물건입니다.

* 안성시 공도읍은 지속적인 개발이 이루어지고 있어 장기적인 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 용머리초등학교 인근으로 학군 수요가 존재합니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 12평형)의 시세는 90,000,000원 ~ 100,000,000원 수준으로 추정됩니다. (참고: 유사 면적(약 15평형)의 최근 매매가가 114,000,000원 ~ 145,000,000원임을 감안)

그러나 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 할 위험이 존재합니다. 따라서 예상 입찰가는 다음과 같은 점을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 실제 매수인의 총 지출은 '예상 입찰가' + '인수하는 임차 보증금 120,000,000원'이 됩니다.

* 따라서, 매수인의 총 부담액이 시세 대비 과도하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 감정가는 100,000,000원이나, 이는 임차인 인수 금액을 고려하지 않은 금액입니다.

예상 입찰가: 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서, 낙찰 후 예상되는 총 부담액 (입찰가 + 120,000,000원)이 시장 가격을 초과하지 않도록 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.