나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41607 [1] 경기도 안성시 당왕동 584 안성당왕지구삼정그린코아더베스트 115동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시공 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 당왕동 소재 ""경기도의료원 안성병원"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하여 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상30층 건내 1층102호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(내부 이용상황 및 구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스개별난방설비, 승강기, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외부 공도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2009-01-06), 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상대보호구역<학교보건법>, 상대보호구역(2023-07-17)<학교보건법>, 상대보호구역(2023-11-13)<학교보건법>, 상대보호구역(2024-02-16)<학교보건법>, 절대보호구역(2023-11-13)<학교보건법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경41607 (1)

* 소재지: 경기도 안성시 당왕동 584 안성당왕지구삼정그린코아더베스트 115동 1층102호

* 용도: 아파트

* 감정가: 252,000,000원

* 토지면적: 34.85㎡ (약 10.55평)

* 건물면적: 59.54㎡ (약 18.02평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

* 건물명: 안성 당왕지구 삼정그린코아더베스트

* 사용승인일: 2019년 03월 11일

* 층수: 1층 (총 30층 중)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도의료원 안성병원 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 단지 내 도로를 통해 외부 공도로 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역, 상대보호구역, 절대보호구역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2025년 01월 16일 접수된 안성시의 압류입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 5번 주택임차권: 임차인 염영옥(서울보증보험)은 보증금 250,000,000원으로 대항력이 있으며, 전입일자 2022년 08월 19일, 확정일자 2022년 08월 01일입니다. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑2: 곽정환 명의의 소유권이전1번신탁등기말소

* 갑3: 안성시 명의의 압류

* 갑4: 서울보증보험 명의의 강제경매

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 위에서 언급된 임차인 염영옥의 보증금 250,000,000원은 인수 대상입니다.)

* 등기부채권 총액: 250,000,000원 (주택임차권)

* 임대관계: 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 주위환경: 본건이 위치한 지역은 아파트 단지가 주를 이루며, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 전형적인 주거지역의 상권 특성을 보입니다.

* 이용상태: 해당 물건은 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 편의시설: 경기도의료원 안성병원이 인근에 위치하여 의료시설 이용이 용이합니다.

* 단지 내 시설: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소, 전기차 충전기 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 아파트 단지 내 총 주차대수는 약 2025대입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 외부 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 경기도의료원 안성병원 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 주변에 학교 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)이 다수 지정되어 있으나, 구체적인 학교 정보는 제공되지 않았습니다.

* 기타: 아파트 단지는 2019년 사용승인되어 비교적 신축에 해당하며, 1657세대가 거주하는 대단지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 염영옥의 보증금 250,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하는 주요 리스크 요인입니다. 이 금액은 감정가와 유사하며, 최근 거래 시세보다 높은 금액이므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임차인의 정확한 계약 내용 및 퇴거 의사 확인이 어려워 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 시세 대비 높은 인수 보증금: 본건의 최근 시세(240,000,000원)보다 임차인 인수 보증금(250,000,000원)이 높아, 인수 시 손실이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안성시 당왕동에 위치한 삼정그린코아더베스트 아파트로, 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 감정가는 252,000,000원이나, 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 염영옥이 존재하며 보증금 250,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 현재 파악된 본건의 시세(약 240,000,000원)보다 높은 금액으로, 꼼꼼한 권리 분석과 예상되는 총 인수 비용 산정이 필수적입니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 단지 내 편의시설 및 주변 병원 이용이 가능합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 비교적 최신축 아파트라는 장점이 있습니다.

* 지역 내 시세: 제공된 최근 매매 및 임대 정보를 통해 현재 시세 파악이 가능하여, 이를 바탕으로 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 안성시의 지역 개발 및 교통망 개선 등 미래 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인으로 인해 인수해야 할 보증금이 250,000,000원에 달하며, 이는 최근 시세인 약 240,000,000원보다 높은 금액입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 총 비용은 입찰가(법원에 납부하는 금액)와 인수하는 보증금의 합계에서 배당받는 금액을 제외한 금액이 됩니다.

* 최근 시세 (59.54㎡ 기준, 2026년 6월): 약 240,000,000원

* 인수해야 할 임차인 보증금: 250,000,000원

임차인의 보증금이 본건의 시장 가치보다 높기 때문에, 낙찰자가 최대로 입찰할 수 있는 금액은 사실상 임차인 보증금 수준인 250,000,000원을 넘어서기 어렵습니다. 만약 250,000,000원에 낙찰받는다고 가정해도, 법원에 납부하는 금액과 인수하는 보증금이 동일하므로 추가적인 이익을 기대하기 어렵습니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가(법원에 납부하는 금액)는 시장 가치를 고려하여 240,000,000원 ~ 250,000,000원 범위로 제안합니다. 그러나 이 경우에도 총 지출 비용은 약 250,000,000원이 될 것으로 예상되며, 이는 시세 대비 수익이 거의 없거나 오히려 손실이 발생할 수 있는 수준입니다. 매우 신중한 고려와 추가적인 정보 확인이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.