나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41471 [1] 경기도 평택시 비전동 144-38 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트레인 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 '평택시청' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근힌생활시설, 학교, 공공시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 운행횟수, 배차간격 등을 고려할 때 대중교통이용상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 6층건내 2층 201호로서,
(사용승인일: 2017.06.09.)
외벽: 치장 벽돌붙임 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 가장형 평지로서 연립주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

비전동 144-38: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
비전동 143-52: 제2종일반주거지역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 6. 9.자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경41471 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 비전동 144-38 2층201호 (신주소: 경기도 평택시 무지개공원2길 33)

* 용도: 연립주택

* 감정가: 210,000,000원

* 토지면적: 22.52㎡ (약 6.81평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 46.79㎡ (약 14.15평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 공동담보

* 주의사항: 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 6. 9.자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출하였습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 비전동 소재 '평택시청' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공공시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 운행횟수, 배차간격 등을 고려할 때 대중교통 이용상황은 양호합니다.

* 도로상태: 본건 남측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역입니다.

* 주변 시설: 평택시청, 학교, 근린생활시설 등 다양한 공공 및 편의시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오시설: 본건 주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본 상, 2023년 9월 5일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)가 말소기준권리가 됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 송 , 보증금 205,000,000원, 차임 0원

* 전입일자: 2022년 7월 25일

* 확정일자: 2022년 7월 7일

* 배당신고일자: 2024년 8월 14일

* 대항력: 없음. 등기부등본 상 주택임차권(을11)이 말소 예정으로 확인됩니다.

* 인수되는 임차보증금: 0원. 신청채권자 주택도시보증공사가 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으며, 임차인의 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 약 1,023,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건 소재지인 평택시 비전동은 평택시청을 중심으로 행정, 상업, 주거 기능이 복합된 지역으로, 지속적인 도시 발전과 함께 안정적인 주거 수요가 존재하는 지역입니다.

* 주변 개발: 인근 지역에 신규 주거 단지 및 상업 시설 개발이 활발히 이루어지고 있어, 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 지니고 있습니다.

* 시세 동향: 제공된 주변 매매/임대 정보 JSON에 따르면, 최근 거래된 연립 및 다세대 주택들의 매매가는 7,500만원에서 11,700만원 수준입니다. 본건은 2017년 준공된 신축 연립주택으로, 연식 차이를 고려할 때 상대적으로 높은 가치를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 학교가 위치하고 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 평택시청 및 다양한 근린생활시설이 가까이 있어 각종 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 명도: 임차인의 대항력이 없으며 인수 보증금도 없으나, 법적 절차에 따른 명도 과정에서 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 권리관계: 다수의 가압류, 압류, 강제경매 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차 진행 시 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 별도로 명시된 사항이 없습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장 상황 변동에 따라 가격 변동의 가능성이 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 평택시청 인근의 우수한 입지에 자리한 2017년 준공의 신축 연립주택입니다. 주변으로 행정, 상업, 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 쾌적하며, 교통 또한 편리합니다. 채권자인 주택도시보증공사의 적극적인 인수 조건 변경 및 임차권 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 제공된 주변 시세 데이터와 감정가 사이에 괴리가 있으나, 신축 연식이라는 점을 감안하여 전략적인 입찰 접근이 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 평택시의 중심 지역인 비전동에 위치하여 행정, 생활 편의시설 접근성이 매우 높습니다.

* 신축 건물 가치: 2017년 준공으로 최신 건물에 속하며, 연식에 따른 감가상각이 적어 상품성이 우수합니다.

* 권리관계의 명확성: 임차인 관련 추가 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

* 지역 발전 가능성: 평택시의 지속적인 개발 호재와 함께 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 210,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 시장 분석: 제공된 최근 매매 JSON 정보 상, 주변 연립 및 다세대 주택의 거래가는 7,500만원에서 11,700만원 수준으로 나타납니다. 이는 본건의 감정가(210,000,000원)와 상당한 차이를 보입니다. 이러한 시세 차이는 JSON 데이터에 포함된 물건들의 연식이 오래되었거나, 거래 유형, 면적 등의 차이에서 기인할 수 있습니다. 본건은 2017년 준공이라는 비교적 신축 건물이라는 점에서, 감정가가 합리적인 수준으로 책정되었을 가능성도 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

* 위 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 최근 시장 거래 시세 및 신축 연식 등의 요인을 복합적으로 고려하여 제시된 범위입니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 경쟁 입찰자 수, 낙찰가율 등을 종합적으로 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.