나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51788 [1] 경기도 시흥시 장곡동 824 연성3차대우아파트 124동 13층1306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고산 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 장곡동 소재 ""장곡중학교""남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근 간선도로에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 14층 건물 내 13층 1306호로서
(사용승인일 : 2000.11.28)

외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅.
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등.
창호 : 하이새시 창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.(세부적인 이용내역은 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급 배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 인접필지 대비 같은 높이의 평탄한 토지이며 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

노폭 8m~20m의 포장도로에 4면이 접하여 차량출입이 용이한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)
(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접함), 중로2류
(폭 15m~20m)(집산도로)(접함),가축사육제한구역, 상대보호구역(2013-07-18), 과밀억제
권역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경51788 (1)

물건 종류: 아파트

소재지: 경기도 시흥시 장곡동 824 연성3차대우아파트 124동 13층 1306호

감정가: 481,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 기본정보

용도: 아파트

채권자: 이OO

1.3. 토지 정보

토지 면적: 44.63㎡ (약 13.50평)

토지 지분: 44.635㎡ (약 13.50평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물 면적: 79.71㎡ (약 24.11평)

건물 지분: 79.7124㎡ (약 24.11평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트 벽식구조 (14층 건물 중 13층)

사용승인일: 2000년 11월 28일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 시흥시 장곡동 소재 "장곡중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 일반 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 사정이 무난한 편입니다. 인접 도로폭은 8m~20m이며 포장도로에 4면이 접해 있어 차량 출입이 용이한 상태입니다.

2.3. 생활 편의시설

아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 일반 주거지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (등기부 요약)

* 소유권 이전: 지영숙 (2001-01-16), 이명수 (2021-02-26, 매매 395,000,000원)

* 근저당권: 한국주택금융공사 (2021-02-26, 236,500,000원, 말소기준권리)

* 근저당권: 이진희 (2024-12-24, 240,000,000원, 말소)

* 임의경매: 이진희 (2025-03-14, 200,000,000원, 말소)

* 가압류: 케이비부동산신탁주식회사 (2025-05-28, 154,810,440원, 말소)

* 등기부채권 총액: 631,310,440원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2021년 02월 26일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권입니다. 본 건의 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸됩니다.

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용 및 현황은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 2026년 4월 13층 매매가는 3억 9천만원, 6월 12층 매매가는 2억 7천만원(직거래), 6월 29일 14층 매매가는 4억 8천만원으로 확인되었습니다. 본 건은 13층으로, 최근 14층 매매가(4억 8천만원) 및 감정가(4억 8천1백만원)와 유사한 수준의 시세를 형성하고 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 임대 시세

최근 2026년 5월 13층 전세(갱신) 3천만원/월세 110만원, 5층 전세(갱신) 2억 7천만원/월세 0만원(선순위 보증금 3천만원), 1층 월세 5천만원/월세 100만원 등의 거래가 있었습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 장곡중학교가 위치하고 있어 자녀들의 통학이 용이합니다.

5.2. 편의 시설

단지 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 단지 정보

* 아파트명: 연성3차 대우아파트 (진말대우3차아파트)

* 주소: 경기도 시흥시 장곡동 824 (진말로 10)

* 건축년도: 2000년 11월

* 총 세대수: 518세대

* 총 동수: 7개 동

* 건축물 총 면적: 54,841.31㎡

* 총 주차대수: 522대 (내부 기계식 318대, 외부 기계식 204대)

* 본 건 위치: 124동 13층 1306호

* 전용면적: 79.71㎡ (약 24.11평)

* 공급면적: 해당 정보는 별도 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

총 등기부 채권 총액(631,310,440원)이 감정가(481,000,000원)를 초과하여 채무 부담이 높은 편입니다.

6.2. 임차인 미상

임차인 현황상 인수할 보증금이 없으며 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 점유자 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 의미하므로 주의가 필요합니다.

6.3. 기타

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었습니다. 해당 지상권의 존부 및 권리 내용을 명확히 파악하여 인수 여부를 결정해야 합니다.

주변 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 장곡동 소재 연성3차대우아파트 124동 13층 1306호로, 2000년에 건축된 아파트입니다. 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 주거 환경이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 최근 실거래가 및 감정가 수준을 고려할 때 시장 가치는 4억 8천만원 내외로 평가됩니다. 다만, 총 채권 금액이 감정가를 초과하고 임차인 관계가 미상이며, 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되는 점은 잠재적 리스크 요인으로 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건 및 완성된 아파트 단지 인프라

* 최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준으로 시세 안정성 기대

* 권리 관계 및 명도 관련 리스크 해소 시 합리적인 가격으로 취득 가능성

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 건의 적정 가치는 4억 8천만원 내외로 판단됩니다.

총 채권 금액이 감정가를 초과하고 임차인 관련 정보가 불분명하며, 소멸되지 않는 권리(지상권)가 언급된 점을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 리스크 해소를 위한 추가 비용 및 시간을 감안하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

본 건에 대한 예상 입찰가는 4억 5천만원 ~ 4억 8천만원 사이에서 입찰 전략을 수립하는 것을 제안합니다.

시세 및 감정가 수준을 고려하여, 4억 7천만원 ~ 4억 8천만원 수준에서 경쟁력을 확보하는 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.