나이스옥션 법원경매 평택 2025타경574 [1] 경기도 평택시 고덕동 2045-1 프리미엄원희캐슬고덕신도시 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경574 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2045-1 프리미엄원희캐슬고덕신도시 1층104호

건물명: 프리미엄 원희캐슬 고덕신도시

용도: 근린상가 (집합건물 건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있음)

감정가: 1,270,000,000원

토지면적: 15.83㎡ (약 4.79평)

토지 지분: 15.8346㎡ (약 4.79평)

건물면적: 52.14㎡ (약 15.77평)

건물 지분: 52.14㎡ (약 15.77평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

* 주변 교통

고덕국제신도시는 경부선 철도 및 국도 1호선, 평택∼음성간 고속국도가 지구 동쪽과 남쪽에 접해 있고, 수서 발 경부고속철도가 남서측 경계와 인접하고 있어 교통 여건은 비교적 양호한 편입니다. 해당 물건지 주변의 구체적인 대중교통 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 환경

고덕국제신도시는 수도권 신도시 중 제일 남쪽에 위치하며, 평택시청, 경찰서, 교육지원청, 버스터미널, 상권 등 평택의 주요 시설이 위치한 비전동과는 분리된 지역적 특성을 보였습니다. 고덕국제신도시는 장기적으로 주요 시설을 이전하여 지역 간 균형 발전을 도모할 예정입니다. 최근 주한미군 알파탄약고 이전이 완료되어 국제도시 조성에 박차를 가하고 있습니다.

* 개발 호재

고덕국제신도시는 삼성전자 평택캠퍼스를 중심으로 직주근접 수요가 유입되며 빠른 도시 성장세를 보이고 있습니다. 삼성전자는 2030년까지 시스템 반도체에 107조원을 투자할 계획이며, 3공장이 2023년 상반기 가동 예정, 4공장도 착공 예정으로, 2025년까지 6공장 착공 계획이 있습니다. 또한, 카이스트 평택 캠퍼스 설립이 예정되어 있어 첨단 산업 및 인재 양성 인프라 구축이 기대됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (하나은행, 2020-08-21 접수)

* 등기부 요약

- 갑구 2번: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (주식회사 서평, 2020-08-21 접수)

- 을구 1번: 근저당권 (하나은행, 2020-08-21 접수, 채권최고액 1,056,000,000원)

- 갑구 3번: 임의경매 (하나은행, 2025-03-18 접수, 신청채권액 1,092,689,185원)

등기부채권 총액: 1,056,000,000원

* 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 3,533,300원

사업자 등록일: 2020-08-21

확정일자: 없음

대항력: 없음

비고:

본 임차인은 사업자 등록일이 있으나, 확정일자를 받지 못하여 대항력이 없습니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리/금액

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내역은 현장 확인 및 추가 조사 필요)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 건물 특성

해당 물건은 '프리미엄 원희캐슬 고덕신도시' 내 1층 104호에 위치한 근린상가로, 건축물대장상 주 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 지식산업센터 내 상업시설은 낮은 상업 용지 비율로 인한 희소성이 있으며, 단지 내 입주 기업 근로자 및 인근 배후 수요를 독점으로 누릴 수 있다는 장점이 있습니다.

* 배후 수요

물건지가 위치한 고덕국제신도시는 삼성전자 평택캠퍼스를 비롯한 다수의 산업단지와 배후 주거단지가 조성되어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다. 특히, 삼성전자 관련 종사자 및 협력업체 직원들이 주요 소비층으로 예상됩니다.

* 경쟁 분석

고덕국제신도시는 서정리역세권, 행정타운, 삼성캠퍼스, 에듀타운 등 여러 상권 섹터로 나눌 수 있습니다. '프리미엄 원희캐슬 고덕신도시'는 삼성전자 평택캠퍼스와 약 3분 거리에 위치하여 산업단지 종사자 및 방문객 수요 확보에 유리할 것으로 보입니다. 다만, 신도시 초기 단계에서는 상권 형성에 시간이 소요될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

신도시 개발에 따라 점차 편의시설이 확충되고 있으며, 고덕국제신도시는 행정타운, 문화 시설, 주거, 상업 기능을 포함하는 자족형 신도시로 계획되어 있습니다.

* 교육시설

고덕국제신도시는 에듀타운이 계획되어 있어 관련 교육시설이 들어설 예정입니다.

* 혐오시설

평택 고덕동 인근에서 폐기물 무단 적치 문제가 제기된 바 있으며, 이는 도시 미관 훼손 및 위생·안전 문제로 이어질 수 있습니다. 또한, 평택준법지원센터(범죄자 관련 시설) 이전 계획에 대해 주민 반대가 있었던 사례가 있습니다. 이러한 시설들의 직접적인 영향 범위는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리상 리스크

등기부상 말소기준권리보다 선순위인 지상권이 존재할 수 있으므로, 해당 권리에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 시장 리스크

고덕국제신도시는 활발하게 개발 중이나, 상권이 완전히 성숙되기까지는 시간이 소요될 수 있으며, 주변 상가 공급 물량 및 경쟁 상황에 따라 공실 위험이 존재할 수 있습니다. 최근에는 용인 반도체 클러스터 투자 강화로 인해 평택 지역의 개발 동력이 약화될 수 있다는 우려도 제기됩니다.

* 임차인 관련 리스크

현재 파악된 임차인은 대항력이 없으나, 명도 진행 시 예상치 못한 협상 또는 법적 절차가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 기타 리스크

장기간 방치된 폐기물 문제 등은 도시 미관 및 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 이는 상권 활성화에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 삼성전자 평택캠퍼스와 인접한 고덕국제신도시에 위치한 지식산업센터 내 상가로, 풍부한 산업 배후 수요를 바탕으로 한 잠재력을 가지고 있습니다. 지식산업센터 내 상가라는 희소성과 1층이라는 입지적 강점은 긍정적 요소입니다. 다만, 아직 개발이 진행 중인 신도시 특성상 상권 성숙에 시간이 필요하며, 권리상 확인할 부분(지상권)과 주변 환경(폐기물 문제 등)에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 삼성전자 평택캠퍼스 인접: 약 3분 거리로, 단지 내외의 풍부한 산업 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 지식산업센터 내 상가 희소성: 독점적인 수요 확보 가능성이 높으며, 안정적인 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 1층 상가 입지: 높은 유동인구 접근성을 바탕으로 상가 활성화에 유리합니다.

* 개발 잠재력: 고덕국제신도시는 카이스트 캠퍼스 설립 등 지속적인 개발이 예정되어 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 12억 7천만원을 기준으로, 권리 인수 금액(0원) 및 임차인 보증금(0원)을 고려하여 산정해야 합니다. 주변 시세, 공실률, 향후 개발 계획, 본건의 권리 관계(지상권 등) 및 명도 저항 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 시세 및 시장 상황을 반영한 적정 낙찰가율은 80% ~ 90% 수준으로 예상해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 입찰 참여자 수에 따라 변동될 수 있습니다. 따라서, 보수적인 관점에서 약 10억 1천 6백만원 ~ 11억 4천 3백만원 범위 내에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다. (참고: 이는 추정치이며, 실제 투자 결정 시 전문가와 상세 상담이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.