나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41528 [1] 경기도 평택시 고덕동 2037-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연 · 평가일 2025.03.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 ""고덕누리봄 어린이공원"" 동측 인근에 위치하며,
주위는 단독 및 다가구 주택, 나지 등이 소재하는 주거지대로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반대중교통 이용편은
보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 평탄한 사다리형의 토지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(반디유치원), 택지개발지구.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계: 미 상.
②기 타: 본건 이용상황 및 경계는 개측하여 파악하였으므로, 경매과정시 정확한 지적
경계 및 이용상황 등이 필요할 경우 이해관계인은 재확인 하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2;가): 철근콘크리트구조 경사구조 3층 건으로서(사용승인일:2024.1.29.)
외 벽:인조석재타일 붙임 마감 등.
내 부:벽지도배 및 마루깔기, 타일마감 등.
창 호:플라스틱 프레임의 창호로 본 건물의 현상 보통임.

이용상태

다가구주택 구조임.
1층:다가구주택(방4, 화장실 4, 복도, 주방겸거실 등.
2층:다가구주택((방4, 화장실 4, 복도, 주방겸거실 등.
3층:다가구주택(방4, 화장실 4, 복도, 주방겸거실 등.
*옥탑(다락방):3층 내부계단을 통한 다락이 소재함.

설비내역

기본적인 위생설비, 급수 및 배수설비, 가스보일러 등에 의한 난방설비, 승강기, 소방시설
등이 되어 있음.

부합물 및 종물

건물의 부합물(옥탑(다락방 등)은 건물에 포함 평가하였음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계
미 상.
②기 타
현장조사시 이해관계인의 부재(무응답)로 건물의 내부는 확인하지 못하였으나, 본건 평가
사례, 현장 조사사항 등을 참조하여 평가하였음.

물건 비고

-일괄매각
-건물 전체에 전기공급이 정지되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41528 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2037-4

용도: 다가구주택

감정가: 1,722,311,500원

토지면적: 258.40㎡ (약 78.16평)

건물면적: 304.31㎡ (약 92.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 화성우리신용협동조합

건물 사용승인일: 2024년 1월 29일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕누리봄 어린이공원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다가구 주택, 나지 등이 소재하는 주거지대로 주위환경 보통임.

* 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 이용 편의는 보통임.

* 토지형태 및 이용상태

인접지 대비 평탄한 사다리형의 토지로 주거용 건부지임.

* 도로상태

동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(반디유치원), 택지개발지구로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2023년 6월 28일 접수된 화성우리신용협동조합의 근저당권(을5)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 2월 8일 접수된 화성우리신용협동조합의 근저당권(을1)임.

* 등기부현황

소유권 보존 및 이전 등기, 다수의 근저당권 설정 등기, 지상권 설정 등기가 존재하나, 경매 신청으로 인한 임의경매 개시 결정 등기가 말소 대상이 되는 권리들을 정리함.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 언급되어 있어 이에 대한 추가적인 확인이 필요함. (등기부상으로는 을6 지상권이 말소 처리되었음을 확인)

* 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인됨.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임차인의 정확한 현황 및 대항력 유무에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 보증금이나 차임이 미상이므로 이에 따른 잠재적 위험성을 인지해야 함.

* 총 채권액

등기부상 채권 총액은 1,620,000,000원임.

1.3. 상권분석

* 주거지대 특성

본건은 단독 및 다가구 주택 등이 소재하는 주거지역에 위치하여, 주변 상업 시설보다는 주거 환경에 초점이 맞춰져 있음. 향후 고덕국제화지구 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있으나, 현재 시점에서는 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

본건 인근에 "고덕누리봄 어린이공원"이 소재하여 쾌적한 주거 환경을 제공함. 주변 생활 편의시설로는 통상적인 주거지역에 갖춰진 교육 시설, 근린생활시설 등이 있을 것으로 예상되나, 본건과 직접적인 연관이 있는 특이사항은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 전기 공급 정지

건물 전체에 전기 공급이 정지되어 있어, 즉각적인 수리 및 복구 비용이 발생할 수 있으며, 이는 명도 및 점유 이전 시 추가적인 부담으로 작용할 수 있음.

* 미상 임대관계 및 명도 위험

임차인 현황이 미상이며 인수 보증금이 0원으로 파악되어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있음. 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있음.

* 경계 및 이용상황 재확인 필요

토지 이용상황 및 경계는 개략적으로 파악되었으므로, 정확한 지적 경계 및 실제 이용 상황 파악을 위해 이해관계인은 재확인이 필요함.

* 건물 내부 확인 불가

현장 조사 당시 이해관계인 부재로 건물 내부에 대한 직접적인 확인이 이루어지지 않아, 내부 상태에 대한 정확한 파악이 어려움.

1.6. 종합 의견

본건은 2024년 1월 사용 승인된 비교적 신축 건물인 다가구주택으로, 고덕국제화지구 내 택지개발지구에 위치하여 미래 가치가 기대되는 물건임. 그러나 현재 건물 전체 전기 공급이 정지된 상태이며, 임차인 현황이 미상인 점, 현장 조사가 충분하지 않았던 점 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있음. 이러한 문제점들을 면밀히 분석하고 해결 방안을 마련하는 것이 중요함.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 1월 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 다가구주택으로 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 개발 호재: 고덕국제화지구, 택지개발지구 등 계획적인 개발 지역에 속해 있어 향후 지역 발전과 더불어 부동산 가치 상승 가능성이 있음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 토지 사용에 대한 별도의 권리 관계 복잡성이 줄어듦.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 임차인 명도 비용, 전기 공급 복구 비용, 향후 예상 임대 수익률 등 다양한 요소를 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요함. 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우므로, 전문가와의 상담 및 현장 재조사를 통해 보다 정확한 시세 파악 후 신중하게 접근할 것을 권고함. 인수 보증금이 없으므로, 입찰가는 순수 부동산 가치와 예상 수리비, 명도 비용 등을 고려하여 산정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.