나이스옥션 법원경매 평택 2025타경400 [1] 경기도 평택시 신장동 227-14 4층401호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2025타경400 [1] 경기도 평택시 신장동 227-14 4층401호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경400
• 주소: 경기도 평택시 송탄1로 60, 4층401호
• 용도: 아파트

평택지원 경매5계 2025타경400 | 소재지: 경기도 평택시 송탄1로 60, 4층401호 | 감정가: 353,000,000원 | 최저가: 172,970,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 경매 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 평택지원 2025타경400 (1)이며, 경기도 평택시 신장동 227-14에 위치한 'SSG팰리스' 공동주택 4층 401호입니다.

용도는 아파트이며, 감정가는 353,000,000원으로 평가되었습니다.

건물 전용면적은 84.27㎡ (약 25.5평), 대지권 면적은 20.87㎡ (약 6.3평)이며, 2018년 9월 14일 사용승인된 비교적 신축급 건물입니다.

내부 구조는 방 3개, 거실 1개, 주방 1개, 욕실 2개 등으로 구성된 일반적인 아파트 형태입니다.

1.2. 경매 진행 정보

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산임의경매 사건입니다.

채무자와 소유자가 동일인(이OO)이며, 채권자는 유동화회사(에OOOOOO...)입니다.

특이사항으로 '유동화물건(NPL)'으로 분류되어 채권 회수에 대한 압박이 높을 수 있습니다.

2. 핵심 분석

2.1. 입지 조건 및 상권 분석

본건은 지하철 1호선 '송탄역' 북동측 인근에 위치한 초역세권 물건으로 평가됩니다.

주위는 주거용 오피스텔, 단독 및 다세대 주택, 아파트, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반상업지역입니다.

일반상업지역은 주거지역에 비해 높은 용적률과 밀집도를 특징으로 하며, 상업 시설 이용이 용이합니다.

교통 상황은 송탄역 및 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통 이상으로 판단됩니다.

평택 송탄 관광특구 내에 위치하고 있어 유동인구가 있으나, 주거 환경의 쾌적성은 주변 시설의 혼재로 인해 보통 수준입니다.

2.2. 권리 분석

본 경매는 채권자가 신청한 부동산임의경매로, 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매입니다.

소유자와 채무자가 동일하여 권리 관계가 비교적 단순할 가능성이 높습니다.

다만, 유동화 물건(NPL)의 특성상 신속한 매각을 추진하는 경우가 많으므로 입찰 전 철저한 시장 조사가 필요합니다.

내부조사 시 이해관계인의 부재로 임대차 관계가 미상인 바, 입찰자는 명도 리스크를 감안하고 임대차 현황을 확인해야 합니다.

3. 환경 및 구조적 특징

3.1. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 10층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

2018년 사용승인되어 건물 상태는 양호할 것으로 예상되며, 석재 붙임 마감 등의 외벽과 새시 창호로 마감되었습니다.

내부 시설로는 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소화설비, 승강기 등을 갖추어 주거에 필요한 제반 설비는 모두 구비되어 있습니다.

3.2. 생활 정보 및 기타 제한

본건 토지는 일반상업지역 및 소로1류(폭 10m~12m)에 접하는 사다리형 토지로, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.

가장 중요하게 고려해야 할 제한 사항은 토지이용계획 상 '비행안전제5구역(전술)' 및 '군용비행장 소음대책구역 제3종구역'에 해당한다는 점입니다.

제3종 소음대책구역은 주거 쾌적성에 직접적인 영향을 미칠 수 있으므로, 소음으로 인한 감가 요인을 반드시 확인해야 합니다.

추가적으로 '철도보호지구'에도 포함되어 있습니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 잠재적 리스크

내부 미확인 및 임대차 관계 미상: 폐문으로 인한 내부 구조 및 이용 상황의 불확실성 및 임차인 유무에 따른 명도 리스크가 존재합니다.

소음 문제: 군용비행장 소음대책구역 제3종에 포함되어 있어 소음에 민감한 투자자나 실거주자에게는 주거 쾌적성 저하의 리스크가 있습니다.

유동화 물건 특성: 채권자 측에서 채권 회수를 위해 빠르게 매각을 추진할 가능성이 높아, 예상 외로 높은 경쟁이 발생할 수도 있습니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 1호선 송탄역 인근의 초역세권 입지로, 교통 편의성이 매우 우수합니다.

신축급 아파트: 2018년 사용승인된 건물로, 비교적 최근 건축되어 건물 가치가 높습니다.

일반상업지역: 주거용이지만 일반상업지역에 위치하여 향후 재개발 또는 용도 변경 시 잠재적인 가치가 높을 수 있습니다.

실수요 확보: 방 3개, 욕실 2개의 아파트 구조로 실수요자 및 임차 수요를 확보하기에 유리합니다.

5. 종합 의견

본 물건은 평택 송탄역 인근의 일반상업지역 내에 위치한 초역세권 신축급 아파트라는 강력한 장점을 가졌습니다.

그러나 군용비행장 소음대책구역 제3종에 속하여 소음 리스크를 안고 있으며, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크도 존재합니다.

투자 가치를 극대화하기 위해서는 현장 방문을 통해 소음 정도를 반드시 확인하고, 미확인된 임차인 관계를 고려하여 명도에 필요한 시간과 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.

장기적인 관점에서 역세권 입지와 일반상업지역의 희소성을 높게 평가하여, 적정 수준의 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

법원 정보

평택지원 경매5계