나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41005 [1] 경기도 평택시 현덕면 기산리 산37-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서건

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 현덕면 권관리 소재 '가사초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 임
야를 위주로 일부 농경지 및 농가주택 등으로 형성된 마을주변 야산지대로서, 제반여건은 무
난함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 남측 인근에 노선버스정류장이 소재하나 배차간격이 넓어
대중교통사정은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

공히 남하향 부정형 완경사된 토지이며, 소나무 및 활잡목이 자생하는 자연림 상태로서, 후
첨 위성사진 및 사진용지와 같이 기호(1) 및 기호(3)에는 분묘 및 관련 석물이 소재하고 기
호(3)의 북측부분은 평탄하게 조성되어 타인이 조경석 및 조경수 등으로 점유하고 있는 상
태임.

인접 도로상태

후면 사진용지 및 토지이용계획도와 같이 기호(2)의 남측으로 로폭 3m 내외의 콘크리트포장
도로로 접근하여 기호(3)을 관통하고 기호(1)의 남측면을 따라 로폭 약 3m 콘크리트포장도로
가 개설되어 있으며, 기호(3)의 북측의 도로는 경계가 불명확한 비포장도로임. 이에 기호(2,
3)의 일부는 현황 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내 - 전
축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2019-12-27)<농지법>

기호(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(가사초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 접도구역<도로법>

기호(3) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가사초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 농업진흥구
역<농지법>, 접도구역<도로법>

기호(4) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후면 사진용지와 같이 기호(1) 및 기호(3) 지상에는 분묘 및 관련 석물이 소재하고, 기호(3)
의 북측 부분은 조경수 및 조경석 등으로 타인이 점유하고 있는 상태인 바, 토지의 사용수익
에 제한받는 경우의 단가를 명세표상 비고란에 별도로 표기하였음.

공부와의 차이

기호(2,3)의 일부는 현황 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1,4. 지목‘임야’, 현황 각종 나무와 풀이 자라고 있음.
3. 목록2,3. 지목‘임야’, 현황 각종 나무와 풀이 자라고 있고, 일부는 현황 도로로 이용중임.
4. 목록1,3 지상에는 분묘 및 관련 석물이 소재하고, 목록3의 북측 부분은 조경수 및 조경석 등으로 타인이 점유하고 있는 상태인 바, 최저매각가격은 분묘 및 타인점유로 인하여 제한받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경41005 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 현덕면 기산리 산37-1

* 용도: 임야

* 감정가: 2,771,706,000원

* 토지면적: 23,934.00㎡ (약 7,241평)

* 건물면적: 0.00㎡ (없음)

* 매각대상: 토지매각 (일부 토지)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 평택시 현덕면 권관리 소재 '가사초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 임야를 위주로 일부 농경지 및 농가주택 등으로 형성된 마을주변 야산지대로서, 제반 여건은 무난한 편입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 남측 인근에 노선버스정류장이 소재하나 배차 간격이 넓어 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

* 도로 상태: 기호(2)의 남측으로 로폭 3m 내외의 콘크리트포장도로로 접근하며, 기호(3)을 관통하고 기호(1)의 남측면을 따라 로폭 약 3m 콘크리트포장도로가 개설되어 있습니다. 기호(3)의 북측 도로는 경계가 불명확한 비포장도로이며, 기호(2,3)의 일부는 현황 도로로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2019-12-27)<농지법>

* 기호(2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가사초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 접도구역<도로법>

* 기호(3): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가사초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역<도로법>

* 기호(4): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 을11 근저당 (농협은행주식회사, 2022-09-07)

* 매각으로 소멸되는 권리: 본건 경매로 인해 대부분의 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류 등)는 말소될 것으로 예상됩니다. 을11 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 접수된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 분묘기지권 성립 여부는 불분명하며, 이는 별도 검토 필요)

* 총 채권액: 등기부상 확인되는 채권 총액은 약 1,575,541,072원 입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 해당 물건에는 인수해야 할 임차인 현황이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 도시 지역의 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있는 임야로서, 일반적인 상권 분석은 적용하기 어렵습니다. 주변은 자연 녹지 및 농경지 위주로 형성되어 있어, 상업적 가치보다는 토지의 자연적 특성에 기반한 가치 판단이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 본건 인근에는 '가사초등학교'가 위치해 있습니다. 기타 생활 편의 시설에 대한 정보는 부족하며, 차량을 이용한 접근이 필요한 것으로 판단됩니다.

* 주변 환경: 자연 친화적인 야산지대로서, 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 목록1, 3 지상에 분묘 및 관련 석물이 소재하고 있어 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 분묘기지권이 인정될 경우 토지 사용 및 처분에 제약이 발생할 수 있으며, 협의 또는 별도의 비용 발생 가능성이 있습니다. (성립 여부 불분명)

* 타인 점유: 목록3의 북측 부분은 조경수 및 조경석 등으로 타인이 점유하고 있는 상태입니다. 이는 해당 토지의 사용 수익에 직접적인 제한을 초래합니다.

* 현황 도로: 목록2, 3의 일부가 현황 도로로 이용 중으로, 지목과 현황이 일치하지 않습니다. 도로로 이용되는 부분의 소유권, 통행권 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용 규제: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 접도구역, 상대보호구역 등 다수의 토지이용 규제가 적용됩니다. 이는 토지의 활용 방안을 제한할 수 있습니다.

* 혐오시설 및 유해시설: 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 직접적으로 인접하거나 쉽게 인지할 수 있는 혐오시설 또는 대규모 유해시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 및 주변 토지 이용 현황 변화를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 평택시 현덕면의 임야로서, 보전관리지역 및 농림지역 등에 속해 있어 개발에 제약이 따르는 지역입니다. 높은 감정가에도 불구하고 분묘, 타인 점유, 현황 도로와의 차이 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 권리 관계는 대부분 말소될 것으로 보이나, 현장 조사를 통해 분묘기지권의 성립 여부와 타인 점유 현황을 상세히 파악하고, 토지이용계획에 따른 개발 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 평택시의 지역적 성장 잠재력: 평택시는 지속적인 개발 호재와 함께 경제 성장이 기대되는 지역으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 자연 녹지 활용 가능성: 임야라는 특성을 살려 자연 친화적인 시설(전원주택 부지, 힐링 공간 등)로 개발하거나, 향후 지역 개발 방향에 따라 잠재적 가치가 상승할 수 있습니다. (단, 엄격한 토지이용 규제 존재)

* 상대적으로 낮은 경쟁률 가능성: 분묘, 타인 점유 등의 특수 물건으로 인해 일반적인 물건보다 경쟁률이 낮을 수 있어, 정확한 가치 평가 후 입찰 시 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 현장 조사 결과, 분묘 및 타인 점유로 인한 권리 제약 해소 비용, 개발 규제 완화 가능성, 주변 유사 토지 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 채권 총액 및 법원 평가액을 기준으로 하되, 위에서 언급된 리스크 요소를 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다. 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 심층적인 현장 분석 및 시장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.