나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41553 [1] 경기도 안성시 양성면 삼암리 345 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤 · 평가일 2025.03.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 본건은 경기도 안성시 양성면 삼암리 소재 ""정자촌마을"" 북서측 인근에 소재하고 있는 토지 및 건물로써, 인근은 주로 전,답, 농가주택등이 소재하는 농경지대로 전반적인 환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 도보가능거리에 버스정류장이 소재하나, 전반적인 교통여건은 평균이하임.

형태 및 이용상태

완경사지에 평탄조성을 한 부정형상의 토지로 종교시설(교회) 및 부대시설 건부지로 이용중임

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 4m내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 자연취락지구 , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

제시외 건물 3동 존재함.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-사택

벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로 (사용승인일 : 1994.11.05)

외벽 : 몰탈후 페인팅 마감, 일부 벽돌 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 알루미늄 샷시 창호 임

-유아원

조적조 스레트지붕 단층 건으로 (사용승인일 : 1994.11.05)
외벽 : 몰탈후 페인팅 마감,등
내벽 : 페인팅마감, 일부 인테리어 마감 등

-교회

연와조 및 조적조 스레트지붕 단층 건으로 (사용승인일 : 1994.11.05)
외벽 : 치장벽돌 마감 등
내벽 : 벽지마감, 일부 인테리어 마감 및 페인팅 마감등 임

이용상태

총 3개동으로, 사택, 유아원, 교회로 이용중임

설비내역

기본적인 위생시설, 급배수시설, 상하수시설, 난방시설 등이 구비되어 있음

부합물 및 종물

-사택 및 유아원은 주물인 교회의 효용에 공여하기 위한 건물로 종물이라고 판단됨.

-창고로 이용중인 판넬조 건물 및 야외변소로 이용중인 벽돌조 건물, 그리고 관정시설 및 관정보호대인 콘크리트 시설물은 모두 부합물 또는 종물이라고 판단됨

-교회입구의 계단, 첨탑, 첨탑과 예배실사이의 창고 등은 연면적에 포함되지 않는 부분으로 주물에 부합된 것으로 판단됨.

공부와의 차이

-부합물 또는 종물로 판단되는 제시외 건물 3동이 존재하고 있으며,

-본건 평가대상중 교회건물의 계단, 첨탑, 첨탑과 본당사이의 창고 등은 연면적에 포함되어 있지 않고 있음(평가에는 반영)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. (제시외 건물 포함)
-교회 입구의 계단, 첨탑, 첨탑과 예배실 사이의 창고는 공부상 연면적에 포함되지 않는 부분이나 전체 건물에 포함하여 평가함.
-목록2. 건축물대장상 위반건축물로 시정명령을 받은 것으로 등재되어 있으나 현재는 철거된 것으로 보임.
-25.11.21.자 (주)지음인테리어 제출 유치권신고서에 의하면 교회증축 및 리모델링 공사로 금 264,000,000원의 유치권이 있다고 주장하나 그 성립여부 불분명함
-26.3.27.자 신청채권자 화성새마을금고가 현황조사서상 유치권자의 점유사실에 대한 조사내역이 없음등을 이유로 하여 유치권 배제신청서 제출함
-26.6.1.자 (주)지음인테리어가 신청채권자 화성새마을금고의 유치권 배제신청에 대해 이의 및 유치권존재확인서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안성시 양성면 삼암리 345에 소재한 종교시설로, 평택지원 2025타경41553 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 평택지원 2025타경41553 (1)

* 소재지: 경기도 안성시 양성면 삼암리 345 (도로명 주소: 경기도 안성시 속말길 28-7)

* 용도: 종교시설 (교회, 유아원)

* 감정가: 493,779,100원

* 토지 면적: 913.00㎡ (약 276평)

* 건물 면적: 360.70㎡ (약 109평)

* 제시외 건물 면적: 40.70㎡ (약 12평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 화성새마을금고

* 최초 사용 승인일: 1994년 11월 05일

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 안성시 양성면 삼암리 소재 "정자촌마을" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 주로 전, 답, 농가주택 등이 소재하는 농경지대로 전반적인 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 가능하나, 도보 가능한 거리에 버스정류장이 소재함에도 불구하고 전반적인 교통 여건은 평균 이하로 평가됩니다. 북서측으로는 폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구이며, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다. 안성시는 경기도 최남단에 위치하며 평택, 용인, 이천, 진천 등과 접해 있어 교통의 요지이나, 본 건이 위치한 지역은 상대적으로 개발이 덜 된 농경지대를 형성하고 있습니다. 인근에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 08월 06일 접수된 화성새마을금고의 근저당권(300,000,000원)입니다. 등기부상 을구에 근저당권, 근저당권이 설정되어 있으며, 갑구에는 소유권 이전 및 임의경매 개시 결정이 등기되었습니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 토지 등기부채권 총액은 560,000,000원이며, 건물 등기부채권 총액 또한 560,000,000원입니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차권에 따른 인수 사항은 없어 보입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 종교시설로 사용되고 있으며, 주변 지역은 농경지대가 주를 이루는 한적한 마을입니다. 따라서 일반적인 상업 지역의 상권 분석과는 다른 특수한 용도의 물건으로 볼 수 있습니다. 지역 주민을 위한 기반 시설로서의 성격이 강하며, 배후 수요는 인근 주민 및 신도들로 한정될 가능성이 높습니다. 안성시의 경우 지역별로 개발 사업이 진행되고 있으나, 본 건 소재지는 주로 농업 활동이 이루어지는 지역으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

본 건이 소재한 양성면은 안성시에서도 내륙 지역에 속해 있어, 대형마트, 병원, 관공서 등 주요 편의 시설은 안성시 시가지 또는 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용이 가능할 것으로 보입니다. 안성시 자체는 안성맞춤유기공방, 안성3·1운동기념관, 안성팜랜드 등 문화 및 관광 자원을 보유하고 있습니다. 그러나 본 건과 직접적인 연관성이 있는 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권:

* (주)지음인테리어는 2025년 11월 21일자 유치권 신고서에 따라 교회 증축 및 리모델링 공사비 264,000,000원에 대한 유치권을 주장하고 있으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다.

* 신청 채권자인 화성새마을금고는 2026년 3월 27일 유치권 배제 신청서를 제출하였고, 이에 대해 (주)지음인테리어는 2026년 6월 1일 이의를 제기하며 유치권 존재 확인서를 제출하였습니다.

* 유치권의 성립 여부, 피담보채권 범위, 점유 관계 등을 면밀히 조사해야 하는 중대한 리스크 요인입니다.

* 위반건축물:

* 건축물대장상 위반건축물로 시정명령을 받은 것으로 등재되어 있으나, 현재는 철거된 것으로 추정됩니다.

* 위반건축물 등재 사실 자체만으로도 추후 건축 관련 행정 제재의 가능성이 있으며, 철거 여부에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 부합물/종물:

* 교회 입구의 계단, 첨탑, 첨탑과 예배실 사이의 창고는 공부상 연면적에 포함되지 않으나, 평가에는 반영되었습니다.

* 총 3동의 제시외 건물(창고, 야외변소, 콘크리트 시설물(관정시설 및 보호대))이 존재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

* 사택 및 유아원 건물은 주 건물인 교회의 효용에 공여하는 종물로 판단되었습니다.

* 이러한 부합물 및 종물에 대한 권리관계 및 법적 검토가 필요합니다.

* 기타:

* 임대 관계는 미상으로, 실제 점유자 및 임대차 현황에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 양성면에 위치한 종교시설로서, 농경지대 내에 자리하고 있어 주변 환경은 보통 수준입니다. 교통 여건은 다소 불편한 편이며, 도시지역 내 자연녹지지역에 속해 있어 개발행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후로 설정된 권리들이 대부분이어서 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 유치권 신고와 관련한 분쟁 가능성이 큰 리스크 요인으로 작용하고 있습니다. 위반건축물 이력 또한 잠재적 문제점으로 고려해야 합니다. 종교시설이라는 특수한 용도와 유치권, 위반건축물이라는 복합적인 이슈를 고려할 때, 본 물건은 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 913.00㎡ (약 276평)의 토지는 향후 활용 가치 면에서 고려해 볼 만합니다.

* 종교시설로서의 활용: 기존 종교 용도로 계속 사용하거나, 혹은 개조를 통해 다른 시설로의 전환 가능성을 검토할 수 있습니다.

* 리스크 해소 시 잠재 가치: 유치권 분쟁을 성공적으로 해결하고 위반건축물 문제를 정리할 경우, 물건의 가치를 재평가할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 및 본건의 특수성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 유치권 관련 분쟁 해결에 소요될 시간과 비용, 위반건축물 문제 처리 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 종교시설로서의 현황 및 향후 활용 가능성에 대한 면밀한 시장 조사와 현장 조사가 필수적입니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 현장 방문 및 추가 조사를 통해 상세한 가치 평가를 진행한 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 경매가 시작되나, 본 건의 경우 유치권의 존재 여부와 그 결과에 따라 입찰가가 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.