나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41553 [1] 경기도 안성시 양성면 삼암리 345 종교시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41553 [1] 경기도 안성시 양성면 삼암리 345 종교시설 경매

• 사건번호: 2025타경41553
• 주소: 경기도 안성시 양성면 삼암리 345
• 감정가: 493,779,100원
• 최저가: 241,951,750원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 종교시설

평택지원 경매4계 2025타경41553 | 소재지: 경기도 안성시 양성면 삼암리 345 | 감정가: 493,779,100원 | 최저가: 241,951,750원 | 용도: 종교시설

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 기본 정보

평택지원 2025타경41553 (1) 사건으로 진행되는 경기도 안성시 양성면 삼암리 345 소재의 종교시설(교회) 부동산 임의경매 물건입니다.

\n\n

감정가는 493,779,100원이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 소유자와 채무자가 동일한 대OOOOOOOOOOO이며, 채권자는 화OOOOOO입니다.

\n\n

1.2. 물건의 현황 (토지 및 건물)

본 건의 토지면적은 913.00제곱미터 (약 276.17평)이며, 용도는 완경사지에 평탄조성을 한 부정형 토지로 현재 종교시설(교회) 및 부대시설 건부지로 이용 중입니다.

\n\n

건물은 총 3개동(사택, 유아원, 교회)으로 이용 중이며, 주된 건물인 교회는 연와조 및 조적조 스레트지붕 단층건입니다. 총 건물 연면적은 공부상 면적 360.70제곱미터와 제시외 건물 면적 40.70제곱미터를 합한 401.40제곱미터 (약 121.43평)입니다.

\n\n

1.3. 매각 및 특이 사항

본 건은 제시외 건물(3동: 판넬조 창고, 벽돌조 야외변소, 콘크리트 관정시설)을 포함하여 토지/건물을 일괄매각합니다. 또한, 교회 입구의 계단, 첨탑, 첨탑과 예배실 사이의 창고 등 연면적에 포함되지 않는 부합물/종물도 평가에 반영되었습니다.

\n\n

가장 큰 특이사항은 권리상의 '유치권' 주장 여부이며, 건물 목록2는 건축물대장상 위반건축물로 시정명령을 받았던 이력이 있으나, 현재는 철거된 것으로 보인다는 감정평가서상의 주의사항이 있습니다. (현장 확인 필수)

\n\n

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 안성시 양성면 삼암리 소재의 "정자촌마을" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 전, 답, 농가주택 등이 소재하는 농경지대입니다. 전반적인 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

\n\n

주변 시설 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (※외부 검색 결과의 한계로 인근에 위치할 수 있는 축사, 소규모 공장 등은 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 함)

\n\n

2.2. 교통 및 도로 접근성

본 건까지 차량 접근은 가능하며, 도보 가능한 거리에 버스정류장이 소재합니다. 하지만 전반적인 대중교통 이용 여건은 평균 이하로 평가되어, 자가용 이용이 필수적인 입지입니다.

\n\n

도로는 북서측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있어 진출입에 큰 무리는 없을 것으로 보입니다.

\n\n

2.3. 토지이용계획 및 제한

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 해당하며, 특히 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있어 축사 등 관련 시설을 통한 개발은 제한됩니다. 또한, 수도권정비계획법상 성장관리권역에 속해 있습니다.

\n\n

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

본 경매는 '부동산임의경매' 사건이며, 채무자(대OOOOOOOOOOO)의 소유 부동산을 채권자(화OOOOOO)가 신청한 사건입니다.

\n\n

임대관계는 미상입니다. 현황조사서 및 임대차 관계를 추가로 확인하여 대항력 있는 임차인의 유무를 파악해야 합니다.

\n\n

3.2. 주요 권리 분석 (유치권 및 기타)

가장 중요한 권리 리스크는 '유치권'이 신고되어 있다는 점입니다. 유치권은 성립 여부에 따라 매수인이 인수해야 할 채무가 발생할 수 있으므로, 해당 유치권의 피담보채권(공사금액 등)의 존재 여부와 점유의 적법성 등을 면밀히 조사해야 합니다.

\n\n

또한, 목록2 건물의 위반건축물 이력(현재 철거된 것으로 보임)에 대해 지자체를 통해 원상복구 및 이행강제금 부과 여부를 확인하는 것이 필요합니다.

\n\n

4. 상권 분석

4.1. 현재 이용상태 및 용도

현재 '종교시설(교회), 사택, 유아원'으로 이용 중인 건물입니다. 주거, 교육, 종교 기능이 복합된 형태로, 인근 농경지대 내에서 자체적인 기능을 수행하고 있습니다.

\n\n

4.2. 잠재적 이용 가치

현재 용도인 종교시설로의 재사용이 가장 일반적이며, 자연녹지지역 및 자연취락지구라는 점을 고려하여 향후 관련 법규 검토 후 소규모 요양시설, 농촌 체험 시설, 전원형 카페 또는 소규모 스튜디오 등으로의 용도변경 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다. (용도 변경 시 비용 및 인허가 문제 검토 필수)

\n\n

5. 생활 정보

5.1. 지역 편의 시설 및 환경

본 건은 농경지대 내에 위치하여 전원 생활에 적합한 환경을 제공합니다. 다만, 교통여건이 평균 이하이며 인근에 상업시설이 밀집된 곳이 아니므로, 기본적인 생활 편의 시설(병원, 대형 마트, 금융기관 등)은 차량을 이용하여 인근 읍면 소재지까지 이동해야 하는 불편함이 예상됩니다.

\n\n

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리적 리스크 (유치권)

유치권 신고는 경매 절차상 가장 큰 변수입니다. 매각 후 유치권이 인수되는지, 또는 배제되는지에 따라 투자금액과 수익률이 크게 달라집니다. 유치권의 사실관계를 명확히 확인하여 유효성을 판단해야 합니다.

\n\n

6.2. 물건의 하자 리스크 (제시외 건물, 위반건축물 이력)

제시외 건물이 매각에 포함되지만, 이들 역시 법적 문제가 없는지 확인이 필요합니다. 또한, 위반건축물 시정명령 이력이 있었던 만큼, 현재 상태에 대한 지자체 확인을 통해 미부과된 이행강제금이 없는지 점검해야 합니다.

\n\n

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 안성시 양성면의 농경지대에 위치한 종교시설로, 토지 면적(913.00제곱미터) 대비 건물이 다수 존재하여 활용도가 높은 편입니다. 감정가 대비 저감 시 가격적인 매력이 있을 수 있으나, '유치권'이라는 중대한 권리상 리스크가 있으므로 이에 대한 명확한 분석과 해결 방안 마련이 선행되어야 합니다.

\n\n

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 유치권 해결 능력에 따른 투자 수익률 극대화 가능성이 있는 물건입니다.

\n\n

활용 가치: 현행 종교시설 또는 사택 외에, 자연녹지지역 규정을 만족하는 다양한 대안 시설(예: 요양시설, 개인 작업실, 전원주택단지 개발 등)로의 전환 가능성 검토가 가능합니다.

\n\n

면적 대비 가격: 토지/건물 연면적 401.40제곱미터(약 121.43평) 규모의 시설을 약 4.9억 원대 감정가로 취득할 수 있는 기회입니다. (유찰 시 더욱 매력적)

\n\n

법원 정보

평택지원 경매4계