나이스옥션 법원경매 평택 2025타경528 [1] 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 1층151호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태웅 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 소재‘고덕동행정복지센터’북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장, 주상용 건물, 각종 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 제1층 제151호 및 제152호로서,
외벽 : 강화유리 및 치장벽돌쌓기 등 마감
내벽 : 인테리어 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 페어글라스 창호 등 마감임.

이용상태

기호(1, 2) : 일괄 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 '공장(지식산업센터) 및 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 중로, 남동측으로 소로(보행자도로)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8M~10M)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20M~25M)(접합), 중로2류(폭 15M~20M)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역), 상대보호구역(반디유치원), 상대보호구역(효명중고), 택지개발지구 등임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상 등임.

물건 비고

-목록1. 151호와 목록2. 152호가 경계벽 없이 일체로 사용중이며 내부에 테이블, 의자, 냉장고, 에어컨 등 영업에 필요한 시설물들이 소재함.
-구분건물과 관련하여 각 구분건물의 위치와 면적을 특정할 수 있고 경계벽제거가 복원을 전제로 한 일시적인것으로서 그 복원이 용이하다는 감정인의 사실조회회신 및 채권자의 의견서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경528 (1)

경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 1층 151호

용도: 근린상가

감정가: 952,000,000 원

토지 면적: 17.15㎡ (약 5.19 평)

건물 면적: 55.08㎡ (약 16.66 평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 부산은행 (등기부등본상 말소기준권리 확인)

특이사항: 목록 1. 151호와 목록 2. 152호가 경계벽 없이 일체로 사용 중이며, 내부에 영업 시설물이 소재함. 경계벽 제거는 복원을 전제로 한 일시적인 것으로 복원이 용이하다는 의견서 제출됨.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '고덕동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트형 공장, 주상용 건물, 각종 근린생활시설, 다세대 주택 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건 또한 보통인 편입니다.

해당 지역은 삼성전자 평택캠퍼스 조성과 함께 대규모 개발이 진행 중인 고덕국제신도시의 일부입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 7월 6일 접수된 부산은행 근저당권 (채권액 1,430,000,000원) 입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위에 설정된 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

압류, 가압류 등 모든 후순위 권리들은 말소 대상입니다.

등기부등본상 인수해야 할 권리는 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황

임차인: 이귀현

보증금: 50,000,000 원

차임: 500,000 원

전입(사업자)일자: 2023년 2월 8일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

권리분석상 해당 임차인은 대항력이 없어 경매로 인해 임차권이 소멸될 것으로 보이며, 보증금에 대한 인수 의무는 없을 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 고덕동 지역은 삼성전자 평택캠퍼스와 고덕국제신도시 개발에 따른 인구 유입으로 신흥 상권으로 부상하고 있습니다.

주변에 아파트형 공장, 다양한 근린생활시설, 주거 시설 등이 밀집해 있어 잠재적 수요층이 두텁습니다.

이미 서브웨이, 파리바게뜨, CJ올리브영, 스타벅스 등 다수의 프랜차이즈 입점이 확인되어 상권 활성화를 보여주고 있습니다.

특히, 상가 건물 1층이 아직 완전히 채워지지 않았다는 점은 향후 추가적인 상권 성장 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 단지 내 및 인근에 다양한 상업시설이 입점해 있으며, 고덕동행정복지센터가 인근에 위치합니다.

교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하나, 삼성전자 및 신도시 개발로 인해 출퇴근 시간대 교통 체증이 심할 수 있다는 점은 유의해야 합니다. 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

주변 환경: 신축 건물들이 많아 전반적으로 쾌적한 환경을 유지하고 있으나, 대규모 개발 지역의 특성상 일부 지역에서 공사 소음이나 먼지 발생 가능성은 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 이용 상태: 본건 151호와 152호가 내부 경계벽 없이 일체로 사용되고 있어, 매수 후 원상 복구 또는 용도 변경 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 다만, 감정평가서에 따르면 복원이 용이한 상태로 판단됩니다.

* 향후 개발 변수: 고덕국제신도시 개발이 아직 진행 중이므로, 향후 지역 내 개발 계획 변경에 따른 영향이 있을 수 있습니다.

* 환경 관련 시설: 평택에코센터(생활폐기물 종합처리시설)가 고덕면 해창리 일대에 위치하고 있어, 지역 내 환경 관련 시설에 대한 잠재적 이슈가 있을 수 있습니다. 또한, 일부 지역에서 불법 폐기물 방치 문제가 보도된 바 있습니다. (본건 직접적인 영향 여부는 추가 확인 필요)

* 교통 체증: 삼성전자 및 산업 단지 근로자 이동으로 인한 상습적인 교통 체증은 상가 이용객의 접근성에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 고덕동의 성장 잠재력이 높은 지역에 위치한 근린상가입니다.

삼성전자 평택캠퍼스와 고덕국제신도시 개발에 힘입어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있으며, 신흥 상권으로서의 발전 가능성이 높습니다.

건물 내부가 151호와 152호가 합쳐져 사용 중이라는 점과, 상권 활성화 초기 단계라는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이라 비교적 명확합니다.

1.7. 투자 포인트

* 개발 호재: 삼성전자 평택캠퍼스 및 고덕국제신도시 개발에 따른 지속적인 인구 및 상주인구 증가가 예상됩니다.

* 신흥 상권: 젊은 근로자 및 거주민을 중심으로 형성되는 신흥 상권으로, 향후 성장 잠재력이 큽니다.

* 우량 권리관계: 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 상태입니다.

* 전용면적 대비 넓은 활용 가능 공간: 내부 경계벽이 제거되어 있어, 복원 후 또는 현 상태로 활용 시 넓은 공간 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 952,000,000원에서 유찰될 경우 최저 입찰가가 하향 조정됩니다.

주변 시세, 상권 분석, 향후 개발 전망, 임차인 현황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

특히, 151호와 152호가 일체로 사용되는 점, 지역 내 교통 체증 문제, 환경 관련 시설 유무 등을 신중히 검토하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

(구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건 시세 조사 및 현장 방문이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.