나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41692 [1] 경기도 평택시 합정동 970-11 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

2026. 6. 9.자 주택도시보증공사로부터 확약서(우선변제권만 주장하고 대항력을 포기함. 따라서 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함.)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 평택지원 2025타경41692 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 합정동 970-11, 4층 403호 (신주소: 경기도 평택시 평택5로34번길 85)

용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택 및 업무시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 가격

감정가: 165,000,000원

토지면적: 18.53㎡ (약 5.60평)

건물면적: 45.61㎡ (약 13.79평) (전용면적)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 합정동에 위치하며, 다세대주택 밀집 지역 내에 자리하고 있습니다. 비교적 최근에 건축된 건물(2014년 준공)로, 주변 시세는 지속적으로 형성되고 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

정확한 대중교통 정보 및 주변 도로망에 대한 상세 자료는 부족하나, 일반적인 주거 지역의 접근성을 고려할 때, 차량을 이용한 이동이 편리할 것으로 예상됩니다. 인근의 주요 도로망을 통해 평택 시내 및 외부로의 이동이 가능할 것으로 보입니다.

2.3. 편의시설 및 생활 인프라

주변에 기본적인 생활 편의시설(상점, 마트 등)이 분포하고 있을 것으로 추정됩니다. 단, 본건의 정확한 주변 편의시설 및 교육 시설(학교 등)과의 거리, 그리고 혐오시설 유무에 대한 구체적인 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다. 현재까지 확인된 정보상으로는 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2023년 1월 27일 접수된 포천세무서장의 압류입니다. 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

집합건물 등기부 요약 상 을구 5번으로 등기된 김민서 씨의 주택임차권(권리금액 155,000,000원)은 말소 대상입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김 (보증금 155,000,000원, 차임 0원)

전입일자: 2021-05-18

확정일자: 2021-04-07

배당신고일자: 2023-07-13

현재 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 6월 9일자로 제출된 확약서에 따르면, 해당 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다.

따라서, 본건 경매 절차에서 낙찰받는 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 시장 동향

본건이 위치한 경기도 평택시 합정동 지역의 다세대주택 시장은 꾸준한 거래가 이루어지고 있습니다. 제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)에 따르면, 유사 면적(24.18㎡ ~ 27.8㎡)의 다세대주택이 7,200만원에서 8,300만원 사이에 거래되었습니다.

4.2. 본건의 시장 가치

본건의 전용면적은 45.61㎡입니다. 최근 거래 사례의 면적당 시세(약 287만 원 ~ 300만 원/㎡)를 적용하여 환산 시, 시장 가치는 대략 1억 3천만 원대(130,000,000원 ~ 137,000,000원)로 추정됩니다. 이는 감정가 1억 6,500만원보다 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 다세대주택으로, 개별 세대가 독립적으로 거주할 수 있는 구조입니다. 최근 건축된 건물이라는 점에서 일반적인 주거 편의성을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

임차인의 대항력 포기 및 HUG와의 확약으로 인해 매수인이 인수할 임대차보증금은 없다는 점은 매우 긍정적입니다. 그러나 임차권 등기 말소 및 보증금 반환 절차가 원만히 완료되는지 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 상태 및 유지보수

건축된 지 약 10년가량 되었으므로, 건물 노후화 및 내부 시설의 상태에 따라 추가적인 수리 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 정확한 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

6.3. 시장 변동성

평택 지역 부동산 시장의 전반적인 경제 상황 및 개발 계획 변동에 따라 향후 시세가 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 합정동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 6,500만원입니다. 가장 큰 장점은 주택도시보증공사(HUG)의 확약으로 인해 임차인의 대항력 및 잔존 보증금에 대한 매수인의 인수 부담이 전혀 없다는 점입니다. 이는 권리 분석상 매우 안전한 물건으로 평가할 수 있습니다. 다만, 최근 유사 면적 다세대주택의 매매 시세가 약 1억 3천만 원대임을 감안할 때, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담이 전혀 없는 안전한 권리 분석

* 최근 건축물(2014년)로 비교적 양호한 건물 상태 기대

* 시장 가격 대비 감정가가 높아, 저가 낙찰 가능성 존재

* 향후 평택 지역 부동산 시장 성장 잠재력 고려 시 투자 가치 있음

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 바탕으로 추정된 시장 가치는 약 1억 3천만원 ~ 1억 4천만원 수준입니다. 감정가 1억 6,500만원 대비 시장 가치가 낮게 형성되어 있으므로, 보수적으로 접근하여 시장 가치에 근접하는 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.