나이스옥션 법원경매 평택 2025타경598 [1] 경기도 평택시 서정동 313-14 대양아리스타 5층511호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 ""서정리역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 재래시장 주변으로서 상가 및 중소규모 공종주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 자유롭고 인근에 버스정류장 및 전철역이 위치하여 대중교통사정 보통 이상 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 제5층 제511호로서
외벽: 몰탈위 페인팅, 돌붙임 등
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호: 페어그라스 단창 등

이용상태

도시형원룸으로서
원룸1, 욕실1, 주방1, 보일러실1 등으로 이용 중 입니다.

설비내역

급배수, 위생, 승강기, 소방설비 및 도시가스에 의한 개별 난방설비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

유사 정방형 토지로서 도시형생활주택(원룸형), 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 폭 약4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서정리초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경598 (1)

소재지: 경기도 평택시 서정동 313-14 대양아리스타 5층511호

건물명: 대양아리스타

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 75,000,000원

건축물 정보:

철근콘크리트구조, 20층 건물 중 5층

면적 정보:

건물 전용면적: 16.10㎡ (약 4.87평)

토지 지분 면적: 3.18㎡ (약 0.96평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO (유동화 전문 회사로 추정됨)

2. 입지조건

위치: 경기도 평택시 서정동 "서정리역" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 재래시장 주변으로 상가와 중소규모 주택이 혼재된 지역입니다.

도로 접근성: 북서측 및 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (중소기업은행, 78,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 근저당권 (중소기업은행)

* 갑4 가압류 (해피창주식회사)

* 갑5 가압류 (아성산업개발주식회사)

* 갑6 가압류 (신용보증기금)

* 갑7 가압류 (신보2022제17차유동화전문유한회사)

* 갑8 가압류 (신보2022제24차유동화전문유한회사)

* 갑9 가압류 (신보2023제18차유동화전문유한회사)

* 갑12 임의경매 (에이치에프아이사삼유동화전문)

* 갑13 압류 (국민건강보험공단)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 제시된 내용상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요는 비어있음)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상권: 서정리역을 중심으로 형성된 지역 상권 내에 위치합니다. 재래시장과 다양한 상가들이 밀집해 있어 유동인구가 활발한 지역으로 예상됩니다.

건물 내 복합 용도: 본건이 속한 대양아리스타 건물은 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 이용 중이어서 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

잠재적 임대 수요: 역세권이라는 이점과 주변 상권을 고려할 때, 1인 가구 중심의 소형 주거 공간에 대한 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교통:

* 서정리역이 인근에 위치하여 전철 이용이 편리합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

주거 환경:

* 도시형 원룸으로 구성되어 있으며, 방 1개, 욕실 1개, 주방, 보일러실 등으로 이용 중입니다.

* 건물은 2018년에 사용승인되어 비교적 신축에 해당합니다.

편의시설:

* 재래시장이 인접해 있어 식료품 등 생활필수품 구매가 편리합니다.

설비 내역:

* 급배수, 위생, 승강기, 소방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 도시가스를 이용한 개별 난방 시스템이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본 물건은 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 추가적인 절차나 고려사항이 발생할 수 있습니다.

임대 관계 미상: 현재 임차인의 존재 여부 및 보증금, 월세 등 임대 조건이 파악되지 않고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획 제한:

* 일반상업지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(서정리초교), 비행안전제6구역 등 관련 법률에 따른 제한사항이 존재합니다.

건축물 정보 불일치 가능성:

* 부동산 정보상으로는 5층 511호로 기재되어 있으나, 건축물대장상 유사 호실(1511호)은 15층으로 확인됩니다. 실제 층수 확인이 필수적이며, 층수 차이는 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설이 보고되지는 않았습니다. 다만, 서정리역 및 재래시장 인근으로 소음이나 교통 혼잡이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 평택시 서정동에 위치한 서정리역 역세권의 도시형생활주택입니다. 역세권의 편리한 교통망과 주변 상권을 동시에 누릴 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계는 비교적 명확하나, 유동화 물건이라는 특성과 임대 관계 미확인 상태는 주의 깊은 확인이 필요합니다. 또한, 건축물대장상의 층수와 물건 정보상의 층수(5층 vs 15층)가 일치하지 않아 현장 방문을 통한 정확한 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

16. 10㎡의 소형 원룸으로 1인 가구 실수요자나 소액 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 서정리역 도보 이용 가능 거리로, 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

소액 투자 가능: 감정가 7,500만원으로 소액으로도 접근 가능한 경매 물건입니다.

신축 건물: 2018년 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 관리 상태 양호할 것으로 기대됩니다.

복합 상권: 재래시장 및 다양한 상가와 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

주변의 유사 면적 및 유형의 주택 매매 사례가 제한적입니다. 제공된 주변 매매 정보(면적 39.06㎡~59.93㎡, 가격 6,300만원~11,000만원)는 본건(16.10㎡)과 면적 및 유형에서 차이가 있어 직접 비교에 한계가 있습니다.

주변 도시형생활주택 원룸의 평당 시세는 약 500만원에서 700만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적 16.10㎡에 이 시세를 적용할 경우, 8,050만원에서 11,270만원 수준의 가치를 예상할 수 있습니다.

감정가 7,500만원은 평당 약 466만원 수준으로, 주변 시세 대비 또는 제공된 비교 사례의 평당가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

보수적 접근:

건물의 층수 불일치 가능성, 임대 관계 미확인 등 추가적인 확인이 필요한 사항들을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가:

감정가(7,500만원) 대비 70%~80% 수준인 약 5,250만원에서 6,000만원 사이를 초기 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁률, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.