나이스옥션 법원경매 평택 2025타경592 [1] 경기도 안성시 양성면 방신리 56-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤감정 · 평가일 2025.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 안성시 양성면 방신리 소재 ""성하리 마을회관"" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 임야, 농경지, 주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주거생활환경은 대체로 보통임

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하나, 전반적인 대중교통상황은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

토지 1,2 : 대체로 사다리형 평지의 토지로서 단독주택, 창고 부지로 이용중임.
토지 4 : 세장형 평지의 토지로서 '전'으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 남측 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1: 도시지역, 자연녹지지역(자연녹지지역), 자연취락지구(안성시 고시 제2012-200호 (2012-09-28) / 안성시 고시 제2023-103호(2023-03-31)),가축사육제한구역(전부제한구역), 성장관리권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)
토지 2, 4: 도시지역 , 자연녹지지역(자연녹지지역), 가축사육제한구역(일부제한구역), 성장관리권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)임.

제시목록 외의 물건

토지지상에 제시외 건물 3동 존재함.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 단독주택은 경량철골구조 지상1층 건물(사용승인일 : 2006.12.26.)로서,

외벽 : 드라이비트 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

창고는 강파이프 구조 스레트 지붕, 판넬 마감 임.

이용상태

본건 단독주택은 방3, 거실, 주방, 욕실 2, 다용도실 등으로 되어있음.

설비내역

기본적인 급,배수시설, 위생설비, 난방설비(심야전기보일러) 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

제시외 건물 3동이 존재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지상 수목 등은 토지가액에 포함하여 매각. 경계 및 위치, 면적 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함. 목록4 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환). 목록4 농지전용허가가 없으며 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(양성면장 회신).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 평택지원 2025타경592 (1)

소재지: 경기도 안성시 양성면 방신리 56-1

용도: 단독주택

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 529,331,200원

토지면적: 1,282.00㎡ (약 387.8평)

건물면적: 178.08㎡ (약 53.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 양성면 방신리 소재 "성하리 마을회관" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 임야, 농경지, 주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 생활 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 예상됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 남측 약 4미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2007년 2월 2일 접수된 양성농업협동조합의 근저당권(을5, 을1)이며, 이를 기준으로 모든 권리는 경매로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기사항 요약

토지 등기부상 소유권 이전(증여), 지상권 설정(말소), 근저당권(말소), 강제경매(말소), 압류 등이 등기되었습니다.

건물 등기부상 소유권 보존, 근저당권(말소), 압류, 강제경매 등이 등기되었습니다.

본 경매는 79푸드컴퍼니주식회사에 의한 강제경매로 진행 중입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '목록4. 을구2번 지상권설정(2007. 2. 2. 제4732호)'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되어 있으나, 토지 등기부요약에는 '말소'로 기재되어 있습니다. 이에 대한 최종 소멸 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 조사되어, 실제 점유 현황 및 임대차 관계는 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 농경지 및 임야와 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 한적한 전원생활 환경입니다.

주요 편의시설 및 상업시설은 인근 마을 또는 안성시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 건축 및 토지 이용 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

검색 결과, 본건 인근 지역과 직접적으로 관련된 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 안성시 양성면 일대에는 의료폐기물 소각장 건립 관련 논란이 지속되고 있으며, 이는 지역 환경 및 주민 인식에 영향을 미칠 수 있는 사안입니다. 현재 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 명확하지 않으나, 지역 개발 및 환경 문제와 관련하여 향후 영향을 살펴볼 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 문제

목록 4번 토지는 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

해당 농지는 농지전용허가가 없어 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으며, 이는 추가적인 행정적 부담을 야기할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 수목

등기부상 확인되지 않은 제시외 건물 3동(약 84㎡)과 지상 수목이 토지가액에 포함되어 매각됩니다.

이러한 제시외 건물은 철거 등 추가 비용이 발생할 수 있으며, 수목 처리 방안도 고려해야 합니다.

6.3. 면적 및 경계 불일치 가능성

경계, 위치, 면적 등은 측량 등 별도의 확인이 필요합니다. 실제 현황과 공부상 내용이 다를 경우 분쟁의 소지가 있습니다.

6.4. 지상권 관련 불확실성

물건명세서에서 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 지상권 등기(을구2번)의 최종 소멸 여부에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 양성면에 소재한 단독주택으로, 감정가는 5억 2천만원대입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 권리관계는 비교적 명확해 보이나 농지 관련 행정 문제, 제시외 건물, 잠재적 지상권 등기 등 검토해야 할 리스크 요인이 존재합니다.

주변 시세 파악 및 현장 조사를 통한 가치 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

1.2. 1.자연친화적 주거 환경: 녹지지역에 위치하여 쾌적한 환경을 선호하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

2.1. 1.확실한 권리관계(일부 제외): 말소기준권리 하의 대부분 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석 부담이 적습니다 (단, 지상권 부분은 확인 필요).

9. 예상 입찰가

감정가는 529,331,200원이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

본 물건은 농지 관련 문제(농지취득자격증명 필수, 농지전용허가 미비, 원상회복명령 가능성) 및 제시외 건물, 불확실한 지상권 등기 등의 리스크를 내포하고 있습니다.

주변 시세 및 현장 조사를 통한 면밀한 가치 평가가 선행되어야 합니다.

이러한 리스크를 고려하여, 감정가의 70~80% 수준인 3억 7천만원에서 4억 2천만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 답사, 권리관계 재확인, 시장 상황 분석 등을 종합하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.