나이스옥션 법원경매 평택 2025타경579 [1] 경기도 평택시 팽성읍 본정리 20-34 답 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2025타경579 [1] 경기도 평택시 팽성읍 본정리 20-34 답 경매

물건 대표 이미지

평택지원 경매3계 2025타경579 | 소재지: 경기도 평택시 팽성읍 본정리 20-34 | 감정가: 2,804,074,000원 | 최저가: 1,373,996,260원 | 용도: 답

1. 부동산 임의경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 평택지원 2025타경579 (1)

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 본정리 20-34

토지면적: 2,821.00㎡ (약 853.4평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (전체 지분)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 2,804,074,000원

현재 이용 현황: 공부상 지목은 '답'(논)이나, 현황은 '전'(밭)으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 평택시 팽성읍 본정리에 위치하며, 팽성서부체육공원 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 소규모 공장, 전, 답, 그리고 도로변을 따라 형성된 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 남서측으로는 왕복 6차선의 아스팔트 도로와 직접 접하고 있으며, 북측 및 동측으로는 폭 약 2~3m의 세멘포장도로를 통해 간선도로망과 연결되어 차량 진출입이 일부 가능합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 판단됩니다. 팽성읍 지역은 미군기지 이전 및 관련 개발 호재로 인해 지역 발전 가능성이 있는 곳으로 알려져 있습니다.

3. 권리분석

본건의 소유자는 김OO이며, 채무자는 류O, 채권자는 의OOOOOOO입니다. 경매는 부동산 임의경매 절차에 따라 진행됩니다.

가장 주목해야 할 권리 사항은 등기부등본상 2018년 5월 2일, 제36617호로 설정된 **지상권**입니다. 이 지상권은 토지 전부를 대상으로 하며, 건물, 공작물 또는 수목의 소유를 목적으로 하고 있습니다. 존속기간은 설정일로부터 30년으로 매우 길며, 지료는 없는 상태입니다. 지상권자는 ****협동조합 ******-*******입니다. [cite:?] 이 지상권은 말소되지 않고 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높으므로, 본건 취득 시 토지 이용에 중대한 제약이 따를 수 있음을 유념해야 합니다. [cite:?]

4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 다수의 토지이용 제한을 받고 있습니다.

토지이용계획상 **생산녹지지역**으로 지정되어 있어, 녹지 보전 및 농업적 이용이 주된 목적입니다. 또한, **중로1류(폭 20m~25m)** 도로에 접하고 있습니다.

군사시설 보호법에 따라 **비행안전제5구역(전술)** 및 **비행안전제6구역(전술)**에 속해 있으며, 이 구역 내에서는 건축물의 높이 제한 등 군사 작전에 필요한 규제가 적용됩니다. 구체적으로는 비행안전제6구역의 경우 해발 45m 이하로 협의 업무가 위탁된 상태입니다.

더불어, **군용비행장 소음대책구역 제3종** 구역에 포함되어 있어, 소음으로 인한 피해가 발생할 수 있으며, 관련 법규에 따른 관리 대상입니다.

농지법에 따른 **농업보호구역**으로 지정되어 있어 농지로서의 보전 및 이용이 강조됩니다.

5. 주의사항 및 특이사항

본건 경매물건은 농지로서, 매수 시 **농지취득자격증명 제출이 필수**입니다. 만약 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 매수 신청 보증금이 반환되지 않는 불이익을 당할 수 있으니, 사전에 발급 가능 여부를 철저히 확인하고 준비해야 합니다.

또한, 공부상의 지목은 '답'(논)으로 되어 있으나, 실제 현황은 '전'(밭)으로 이용되고 있는 점도 유의해야 합니다. 이는 농지취득자격증명 발급 시 현황을 기준으로 판단될 가능성이 높으므로, 현장 조사를 통해 실제 이용 상황을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

6. 상권분석 및 생활정보

본건이 소재한 팽성읍 본정리 일대는 농경지가 넓게 분포하는 지역으로, 소규모 공장 및 주택, 근린생활시설이 산재해 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 농업 활동이 주를 이루는 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다. 주변의 대중교통 접근성은 보통 수준으로, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을이나 팽성읍 중심 시가지의 상업 시설을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 현재 제공된 정보와 일반적인 검색만으로는 본건 인근에 특정 혐오시설이 있다고 명확히 파악하기는 어렵습니다. 하지만, 개발 과정이나 미군기지 관련 시설 등이 지역 특성에 영향을 미칠 수 있으므로, 상세한 현장 조사 및 지도 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 **지상권의 인수 가능성**입니다. 30년이라는 긴 존속기간과 토지 전부를 대상으로 하는 지상권은 낙찰 후 토지 활용에 있어 막대한 제약을 초래할 수 있습니다.

더불어, **생산녹지지역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 농업보호구역** 등 다중의 토지이용 규제는 향후 건축이나 토지 개발, 용도 변경 시 상당한 행정적 절차와 허가를 요구하며, 경우에 따라서는 개발 자체가 불가능할 수도 있습니다.

**농지취득자격증명** 미비 시 매수 보증금 몰수라는 직접적인 금전적 손실이 발생하며, 해당 증명 발급 조건 충족 여부도 면밀히 검토해야 합니다. 소음대책구역에 속해 있어 거주 또는 영리 활동 시 소음으로 인한 불편이 발생할 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

8. 종합 의견

본 부동산 임의경매 물건은 높은 감정가에도 불구하고, 장기간의 지상권 설정, 복합적인 토지이용 규제(생산녹지, 비행안전, 소음대책, 농업보호구역 등), 그리고 농지취득자격증명 제출 의무와 같은 여러 중대한 제약 요소를 동시에 가지고 있습니다. 이러한 점들은 본건의 가치를 크게 하락시킬 수 있으며, 취득 후 활용 방안을 매우 제한적으로 만들 수 있습니다. 따라서, 본건에 대한 투자를 고려하신다면, 법률 전문가 및 부동산 전문가와 함께 지상권의 말소 가능성, 각 규제의 정확한 의미와 적용 범위, 농지취득자격증명 발급 조건 등을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

9. 투자 포인트

비록 여러 제약이 존재하지만, 다음과 같은 측면에서 잠재적 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

첫째, **높은 감정가** 자체는 해당 토지의 잠재적 가치를 반영할 수 있습니다.

둘째, 만약 지상권 문제가 해결되거나, 향후 지역 개발 계획에 따라 규제가 완화될 가능성이 있다면, **장기적인 시세 차익**을 기대해 볼 수도 있습니다. (단, 이는 매우 불확실하며 신중한 접근이 필요합니다.)

셋째, 현황 '전'으로 이용 중인 점을 감안하여, 적법한 절차 하에 농업 관련 시설이나, **용도지역 변경 가능성**이 있는 지역으로 개발될 경우, 토지 가치가 상승할 여지가 있습니다. (현행 규제로는 매우 제한적입니다.)

본건은 단기적인 시세차익보다는, 토지의 물리적 가치와 장기적인 개발 가능성, 그리고 모든 법적, 제도적 위험 요소를 감수한 투자자에게 적합할 수 있습니다.

법원 정보

평택지원 경매3계