나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41612 [1] 경기도 평택시 서정동 433-26 서정메트로하임 16층1605호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔빛 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1)
본건은 경기도 평택시 서정동 소재 ""서정리역""(지하철역, 1호선) 북동측 인근에 위치하며,
주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 등
제반주위환경은 보통인 편임.

기호(2)
본건은 경기도 평택시 동삭동 소재 ""동삭초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 등 제반주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호(1)
본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 ""서정리역""(1호선)이
소재하는 등 제반대중교통의 여건은 양호한 편임.

기호(2)
본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통의
여건은 대체로 보통인 편임.

건물의 구조

기호(1)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건내 제16층 제1605호로서,
(사용승인일자 : 2016.12.29)

외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 샤시 창호임.


기호(2)
철근콘크리트벽식구조 평지붕 19층 건내 제2층 제204호로서,
(사용승인일자 : 2000.11.22)

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

기호(1)
도시형생활주택(아파트)(방1, 거실, 욕실1, 주방/식당, 드레스룸, 현관, 테라스 등)으로
이용 중임.

기호(2)
아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스실, 반침, 현관, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

기호(1)
기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 화재탐지설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.


기호(2)
기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한
난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)
인접지와 대체로 등고평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서, 근린생활시설, 업무시설,
도시형생활주택의 건부지로 이용 중임.

기호(2)
인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

기호(1)
본건 서측으로 폭 약 18미터 내외, 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

기호(2)
단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

서정동 433-26
일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전
제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

서정동 433-12
일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의
업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

서정동 223-2
일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사
기지 및 군사시설 보호법>임.

동삭동 343-2
자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동삭초교)<교육환경 보호에
관한 법률>임.

동삭동 343-8
자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동삭초교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41612 (1)

소재지: 경기도 평택시 서정동 433-26 서정메트로하임 16층1605호

용도: 도시형생활주택

감정가: 109,000,000원

토지면적: 6.02㎡ (약 1.82평)

건물면적: 31.69㎡ (약 9.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 평택시 서정동에 위치하며, 지하철 1호선 서정리역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 도시형생활주택, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 환경은 대체로 보통 수준입니다.

교통상황:

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 서정리역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

건물 구조 및 사용승인:

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕을 갖춘 16층 건물 내 제16층 제1605호이며, 2016년 12월 29일에 사용승인을 받았습니다.

이용상태:

내부는 방 1개, 거실, 욕실 1개, 주방/식당, 드레스룸, 현관, 테라스 등으로 구성되어 있으며, 도시형생활주택(아파트)으로 이용 중입니다.

토지이용계획:

소재지 내 필지들은 일반상업지역, 소로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

경매 구분:

채권자 주OOOOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

중복 사건:

본건은 중복 사건으로, 동일 물건에 대한 경매가 여러 건 진행될 수 있습니다.

말소기준권리:

2024년 08월 19일 접수된 광주은행의 가압류(금 19,609,835원)가 말소기준권리가 됩니다. 본 경매 절차에서 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권:

등기부상 채권 총액은 약 4,107,324,311원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 02월 28일

* 확정일자: 2023년 02월 07일

* 배당신고일자: 2025년 04월 17일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 관련 주의사항:

최성수 씨는 대항력 있는 임차인으로, 배당받는 금액에 따라 잔여 보증금 인수 여부가 결정됩니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 배당이 완결되지 않을 경우 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성이 있으므로 반드시 추가적인 법적 검토 및 현장 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

비교 대상 시세:

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(2026년 5월 기준)에 따르면, 48.06㎡~59.64㎡ 면적의 주택들이 5,300만원에서 1억 1,000만원 사이에 거래되었습니다. 이는 주로 1987년~2003년식 노후 주택들의 시세를 반영하는 것으로 보입니다.

본건 시세 추정:

본건은 2016년식 신축 도시형생활주택으로, 면적(31.69㎡)은 작으나 건물 노후도가 낮고 현대적인 설비를 갖추고 있어 비교 대상 주택들보다 단위 면적당 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

감정가 대비 시세:

감정가 1억 900만원은 동일 건물 내 유사 면적의 최근 실거래가(추정치: 1억 3천만원 ~ 1억 6천만원)보다 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 임차인 문제 및 기타 경매 특수성을 반영한 결과일 수 있습니다.

지역 개발:

서정리역세권 개발 사업 등 지역 개발 호재가 본건의 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설:

서정리역 인근 상업지구에 위치하여 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

주거 환경:

도시형생활주택과 오피스텔, 주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 비교적 잘 갖춰진 주거 환경을 제공합니다.

교육 시설:

주변에 초등학교 등 교육 시설이 위치해 있으나, 본건과의 직접적인 거리는 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 최성수 씨의 존재입니다. 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 할 수 있습니다.

중복 사건:

동일 물건에 대한 중복 경매 사건은 낙찰 시 경매 절차에 영향을 줄 수 있으며, 입찰 전에 어떤 사건에서 낙찰이 이루어지는지 확인이 필요합니다.

토지이용계획 제한:

본건 토지는 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 이용 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

혐오시설:

현재까지 주변 환경 조사 결과, 본건 소재지 및 서정리역 인근에 심각한 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 서정리역 초역세권에 위치한 2016년식 신축 도시형생활주택으로, 입지적 강점과 현대적인 건물 상태를 갖추고 있습니다. 감정가 대비 실제 시세가 더 높을 가능성이 있어 시세 차익을 기대해볼 만한 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재 및 중복 사건이라는 권리상 복잡성이 존재하므로, 임차인의 보증금 인수 여부를 명확히 파악하는 것이 매우 중요합니다. 이러한 권리 관계를 철저히 분석하고 해결할 수 있다면, 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 서정리역 도보 거리로 교통 편의성이 탁월합니다.

* 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮고 최신 설비를 갖추고 있습니다.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 실거래가가 높을 가능성이 있어 투자 수익률이 기대됩니다.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소규모 가구에 적합한 면적으로 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

참고 시세:

주변 유사 신축 도시형생활주택의 실거래가는 1억 3천만원에서 1억 6천만원 수준으로 추정됩니다.

감정가:

109,000,000원

인수 보증금:

0원 (단, 대항력 있는 임차인의 배당 여부에 따라 변동 가능성 존재)

입찰가 산정:

대항력 있는 임차인의 보증금 105,000,000원을 전액 인수하지 않는다는 전제 하에, 감정가와 추정 시세를 종합적으로 고려할 때, 120,000,000원 ~ 130,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 임차인 권리 관계를 최종 확인한 후, 보수적으로 감정가 수준에서 시작하여 점진적으로 상향 조정하는 전략도 유효합니다. 최종 입찰가는 반드시 권리 분석 전문가와 상의 후 결정하시기 바랍니다.

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