나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40699 [1] 경기도 안성시 공도읍 승두리 889 공도우방아이유쉘 101동 23층2303호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40699 [1] 경기도 안성시 공도읍 승두리 889 공도우방아이유쉘 101동 23층2303호 아파트 경매

물건 대표 이미지

평택지원 경매5계 2025타경40699 | 소재지: 경기도 안성시 공도읍 공도로 116-26, 101동 23층2303호 (공도우방아이유쉘) | 감정가: 340,000,000원 | 최저가: 340,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 평택지원 2025타경40699 (1)

소재지: 경기도 안성시 공도읍 승두리 889 공도우방아이유쉘 101동 23층2303호

용도: 아파트 (전용면적 78.04㎡, 대지권 50.89㎡)

감정가: 340,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황 및 입지조건

본건은 경기도 안성시 공도읍 용두리 소재 공도초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 전형적인 주거지역입니다.

교통 여건은 차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 구조는 철근콘크리트조로 건축된 26층 아파트 중 23층에 해당하여 일조권 및 조망권이 양호할 것으로 예상됩니다. 내부 이용상태는 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2 등의 아파트 구조입니다.

토지는 인접 도로 대비 평탄한 지세이며 아파트 건부지로 이용 중이고, 단지 내 포장도로를 통해 외부 공도와 연계됩니다.

2. 권리 및 가치 분석

2.1. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 등재되어 있음이 확인됩니다.

임차인은 윤석열이며, 임차보증금은 200,000,000원입니다.

대항력 및 우선변제권 판단의 기준이 되는 확정일자(2020년 9월 11일), 주민등록일자(2020년 9월 24일), 점유개시일자(2020년 9월 12일)를 종합적으로 검토해야 합니다.

임차권등기가 되어 있다는 것은 임차인의 권리가 법적으로 확보된 상태임을 의미합니다. 따라서 매수인은 경매 신청 채권 및 기타 선순위 권리보다 이 임차인의 권리가 앞서는지(선순위) 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 임차인이 선순위이고 배당에서 전액을 받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

본 경매 물건의 경우 인수할 금액이 발생할 가능성이 높으므로, 입찰 전 말소기준권리 대비 임차권의 선후관계를 철저히 분석해야 합니다.

2.2. 상권분석

본 물건은 공도읍의 아파트 단지 내에 위치하며, 주위가 단독주택 및 근린생활시설과 혼재된 형태입니다.

대규모 상업 시설보다는 단지 내 상가와 주변의 소규모 근린생활시설을 중심으로 생활 편의가 제공되는 지역으로 보이며, 주로 주거 편의에 중점을 둔 생활형 상권이 형성되어 있습니다.

2.3. 생활정보

아파트단지로서 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전, 승강기설비가 구비되어 있으며, 난방은 도시가스에 의한 개별난방 구조입니다.

본건의 위치는 공도초등학교 남동측 인근으로, 토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역이 설정되어 있어 교육 환경이 보호되는 지역입니다. 또한 제2종일반주거지역에 속하여 향후 주거지로서의 안정성은 높습니다.

3. 종합 의견 및 투자 전략

3.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차보증금 200,000,000원의 인수 여부입니다. 이는 낙찰가를 결정하는 데 있어 가장 중요한 요소이며, 이 금액을 인수하게 될 경우 실질적인 매수 비용은 낙찰가에 인수액이 더해진 금액이 됩니다.

또한, 주택임차권 등기로 인해 명도(집을 비워주는 과정) 과정은 일반 명도보다 수월할 수 있으나, 임차인이 배당금 수령에 시간이 걸릴 경우 명도가 지연될 가능성이 있습니다.

학교보건법상의 보호구역 지정으로 인해 일부 건축 행위에 제한이 있을 수 있으나, 기존 아파트 이용에는 영향이 없습니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 26층 중 23층에 위치한 로열층으로 주거 환경이 우수하고, 인근 초등학교가 소재하여 학군 수요가 안정적인 지역의 아파트입니다. 감정가는 3억 4천만원으로 책정되었습니다.

다만, 높은 금액의 임차보증금(2억원)이 설정되어 있어, 이 금액의 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 입찰가는 철저한 권리분석을 통해 임차보증금 인수액을 감안하여 산정해야 합니다.

권리분석에 자신이 있거나, 매각기일 전에 임차인의 배당 가능성을 명확히 파악할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

3.3. 투자 포인트

우수한 층수 및 이용 상태: 23층의 로열층으로 주거 선호도가 높습니다.

안정적인 주거 환경: 공도초등학교 인근으로 교육 시설 접근성이 양호합니다.

개별난방 구조: 도시가스 개별난방으로 관리비 효율성이 높습니다.

인수 리스크 대비 저가 매수의 기회: 임차인 리스크로 인해 경쟁률이 낮아지거나, 최저가가 많이 하락할 경우 저가에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 인수금액을 포함하여 최종 투자액을 산정해야 함)

법원 정보

평택지원 경매5계