나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41631 [1] 경기도 평택시 신장동 603-42 힐탑빌리지 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청암 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 ""신장근린공원"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근의 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등 제반 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 2층 201호로서
외벽 : 치장벽돌쌓기 및 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등 갖추었으며 도시가스에 의한 개별난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 주택임차권이 등재되어 있음.

임차보증금 금225,000,000원
주민등록일자 2021년 7월 12일
점유개시일자 2021년 7월 26일
확정일자 2021년 7월 13일
임차권자 최승빈

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2026. 1. 13.자 주택도시보증공사로부터 확약서(우선변제권만 주장하고 대항력을 포기함. 따라서 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함.)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2

2.1. 사건번호

평택지원 2025타경41631 (1)

2.2. 소재지

경기도 평택시 신장동 603-42 힐탑빌리지 비동 2층201호

2.3. 용도

다세대주택

2.4. 감정가

212,000,000원

2.5. 면적

* 토지면적: 45.38㎡ (약 13.73평)

* 건물면적: 57.80㎡ (약 17.49평)

2.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산강제경매

2.8. 채권자

주택도시보증공사

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "신장근린공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

3.2. 교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등 제반 대중교통 이용 편의도는 보통 수준임.

3.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 비행안전제5구역 (전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 군용비행장 소음대책구역 제2종 구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 12월 29일 접수된 음성군 명의의 압류(세정과-27 459)임.

4.2. 임차인 현황 및 인수되는 권리

* 임차인: 최

* 보증금: 225,000,000원

* 점유 개시일: 2021년 7월 26일

* 전입일자: 2021년 7월 12일

* 확정일자: 2021년 7월 13일

* 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 1월 13일자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 내용의 확약서를 제출하였음.

* 이에 따라 임차인 최 은 배당받는 금액으로 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하였으며, 임차권등기 말소에 동의하였음.

* 권리분석 상, 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 매각으로 인해 임차인의 보증금 관련 권리는 소멸될 것으로 판단됨.

* 인수되는 보증금은 0원임.

4.3. 등기부 현황

* 소유권보존: 김기철 외 1명 (2020.03.23)

* 주택임차권: 최승빈 (2023.08.04 접수, 금225,000,000원, 말소 예정)

* 소유권이전 (신탁말소, 공유자지분): 김기철 외, 박규섭 (2021.07.26, 2021.08.11)

* 압류: 음성군 (2021.12.29, 말소기준권리)

* 가압류: 현대캐피탈 (2022.09.27, 금35,686,919원, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.03.24, 금225,000,000원, 사건번호 2025타경41631)

* 등기부 채권 총액: 260,686,919원

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본건은 주거지역에 위치하고 있으며, 주위에 단독주택, 다세대주택과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용은 편리할 것으로 보임.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

* 인근 신장근린공원이 있어 쾌적한 생활환경을 누릴 수 있음.

* 주거지역으로서 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 보통 수준임.

7. 잠재적 리스크

7.1. 비행안전구역 및 소음대책구역

본 건이 비행안전제5구역 및 군용비행장 소음대책구역 제2종에 포함되어 있어, 항공기 소음 및 비행 안전 관련 규제로 인한 생활 불편이나 향후 재산 가치 상승에 제한이 있을 수 있음.

7.2. 감정가 대비 시세 편차 가능성

제공된 주변 시세 정보(JSON)상 최근 매매가 대비 감정평가액이 높게 책정되었을 가능성이 있어, 실제 시장 가격과의 차이를 면밀히 검토할 필요가 있음.

7.3. HUG 인수조건 및 임차인 동의

주택도시보증공사(HUG)의 확약서로 인해 임차인과의 보증금 관련 분쟁 소지는 줄었으나, 이는 HUG가 채무를 인수하거나 변제하는 과정에서 발생한 절차이므로, HUG의 최종 처리 과정 및 잔여 채권/채무 관계를 재확인하는 것이 안전함.

8. 종합 의견

본 물건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 참여한 강제경매 사건으로, 임차인 최 씨의 대항력 포기 및 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 분석됨. 이는 권리관계가 비교적 명확하고 잠재적 인수 부담이 적다는 점에서 긍정적인 요인임. 건물 자체는 2020년 사용승인되어 비교적 현대적인 상태로 유지되고 있을 것으로 예상됨. 그러나 비행안전구역 및 소음대책구역에 포함되어 있어 해당 지역의 특성을 고려한 투자 접근이 필요하며, 감정평가액과 주변 시세 정보 간의 차이를 면밀히 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요함. HUG의 보증으로 임차인 보호 절차가 진행된 점은 긍정적이나, 복잡한 채권 관계에서 발생한 경매이므로 신중한 접근이 요구됨.

9. 투자 포인트

* 주택도시보증공사(HUG)의 보증 관련 물건으로, 임차인 보증금 미회수 위험이 HUG를 통해 해소되었음.

* 임차인이 대항력을 포기하고 잔존 보증금 청구권을 포기하여 매수인이 인수하는 보증금이 없음.

* 2020년 사용승인된 비교적 현대적인 다세대주택임.

* 권리관계가 비교적 명확하여 명도 및 인수 부담이 적음.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 212,000,000원이나, 주변 시세 정보(JSON)를 고려할 때 낙찰가율은 감정가 대비 조정될 가능성이 있음. 임차인 보증금 관련 인수 부담이 없고 HUG의 보증이 있다는 점은 긍정적이나, 비행안전구역 및 소음대책구역에 해당되는 점은 고려해야 함.

보수적인 접근과 시장 상황을 고려하여, 예상 입찰가는 180,000,000원에서 200,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있음.

구체적인 예상 입찰가로는 190,000,000원을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.