나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41577 [1] 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 2층225호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이건 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 ""한국지역난방공사 평택지사"" 북동측 인근에
위치하며 주변은 농경지, 지식산업센터, 업무용빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역
로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통편의 이용은 보통
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 2층 225호, 226호, 227호로서
외벽 : 강화유리 및 석재 붙임 마감 등.
내벼 : 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호1, 기호2 : 조사일 현재 공실상태인 것으로 탐문 조사됨.
기호3 : 조사일 현대 공장 및 업무시설 등으로 이용중 인 것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 근린생활시설 및 공장(지식산업센터)으로 이용중 인 것으로 탐문조사
됨.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약10미터, 북서측 및 북동측으로 약12미터, 서측으로 노폭 약6미터
의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 택지개발지구.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경41577 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경41577 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 2층 225호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 197,000,000원

* 토지면적: 14.72㎡ (약 4.45평)

* 토지 지분: 14.72㎡ (약 4.45평)

* 건물면적: 41.16㎡ (약 12.45평)

* 건물 지분: 41.16㎡ (약 12.45평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 특수물건정보: 유동화물건

* 주의사항:

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 고덕면 해창리에 위치하며, "한국지역난방공사 평택지사" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 농경지와 함께 다수의 지식산업센터, 업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 사다리형의 평지로서, 근린생활시설 및 공장(지식산업센터)으로 이용되고 있습니다.

본건은 남측으로 폭 약 10미터, 북서측 및 북동측으로 약 12미터, 서측으로 폭 약 6미터의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)에 속하며, 소로3류, 중로2류, 중로3류 도로에 접하고 있습니다. 또한 택지개발지구에 포함되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2025-03-26

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

해당 임차인은 보증금 및 차임이 '0원'으로 조사되었으며, 대항력도 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 권리 분석 요약:

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2021-11-30 접수, 금194,400,000원).

* 본 경매는 유에이치케이제칠차유동화전문(채권자)의 임의경매 신청으로 진행되며, 매각으로 인해 말소기준권리보다 늦은 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 채권 총액은 약 224,400,000원 (국민은행 근저당 194,400,000원 + 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원)으로 파악되나, 임의경매 채권액은 692,006,685원으로 더 높습니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'가 명시되어 있으나, 그 내용이 비어 있어 실제 지상권의 존재 여부 및 그 영향을 추가적으로 확인해야 할 필요가 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 고덕면 해창리 일대는 평택 고덕 국제화지구 개발에 따라 산업 및 업무 기능이 강화되고 있는 지역입니다. 주변에 다수의 지식산업센터 및 업무용 빌딩이 밀집해 있어 관련 업종의 수요가 존재할 것으로 보입니다. 또한, 근린생활시설도 혼재하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 현재 조사된 바로는 본건과 인접한 지역에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내버스 이용이 가능합니다. 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 평택 시내 등지로 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주거 환경: 지식산업센터 및 업무용 빌딩 위주의 환경으로, 일반 주거 지역과는 다소 차이가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 조사일 현재 본건(2층 225호, 226호, 227호) 중 일부(225호, 226호, 227호)가 공실 상태로 탐문 조사되었습니다. 이는 향후 임대 수익 발생 시 공실 기간이 발생할 수 있음을 시사합니다.

* 비존치 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되었으나, 그 내용이 비어 있어 실제 권리 존재 여부 및 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 유동화 물건: 유동화물건의 경우, 일반 물건보다 복잡한 절차나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕 국제화지구 내 지식산업센터로, 지역 개발 호재와 함께 산업 및 업무 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 입지 조건과 도로 접근성은 양호한 편입니다. 권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 예상되나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 추가 확인이 필요합니다. 일부 공실 상태로 조사된 점은 임대 수익 측면에서 고려해야 할 요소입니다. 감정가는 197,000,000원으로, 해당 지역의 시세 및 물건 상태를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 평택 고덕 국제화지구 개발 수혜 지역: 지속적인 개발 및 기업 유치로 인한 성장 가능성이 있습니다.

* 양호한 입지 및 접근성: 산업 및 업무 단지 내 위치하며 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리 관계 명확성: 대부분의 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 적습니다. (단, 지상권 관련 최종 확인 필요)

* 저렴한 인수 보증금: 조사된 임차인은 대항력 및 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 197,000,000원입니다. 임차인이 부담하는 보증금이 없고, 특별히 인수해야 할 부담이 없는 것으로 파악되므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 현 상태(공실 등), 향후 임대 수익률 및 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 유사 물건의 시세 등을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 접근을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사를 통해 임대 가능한 조건 및 예상 임대료, 예상 관리비 등을 산출하여 수익률 분석 후 보수적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.