나이스옥션 법원경매 안산 2025타경440 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2718-7 웨이브스퀘어 1층118호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신관섭 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재""거북섬""북측 인근에 위치하며, 주변은 상업용건물 및
숙박시설, 웨이브파크, 오피스텔 등으로 형성된 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 제반 차량진입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건내 1층 118호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
창호 : 강화유리 마감 등.

이용상태

근린생활시설로서 기준시점 현재 공실임.

설비내역

건물내 위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 20미터 폭의 포장도로, 북서측으로 약 8미터 폭의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭10m~12m)(2020-07-14)(소로 엠티브이1-1)(접합),
중로1류(폭20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역
(반월특수지역), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 별도등기 있음(1토지 갑구 1-1번 금지사항 등기)
2. 근린생활시설로 감정평가시점 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경440 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2718-7 웨이브스퀘어 1층 118호

용도: 근린상가

감정가: 993,000,000원

토지면적: 27.91㎡ (약 8.44평)

토지 지분: 27.9054㎡ (약 8.44평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 40.30㎡ (약 12.19평)

건물 지분: 40.3㎡ (약 12.19평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 별도등기

2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "거북섬" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 상업용 건물, 숙박시설, 웨이브파크, 오피스텔 등으로 형성된 상가지대입니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

3. 권리분석

본 건은 국민은행이 신청한 부동산 임의 경매 사건입니다.

말소기준권리인 국민은행 근저당(2021-08-31, 금808,800,000원)보다 선순위의 권리는 확인되지 않습니다.

등기부상 신탁 등기가 여러 차례 있으며, 소유권 이전 및 신탁재산 처분 관련 등기 내역이 있습니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 물건명세서상 '지상권개요'는 비어 있음)

주요 등기 내역은 다음과 같습니다.

* 토지 등기부 요약:

* 갑2 (2020-10-14): 소유권 이전 신탁재산처분에 의한 신탁 (아시아신탁주식회사)

* 갑3 (2021-05-07): 소유권 이전 2번 신탁등기 말소 (주식회사 현원개발)

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑3 (2021-08-31): 소유권 이전 2번 신탁등기 말소 (주식회사 현원개발)

* 갑4 (2021-08-31): 소유권 이전 (강화신외 1명, 매매 금1,031,000,000원)

* 을1 (2021-08-31): 근저당 (국민은행, 금808,800,000원, 말소기준권리)

* 갑5 (2025-02-10): 임의경매 (국민은행, 797,512,466원, 말소)

4. 상권분석

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 일반상업지역 내에 위치하고 있습니다.

주변에는 상업용 건물, 숙박시설, 웨이브파크, 오피스텔 등이 밀집해 있는 상가지대입니다.

인접 도로 상태는 북동측 약 20미터 폭의 포장도로, 북서측 약 8미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

시화 MTV (Multi Techno Valley) 개발 사업의 일환으로 해양레저 및 관광 기능이 특화된 지역입니다.

다만, 최근 개발 동향 및 현황 조사 결과, 해당 지역 내 상가 공실률이 매우 높은 것으로 파악되었습니다. 이는 과잉 공급된 상업 시설과 방문객 체류형 콘텐츠 부족 등이 원인으로 지적되고 있습니다.

5. 생활정보

건축물 정보에 따르면 본건은 철근콘크리트구조의 3층 건물 내 1층 118호입니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

인접지 및 도로와 등고 평탄한 세장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 별도등기 있음: 등기부상 "1토지 갑구 1-1번 금지사항 등기"가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않을 수 있는 중대한 권리 제한 사항일 수 있습니다. [cite: unknown, provided as text] 이에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

* 공실 상태: 본건 근린생활시설은 감정평가 시점에 공실 상태였으며, 이는 향후 임대차 진행 시 공실 장기화 또는 낮은 임대 수익률로 이어질 수 있습니다. [cite: unknown, provided as text]

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 파악되지 않아, 인수 또는 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. [cite: unknown, provided as text] 다만, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

* 주변 상권 공실 문제: 거북섬 일대 전반적인 상가 공실률이 높다는 점은 본건의 상업적 가치 및 향후 임대 수익 창출에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 환경적 요인: 정왕동 일대에 산업단지가 밀집해 있으며, 인근 바이오가스화 시설 등에서 악취 민원이 발생한 사례가 있습니다. 이는 본건의 쾌적성과 직접적인 관련이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 거북섬 인근의 상업용 부동산으로, 웨이브파크 등 관광 시설과 인접하여 잠재적 가치가 있습니다. 그러나 현재 등기부상 '별도등기'로 인한 권리상의 불확실성이 가장 큰 리스크이며, 해당 내용에 대한 명확한 해소 없이는 투자가 어려운 상황입니다. 더불어, 지역 내 높은 상가 공실률 및 잠재적 환경 민원 가능성 또한 투자 결정을 신중하게 할 필요성을 제기합니다.

8. 투자 포인트

* 주요 관광 시설 인근 입지: 웨이브파크와 같은 대규모 관광 시설이 인접하여 향후 지역 활성화 시 수혜를 기대할 수 있습니다.

* 상업용 부동산으로서의 활용 가능성: 근린상가 용도로서 다양한 사업 운영이 가능합니다.

* 시화 MTV 개발 사업 지역: 복합 산업 및 관광단지 개발 계획의 일부로, 장기적인 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 993,000,000원입니다.

별도등기(금지사항 등기)의 명확한 내용 확인 및 소멸 가능성, 그리고 현재 지역 내 높은 상가 공실률을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 직접적인 부담은 없습니다.

따라서, '별도등기' 관련 리스크를 충분히 소화할 수 있는 수준으로 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 구체적인 입찰가 제시보다는, 해당 리스크 해소 가능성을 최우선으로 두고 낙찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.